di
Gino Pagliuca
Dal 2015 anche zone come Brera e Porta Nuova hanno fatto fatica a pareggiare il conto con l’aumento del costo della vita
Anche a Milano la casa non sempre difende dall’inflazione. Torniamo su un argomento di cui abbiamo già scritto qui approfondendo la questione con un’analisi sulle quotazioni del capoluogo lombardo. Perché proprio Milano? per due ottime ragioni: la prima è che tra le grandi città è senza dubbio quella in cui il mercato immobiliare ha registrato l’andamento migliore nel tempo, la seconda è la possibilità di effettuare un confronto a livello di quartieri cittadini nell’arco di un trentennio poiché disponiamo di una base dati costante nel tempo, e cioè il Borsino immobiliare gestito dalla Camera di commercio.
Il confronto a 30 anni
Abbiamo condotto un confronto a 30, 25, 20, 15 e 5 anni scegliendo 6 zone: una centrale, Brera, due semicentrali, Repubblica Porta Nuova e Solari Napoli, e infine tre periferiche: Baggio, Gratosoglio e Salomone Bonfadini (Ponte Lambro). Il confronto è effettuato tenendo come base di calcolo la quotazione massima di zona per le abitazioni usate di oltre 10 anni.
Però un’abitazione non è un lingotto d’oro che rimane inalterato nel tempo e per restare ai massimi deve essere manutenuta, abbiamo pertanto ipotizzato che ogni anno il proprietario spendesse l’1% del valore dell’epoca per riparazioni e migliorie della sua unità immobiliare e per lavori straordinari dell’edificio. Inoltre si deve presupporre che l’appartamento sia stato pagato per contanti, perché il mutuo cambierebbe in maniera significativa il costo reale dell’acquisto. Prima di passare ai numeri aggiungiamo anche che si tratta di percentuali che possono dare conto di una tendenza ma il consuntivo vero si può fase solo su singole operazioni reali e dovrebbe considerare una serie di fattori: nel passivo oltre al prezzo di acquisto bisognerebbe considerare i costi collegati all’acquisto e alla rivendita, le spese straordinarie (quelle ordinarie si pagano anche in affitto), il costo del mutuo (se è stato acceso) e il mancato guadagno da investimento dei soldi spesi per l’acquisto. Nell’attivo oltre alla rivendita con eventuale plusvalenza, il totale dei canoni di affitto risparmiati.
Partiamo dal confronto con il 1995: allora a Brera si comprava con l’equivalente di 3.360 euro al metro, oggi ne servono 11.200, la rivalutazione al netto delle spese di miglioria dell’immobile è del 166% a fronte di un’inflazione cumulata del 75%; su sei quartieri cinque vincono il confronto, perde solo Baggio con +52%. Il confronto con il 2000 vede di nuovo perdente solo Baggio con +47% a fronte di un’inflazione a +58%. L’area con la performance migliore è Repubblica Porta Nuova con +143%, i prezzi allora erano di 3.100 euro al metro, oggi ne servono 9.200.
Il changeover lira euro portò a un’impennata delle quotazioni immobiliari a Milano e così non meraviglia il fatto che l’inflazione nel confronto rispetto al mercato del 2005 finisca per prevalere in quattro quartieri su sei. Il costo della vita infatti da allora ha registrato +42%, Brera batte il dato per un’incollatura, a +45%, mentre la migliore performance è quella del periferico quartiere Bonfadini Salomone, con +69%.
Dal 2010 l’inflazione è stata del 29,1% mentre Salomone Bonfadini fa registrare +65,3%. Negativo l’andamento di Gratosoglio e Baggio. Dal 2015 Brera e Repubblica Porta Nuova hanno fatto fatica a pareggiare il conto con l’aumento del costo della vita, che ha fatto segnare +21,6%, Solari pareggia il conto e Gratosoglio registra un buon risultato con +35%. Infine dal 2020 al 2025, gli anni Covid e dell’impennata dell’inflazione dopo la crisi energetica, il costo della vita è aumentato del 18,8%, dato superato da tre quartieri su sei: Salomone Bonfadini, Gratosoglio e Solari Napoli.
21 maggio 2026 ( modifica il 21 maggio 2026 | 07:33)
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