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Il 74% delle case acquistate con mutui a elevato loan-to-value – ovvero quelli che coprono oltre l’80% del valore dell’immobile – è stato acquistato a un prezzo inferiore rispetto alla valutazione. È quanto emerge dall’Osservatorio di Qualis Credi Risk che analizza le dinamiche del mercato del credito italiano nel periodo 2023-2025, con un focus specifico sulle transazioni immobiliari finanziate con mutui a elevato loan to value.
L’analisi prende in considerazione il prezzo effettivo di compravendita e il valore di perizia: due parametri chiave per la concessione del credito dal momento che l’importo massimo del mutuo viene solitamente calcolato sul più basso tra i due. La differenza che può emergere tra questi valori è un riflesso delle dinamiche di mercato ed è influenzato da fattori come il momento storico e l’area geografica, ma anche da tendenze più ampie quali i flussi migratori, l’andamento economico e la categorizzazione “green” o “brown” assegnata agli immobili.
Negli ultimi tre anni il divario tra questi due parametri si è progressivamente ridotto: nel mercato complessivo si è passati da un -8,5% a un -7,3%, mentre per le compravendite finanziate con mutui ad alto loan to value la variazione è stata dal -6,8% al -5,7 per cento. Si conferma quindi un differenziale stabile, compreso tra l’1,6% e l’1,7%, tra lo scostamento medio rilevato sull’intero mercato e quello osservato per i mutui ad elevato rapporto tra l’importo del finanziamento concesso da chi presta il denaro e il valore del bene.
La tendenza a spuntare un prezzo inferiore rispetto alla valutazione è più accentuata fuori dai capoluoghi di regione, dove nel primo semestre 2025 lo scostamento medio raggiunge il -6,7% contro il -4,6% registrato nei centri principali. Tra le diverse macroaree territoriali, questa differenza è più marcata nel Sud Italia, dove si passa dal -5,5% del capoluogo al -7,8% del resto della zona.
Sempre nel primo semestre 2025, lo scostamento tra i due valori nei capoluoghi spazia dal -10,1% a Perugia, seguita da Napoli e Cagliari a -9,0%, fino a -1,5% a Trento. Se si guarda invece al contesto regionale, il range va dal -10,4% della Valle D’Aosta e dal -10,1% della Basilicata, fino al -4,8% di Trentino-Alto Adige e Veneto.
Solo nel 4% delle transazioni analizzate il prezzo di acquisto è maggiore della valutazione dell’immobile. Un dato controcorrente che in oltre la metà dei casi si concentra in contesti come la Lombardia (42,4%) e il Lazio (11,2%) caratterizzati dalla forte vitalità economica e sociale, sorretta da dinamiche migratorie interne che vedono in queste zone flussi lavorativi e legati a motivi di studio.
