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Dopo un 2025 di assestamento, il mercato immobiliare italiano si prepara a entrare nel 2026 all’insegna della continuità. Nella seconda metà dello scorso anno l’interesse per gli affitti ha rallentato dopo una lunga fase di crescita, mentre le compravendite hanno mostrato segnali di ripresa, sostenute da condizioni creditizie più favorevoli. Ma cosa aspettarsi davvero dal nuovo anno?
A tracciare lo scenario è Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo Immobiliare.it specializzata in analisi di mercato e data intelligence, che ha elaborato le previsioni sui prezzi al metro quadro delle abitazioni in Italia e nelle 12 principali città per tutto il 2026.
Secondo le stime, il prossimo anno sarà ancora caratterizzato da aumenti, sia per la vendita sia per l’affitto. A livello nazionale, entro la fine del 2026 i prezzi di vendita delle abitazioni saranno mediamente più alti del 3,1% rispetto ai livelli attuali. Una crescita moderata, ma costante, che conferma la solidità del mercato residenziale.
Decisamente più sostenuto, invece, l’andamento degli affitti: i canoni sono attesi in aumento dell’8,1%, segnale di uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta che continua a penalizzare soprattutto le grandi città.
Come sottolinea Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it, il 2026 si inserisce in continuità con le tendenze emerse negli ultimi mesi del 2025: la domanda abitativa resterà elevata, sostenendo sia le compravendite, grazie a condizioni di accesso al credito favorevoli, sia soprattutto le locazioni, dove la pressione sui prezzi sarà più evidente.
Guardando alle singole città, gli aumenti più marcati dei prezzi di vendita sono attesi a Firenze (+6,8%), Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%). A Firenze il prezzo medio supererà la soglia dei 5.000 euro al metro quadro, salendo dagli attuali 4.738 a circa 5.061 euro/mq. Anche Bologna registrerà un incremento significativo, con un aumento di oltre 220 euro/mq.
Verona e Venezia seguiranno un percorso simile, con rialzi intorno ai 175–180 euro al metro quadro, mentre a Milano – che resterà la città più cara d’Italia – il prezzo medio arriverà a sfiorare i 5.700 euro/mq, con un aumento complessivo del 2%. Incrementi più contenuti, invece, sono previsti per Roma, Torino e Genova. Nella Capitale il rialzo sarà di circa 40 euro/mq, portando il valore medio a poco meno di 3.700 euro/mq.
Se sul fronte delle compravendite la crescita sarà graduale, il mercato delle locazioni continuerà a correre. Nel 2026 Bari e Firenze guideranno la classifica degli aumenti assoluti: nel capoluogo pugliese il canone medio passerà da 13 a 14,2 euro/mq, mentre a Firenze si arriverà a sfiorare i 23 euro/mq.
Anche Milano e Torino vedranno rialzi significativi: nel capoluogo lombardo l’affitto medio salirà da 22,6 a 23,7 euro/mq, mentre sotto la Mole si passerà da 12,7 a 13,7 euro/mq. Roma supererà quota 19 euro/mq, restando sopra Bologna, che però registrerà una crescita più accentuata. Tra le città più stabili spicca Venezia, dove l’aumento dei canoni sarà limitato all’1,4%, segnale di un mercato già su livelli elevati e meno soggetto a variazioni rapide.
L’analisi di Immobiliare.it Insights entra nel dettaglio anche a livello di quartiere. A Milano, nel 2026 tutte le zone della città vedranno aumenti dei prezzi di vendita. I rincari più forti sono previsti a Precotto-Turro, Viale Certosa–Cascina Merlata e Bicocca–Niguarda, mentre le aree centrali come Arco della Pace e Pagano registreranno crescite più contenute. Sul fronte degli affitti, saranno soprattutto le zone centrali a trainare i rialzi, con aumenti a due cifre sfiorate in centro e incrementi robusti anche a Solari–Washington e Centrale–Repubblica.
A Roma il quadro è più articolato, soprattutto per le locazioni. Alcuni quartieri, come Termini–Repubblica e Aventino–San Saba, potrebbero addirittura vedere una lieve riduzione dei canoni, mentre altre aree – come Prati e la zona Magliana–Parco de’ Medici – registreranno aumenti significativi. Più omogenea, invece, la crescita dei prezzi di vendita, con rialzi diffusi in tutta la città.