Da oggi, a Roma e in tutta la regione Lazio, sarà possibile trasformare locali interrati, seminterrati e garage in abitazioni a scopo residenziale e turistico, ma anche in attività commerciali. Il tutto presentando semplicemente una Scia, cioè una segnalazione certificata di inizio attività.

Scantinati e garage diventano appartamenti

La novità è dovuta all’approvazione della legge 171, pubblicata sul bollettino ufficiale della Regione Lazio il 31 luglio 2025, che all’articolo 25 interviene direttamente sulla legge urbanistica regionale del 1999, introducendo semplificazioni, incentivi e criteri tecnici per rendere possibile una serie di trasformazioni finora o vietate o fortemente limitate dai piani regolatori comunali. Chi possiede un garage, un sottoscala, uno scantinato o anche un locale a livello strada, nel rispetto di una serie di criteri può trasformarli a scopo abitativo.

Stop al consumo di suolo

Alla base di questa scelta, da parte della maggioranza di centrodestra alla Pisana, c’è la volontà di aumentare lo spazio abitativo su tutto il territorio del Lazio, senza però consumare suolo. Stop alla costruzione di palazzine e villini, maggiore riutilizzo di spazi altrimenti inutilizzati o destinati ad altro.

Gli immobili coinvolti dalla nuova legge

Le tipologie catastali coinvolte sono principalmente tre: locali interrati, cioè completamente sotto il livello della strada; i seminterrati, quindi parzialmente sotto il livello con il soffitto ancora sopra la superficie stradale; i livello terra. L’articolo 25 della nuova 171 è frutto di un lungo percorso iniziato a settembre 2023, con la presentazione di una proposta di legge da parte di Micol Grasselli di Fratelli d’Italia, Nazzareno Neri del Gruppo Misto e Laura Cartaginese della Lega.

Contributi edilizi e sconti per i proprietari

Come prevede la legge, recuperare questi immobili e trasformarli in abitazioni, attività ricettive o negozi non sarà completamente gratis. I proprietari, dopo aver dimostrato di aver sanato precedentemente eventuali abusi, dovranno versare un contributo di costruzione, stabilito dal Testo Unico dell’Edilizia (380/2001) e un contributo straordinario del 50%. I legislatori, però, hanno previsto delle riduzioni: il 20% in meno qualora la nuova abitazione sia una prima casa, con possibilità di arrivare a un -30% su decisione del singolo Comune di residenza. Il 50% in meno per i Comuni sotto i 5mila abitanti e il 30% in meno per quelli dai 5.001 ai 15mila abitanti, ma in questo caso solo per trasformazioni in uso commerciale. Un modo per la Regione e i Comuni di fare cassa e utilizzare i fondi raccolti per contrastare il dissesto idrogeologico.

I criteri di abitabilità da rispettare

Ovviamente, ci saranno dei criteri di abitabilità da rispettare. Innanzitutto le altezze minime, cioè 2 metri e 40 per lo scopo abitativo e 3 metri per quello commerciale. E andranno garantite la sicurezza strutturale, statica e idraulica. I proprietari dovranno presentare una relazione tecnica relativa al rischio di allagamenti e infiltrazioni, dovranno migliorare l’isolamento termico, ridurre i consumi d’acqua, preferire le energie rinnovabili e adottare tecniche di bioedilizia.

Dove non si potranno fare trasformazioni

Non tutti i locali saranno ammessi alla trasformazione. Sicuramente non ne potranno essere costruiti di nuovi, quindi il cambio di destinazione d’uso dovrà essere effettuato su edifici già esistenti o almeno autorizzati al 31 luglio 2025, e dovranno essere servizi da urbanizzazione primaria (strade), o da sistemi equivalenti. Ci sono poi delle limitazioni legate alla collocazione degli immobili.

La Regione Lazio ha infatti previsto il divieto per quelli che si trovino in aree a rischio idrogeologico, in edifici con oltre otto unità abitative – a meno che non si tratti di edilizia popolare -, in zone agricole e in zone A, cioè i centri storici dei Comuni sopra i 150mila abitanti, se l’uso previsto è residenziale o turistico-ricettivo. Quindi, per esempio, non vedremo scantinati trasformati in abitazioni o affittacamere nel centro storico di Roma. Sarà poi ogni singola amministrazione locale ad aggiornare gli ambiti di esclusione.

Da scantinati a case popolari

Particolarmente interessante è la parte riservata agli alloggi di proprietà comunale o a quelli gestiti dalle aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica, cioè le Ater. La legge, infatti, non richiede il contributo di costruzione per questa tipologia di immobili, andando sicuramente a incentivare operazioni di trasformazione per ampliare l’offerta alloggiativa dedicata alle famiglie più fragili. Inoltre, sempre le Ater e i Comuni sono esentati dall’obbligo di reperimento di spazi per i parcheggi pertinenziali.

Nuovi parcheggi o monetizzazione

Tutti gli altri, invece, dovranno rispettare questo standard urbanistico, per evitare che la densificazione pesi troppo sul quartiere. La 171 prevede che il recupero (cioè la trasformazione), se avviene in deroga ai limiti fissati dal decreto ministeriale 1444 del 1968 che norma la densità edilizia, l’altezza, la distanza tra fabbricati, sia accompagnato dal reperimento di parcheggi adeguati. Se ciò non è possibile, in mancanza di spazi, ecco che subentra la monetizzazione calcolata sui costi correnti di esproprio.

Come detto, sono esclusi da questo obbligo – anche di monetizzazione – gli alloggi a scopi Erp. E gli interventi su immobili fino a 28 metri quadri di superficie netta, che siano direttamente collegati all’immobile principale. “Nel caso in cui si attua il recupero a fini residenziali di un garage – si legge nella legge – il titolare della richiesta dovrà obbligatoriamente reperire la stessa superficie da destinare a parcheggio, senza monetizzazione”. Insomma, se si eliminano uno o più posti macchina per farci una casa, ne vanno trovati altrettanti.

Un freno agli affittacamere per 10 anni

L’articolo 25 della legge 171 prevede anche una possibile destinazione sociale per le nuove abitazioni, con lo scopo anche di contenere eventuali speculazioni e il proliferare di affittacamere. Il locale trasformato, infatti, potrà essere affittato nei primi 10 anni solamente applicando canoni calmierati. E per lo stesso periodo di tempo i proprietari non potranno nuovamente cambiare la destinazione d’uso. Un ex garage che diventa miniappartamento non può magicamente tramutarsi in studio professionale.