di
Gino Pagliuca
Le novità per chi da in locazione più di due immobili. La cedolare secca sale al 26% solo su uno dei due appartamenti, sull’altro resta al 21%
1 Come cambia la tassazione sugli affitti brevi?
Premettendo che la legge di Bilancio potrebbe ancora essere modificata in sede di conversione parlamentare le modifiche rispetto alla normativa fiscale oggi in vigore sono irrilevanti per chi loca una o due case con gli affitti brevi, e quindi per un periodo inferiore a 30 giorni e senza obbligo di registrazione del contratto, peggiorative per chi di case ne ha almeno tre.
2 Quali saranno le aliquote della cedolare secca per i proprietari? Dall’iscrizione all’Inps alle incompatibilità
Per chi loca una sola casa nel corso dell’anno il 21%; per chi ne loca due su una a sua scelta (quella che registra il minor incasso) si sale al 26%. Per chi loca più di due case diventa obbligatoria l’apertura della partita Iva perché gli affitti vengono considerati un’attività imprenditoriale. Sarà necessario anche l’iscrizione all’Inps per regolare il versamento dei contributi previdenziali e inoltre, secondo Confedilizia, si porrà un serio problema per i proprietari di casa che svolgono un’attività professionale incompatibile con l’attività imprenditoriale (a esempio per i contratti di lavoro dipendente). Con la normativa attualmente in vigore la locazione è considerata imprenditoriale quando gli immobili sono cinque.
3 Questo che cosa comporta?
Un sovraccarico di incombenze e di spese (ad esempio la necessità di ricorrere a un commercialista) che si aggiungono a quelle che si sono introdotte già quest’anno, come l’obbligo del Cin (codice identificativo nazionale).
4 Che cosa cambia rispetto all’impianto originario della manovra?
Il disegno di legge prevedeva l’aumento al 26% anche per l’unica casa affittata qualora nel corso dell’anno si fosse fatto ricorso all’intermediazione di una piattaforma, come Airbnb o Booking.
5 Sono prevedibili effetti sul mercato?
L’interesse dei piccoli investitori in realtà sta già diminuendo da un paio di anni, anche se non dappertutto. A scoraggiare sono gli obblighi burocratici introdotti a cui accennavamo sopra e certo quelli nuovi saranno ulteriormente dissuasivi. Poi c’è una parte di proprietari che non ha visto con favore l’obbligo per le piattaforme di fungere da sostituto di imposta perché, confidando nel fatto che non vi è obbligo di registrazione, tendeva a dimenticare il pagamento con il modello F24 e l’inserimento dei proventi nel 730. D’altra parte per affittare con continuità l’immobile il ricorso alle piattaforme è di fatto inevitabile.
6 C’è un problema anche di rendimenti?
Certamente; se la casa viene data in gestione la somma dei costi fiscali, le spese condominiali, le utenze e le commissioni a piattaforme e gestore rischiano di portarsi via i tre quarti e oltre dell’incasso lordo. Facendo da sé si impegna tempo e si trovano meno inquilini. Non tutte le città, dicevamo, hanno lo stesso trend, per fare un solo esempio a Firenze la domanda di affitti è forte tutto l’anno, il guaio è che ormai si tratta di un mercato chiuso: chi avesse intenzione oggi di comprare un bilocale nel centro storico dovrebbe fare i conti con un investimento iniziale scoraggiante.
7 Che scelte fanno i proprietari «pentiti»?
Ritornano all’affitto tradizionale, nella locazione ordinaria da otto anni o puntano sui contratti transitori, di durata da 1 a 18 mesi, dove l’applicazione della cedolare al 21% non presenta problemi.
8 Ci sono altre possibilità? Il rebus dell’affitto a un gestore
Sì, alcuni gestori propongono di prendere in affitto l’abitazione per otto anni e con la possibilità di subaffittare e poi propongono direttamente loro la casa in affitto breve. I vantaggi sono che il proprietario non paga né le utenze né le spese condominiali ordinarie, ma c’è una controindicazione: si rischia il contenzioso con il Fisco perché se si affitta a un’impresa la cedolare secca non è applicabile secondo una linea che l’Agenzia delle Entrate continua a tenere nonostante sia stata smentita dalla Cassazione.
18 dicembre 2025
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