Inquilini e imprese, importanti novità con la nuova decisione della Corte di Cassazione sulla cedolare secca: cosa c’è da sapere.
La recente sentenza della Corte di Cassazione del 7 maggio 2025, n. 12079, segna un importante passo avanti nella disciplina della cedolare secca applicata ai contratti di locazione abitativa, aprendo nuovi scenari per inquilini imprenditori e per i locatori.
La decisione chiarisce infatti che la tassazione agevolata può essere applicata anche quando il conduttore è un’impresa o un professionista, purché l’immobile venga destinato a uso abitativo.
La cedolare secca: caratteristiche e normativa
Introdotta dall’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011, la cedolare secca rappresenta un regime fiscale opzionale che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di registro e bollo per i contratti di locazione abitativa tra persone fisiche. Questo sistema garantisce un’imposizione più semplice e vantaggiosa, con un’aliquota ordinaria fissata al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per quelli a canone concordato o nei comuni ad alta tensione abitativa. Dal 1° gennaio 2024, con la legge di bilancio 2024, l’aliquota per le locazioni brevi fino a trenta giorni è stata innalzata al 26%, pur consentendo al proprietario di applicare il 21% ai redditi di un solo immobile scelto annualmente.
L’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata al momento della registrazione del contratto tramite il modello RLI, o nelle annualità successive entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Il locatore deve inoltre rinunciare all’aggiornamento ISTAT del canone e comunicare la scelta all’inquilino. Il versamento dell’imposta segue le scadenze Irpef, con acconti e saldo fissati rispettivamente al 30 giugno e al 30 novembre. Nonostante la cedolare secca non concorra al calcolo dell’Irpef, i redditi derivanti incidono sull’ISEE e sulle detrazioni legate al reddito complessivo, un aspetto cruciale nella pianificazione fiscale.
La disciplina originaria prevede che la cedolare secca possa essere scelta esclusivamente dai locatori persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni (art. 3, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011). Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 26/E del 2011, aveva esteso questa limitazione anche ai conduttori, escludendo quindi l’applicazione della cedolare secca nei casi in cui l’immobile fosse locato a imprese o professionisti, indipendentemente dall’utilizzo abitativo dell’immobile. Questa interpretazione aveva creato un vincolo restrittivo, impedendo ai locatori di optare per il regime agevolato qualora il conduttore fosse un’impresa o un professionista.
Cedolare secca, novità per privati e aziende: parla la Cassazione – Casalive.it
La Corte di Cassazione ha ora ribaltato questa posizione, confermando quanto già emerso in diverse pronunce precedenti (come la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024). La Suprema Corte ha affermato che l’esclusione prevista dalla norma riguarda soltanto i locatori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o professionali, mentre il fatto che il conduttore sia un imprenditore o un professionista non impedisce l’applicazione della cedolare secca qualora l’immobile sia destinato a finalità abitative. Nel caso esaminato, la Corte ha annullato gli atti di accertamento nei confronti del locatore che aveva optato per la cedolare secca su un immobile locato a una società, destinato alle esigenze abitative del suo amministratore.
Con una sentenza parallela (n. 12076 del 7 maggio 2025), il principio è stato esteso anche alle locazioni a fondazioni che esercitano attività editoriali. Questa sentenza mette dunque un punto fermo sulla questione, invalidando la precedente prassi dell’Agenzia delle Entrate che limitava l’applicazione della cedolare secca anche in base alla natura del conduttore. Nonostante la chiarezza giurisprudenziale, l’Agenzia delle Entrate non ha ancora aggiornato la procedura telematica per la presentazione del modello RLI, fondamentale per l’esercizio dell’opzione della cedolare secca.
Attualmente, infatti, il sistema non consente di indicare l’opzione quando il conduttore è un’impresa o un professionista, creando una discrepanza tra la normativa fiscale e la prassi amministrativa. Le recenti sentenze della Cassazione rafforzano la richiesta, anche avanzata con l’interrogazione parlamentare n. 5-03773 del 26 marzo 2025, affinché l’Agenzia adegui tempestivamente le procedure informatiche, consentendo così ai locatori di esercitare correttamente il diritto alla tassazione agevolata.
L’effetto più immediato di queste pronunce riguarda soprattutto i proprietari che affittano immobili a imprese o professionisti per uso abitativo, i quali potranno ora beneficiare della cedolare secca senza incorrere in contestazioni fiscali. Questo cambiamento rappresenta un significativo vantaggio fiscale e una maggiore certezza del diritto nel settore delle locazioni abitative.