Per i proprietari, si tratta di decidere se scegliere come regime fiscale la cedolare secca o l’Irpef: i conti su cosa conviene fare

Quando determina l’importo di un contratto di locazione residenziale di lunga durata il proprietario è chiamato a fare una scelta al buio: infatti chi affitta non sa a quanto ammonterà l’inflazione per otto anni e quindi non può valutare a priori se la scelta di pagare la cedolare secca risulterà conveniente.
Torniamo sugli aspetti fiscali dei contratti di locazione di cui ci siamo già occupati molte volte partendo da un’analisi del portale idealista.it che sulla base dell’aumento dell’indice Foi (costo della vita per famiglie di operai e impiegati calcolato mensilmente dall’Istat) ha calcolato di quanto potrebbe aumentare il canone di locazione.

Affitto medio da 900 euro

Innanzitutto, l’aumento dell’indice a febbraio è stato solo dello 0,5%. Questo comporta su un affitto medio da 900 euro un aumento di circa 4 euro al mese e 48 all’anno. Sempre restando su dati medi, per un trilocale si va a seconda delle città da un massimo di 10 euro al mese di Milano, ai 9 di Firenze, i 7 di Roma e i 6 di Napoli. Poca cosa almeno per il momento. Il guaio è che i rinnovi che si registreranno nei prossimi mesi rischiano di essere molto più salati per effetto delle conseguenza della guerra e dell’aumento del costo dell’energia. Un tasso di inflazione al 3% ad esempio porterebbe a un incremento per Milano di 25 euro al mese.



















































La tassazione

La buona notizia per gli inquilini è che solo in una minoranza abbastanza ridotta di casi gli aumenti scatteranno perché se il proprietario ha optato per la cedolare secca non può adeguare il canone all’Istat. La scelta della cedolare compete unicamente al proprietario della casa, non è irrevocabile in senso stretto: nel corso degli otto anni di un contratto ordinario a canone libero si può cambiare idea e scegliere la tassazione a Irpef ma in nessun caso si può chiedere l’adeguamento Istat se la rinuncia all’aggiornamento viene esplicitata nel contratto o se comunque viene esplicitata la scelta per la cedolare.

Adeguamento o rinuncia

A conti fatti i casi in cui conviene al proprietario la tassazione ordinaria si limitano a una fattispecie precisa: se si hanno solo redditi da locazione e una serie di spese detraibili piuttosto rilevante, che non si potrebbero valorizzare appieno perché non c’è la capienza fiscale. Ad esempio redditi diversi da quelli per locazione 5.000 euro, deduzioni da contributi obbligatori pari a 10 mila euro. Se proprio non si è in questa situazione la rinuncia all’adeguamento risulta comunque più conveniente perché l’imposta forfettaria è del 21% a fronte di un minimo Irpef del 21,85% (il 23% ordinario abbattuto del 5%) più l’imposta di registro e le addizionali. Per convenire l’Irpef è necessario che per anni si registri un’inflazione prossima alla due cifre.

24 marzo 2026

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