di
Gino Pagliuca
La legge delega di riforma del Testo Unico dell’edilizia in Cdm: sarà più facile sanare gli immobili realizzati anche prima del 1° settembre 1967
Uno dei principali problemi presentati dalla legislazione sull’edilizia in Italia è che sulla materia Stato e Regioni hanno “competenza concorrente”. Possono entrambi stabilire le norme, dando vita spesso a conflitti che rendono difficile la vita ai tecnici, danno lavoro ad avvocati e giudici amministrativi e presentano anche rischi finanziari per i proprietari che si fidano dell‘interpretazione fatta in coscienza dai loro professionisti. A questo stato di cose si propone di ovviare la legge delega di riforma del Testo Unico dell’edilizia (il dpr 380/2001) in arrivo sul tavolo del Consiglio dei ministri del 4 dicembre. Dalle anticipazioni è possibile avere un quadro abbastanza preciso di che cosa dovrebbe contenere la delega con cui si darà vita a un nuovo “Codice delle costruzioni”.
Vediamo i punti salienti.
Il rapporto tra Stato e Regioni
E partiamo proprio dal rapporto Stato Regioni. I problemi oggi nascono sostanzialmente dal fatto che il Testo Unico sopra menzionato è stato elaborato prima della riforma del titolo quinto della Costituzione che ha attribuito più poteri alle Regioni. Il nuovo codice indicherà quali norme sono adottate nell’esercizio della potestà esclusiva statale e quali disposizioni invece sono oggetto della materia concorrente. In questo ambito il codice definirà i criteri unici a livello nazionale per individuare le difformità e gli abusi edilizi. Ad esempio, il codice potrà stabilire un’altezza minima e un’altezza media sotto le quali non si potrà in nessun caso andare per rendere abitabile un sottotetto.
L’accelerazione sul silenzio-assenso
E sempre a proposito di abusi, con il codice le procedure, già oggetto di semplificazione nella legge Salvacasa del 2024, dovrebbero diventare ancora più agili. In particolare diventeranno perentori i termini entro cui le amministrazioni coinvolte devono dare il via libera alle sanatorie, altrimenti scatterà il silenzio-assenso: cioè la richiesta di sanatoria, in caso di mancata decisione da parte dell’amministrazione, si intenderà approvata.
Nei casi più complessi, che prevedono l’intervento di più enti (ad esempio con gli immobili sotto tutela storico artistica o architettonica) si prevede anche la figura di una sorta di “commissario ad acta”, che potrà sostituirsi in tutto alle amministrazioni che non rispettano i tempi e dare il via libera al loro posto.
Come sanare gli abusi «storici»
Con il codice diventerà più facile sanare gli immobili realizzati anche prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della cosiddetta Legge Ponte, con cui tra l’altro è stato previsto l’obbligo per i comuni di dotarsi di un piano regolatore.
Per sanare abusi commessi su questi immobili si amplierà il ventaglio di fattispecie per le quali non sarà più necessario il rispetto della doppia conformità, ovvero la regolarità urbanistica ed edilizia sia all’epoca della realizzazione dell’abuso sia a quella della presentazione della domanda di sanatoria, un requisito difficile da rispettare e il cui rispetto peraltro è anche ben difficile da documentare. Il Salvacasa, oltre ad avere reso meno stringenti i requisiti in materia di superfici, altezza e distanze, ed ampliato le “tolleranze” aveva peraltro già limitato l’obbligo della doppia conformità, abolendolo per le irregolarità meno gravi ma lasciandolo in vigore per le opere totalmente abusive e per quelle realizzate in area sismica. Il concetto è che, per il principio della non retroattività delle leggi, se un immobile è stato edificato in un’epoca in cui non c’era una definizione normativa dell’abuso non si può definire abusiva oggi alla luce delle norme attuali.
La classificazione delle opere
Dovrebbero anche cambiare le classificazioni delle opere: gli interventi non saranno più distinti in manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia ma verranno classificati in base alla loro rilevanza, la loro natura e l’impatto sul territorio e per ogni tipologia di intervento sarà associata per tutto il territorio nazionale una tipologia autorizzativa (Cila, Scia o permesso di costruire), facendo venire meno le incertezze interpretative che ad esempio a Milano da mesi stanno lasciando senza case famiglie che avevano prenotato in cantiere versando decine di migliaia di euro di anticipi.
La delega al governo per la definizione del Codice è prevista della durata di 12 mesi, il testo si dovrà coordinare con quello delle norme del disegno di legge sulla rigenerazione urbana attualmente in discussione al Parlamento.
3 dicembre 2025
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