di
Gino Pagliuca
Nel 2025 il fatturato delle transazioni residenziali in Italia ha toccato i 124 miliardi di euro, 10 miliardi in più rispetto al 2024. Le compravendite hanno chiuso l’anno a quota 766.757
Nel 2025 il fatturato delle transazioni residenziali nel nostro Paese ha toccato i 124 miliardi di euro, 10 miliardi in più rispetto all’anno precedente. Quello del volume d’affari generato dalle compravendite è il dato più atteso dagli addetti ai lavori alla presentazione del rapporto annuale sul mercato residenziale curato dall’Agenzia delle entrate in collaborazione con l’Abi (qui il link al rapporto completo), anche perché il consuntivo sul numero delle operazioni viene reso noto a inizio marzo. L’aumento del fatturato, sottolinea il rapporto, è pari all’8,8%, percentuale che si confronta con il +6,4% di aumento delle compravendite, che hanno chiuso lo scorso anno a quota 766.757.
Mercato a due velocità: le case che nessuno vuole
Vi è stato quindi un modesto incremento dei prezzi a livello generale. Il report fornisce anche il grafico di confronto tra andamento delle vendite e dinamica dei prezzi; la serie storica parte dal 2004 e i dati confermano che la casa, sempre parlando in termini generali, non difende dall’inflazione e addirittura perde terreno anche se si considerano i valori nominali: fatto 100 il 2004, le compravendite nel 2025 hanno toccato quota 124,3, non lontano dal 128,1 del 2010 che rappresenta il massimo del periodo, i prezzi sono ancora a 94,3 e non superano quota 100 dal 2006.
Il problema è che il mercato non è composto solo da attici a Brera o a Piazza di Spagna ma di centinaia di migliaia di abitazioni nelle aree interne che nessuno vuole.
Nella lettura del dato delle transazioni va anche sottolineato che gli scambi, pur essendo in buona ripresa, sono ben lontani dal loro potenziale perché in Italia passano di mano solo 208 case ogni 10mila esistenti, il dato cresce se si considerano i capoluoghi a 253.
La nuda proprietà: un «boom» totalmente inventato
Sempre al proposito di compravendite segnaliamo che anche quest’ultima edizione del report conferma che le notizie ricorrenti con frequenza sul boom delle vendite di nuda proprietà sono del tutto infondate. Anzi nel 2025 vi è stata addirittura una diminuzione di oltre 10% delle operazioni e ora questo mercato rappresenta il 3,2% del totale. Se poi si considera che una buona parte delle operazioni che formalmente appaiono di vendita della nuda proprietà sono in realtà fatte per ottimizzare la gestione patrimoniale all’interno delle famiglie si comprende che stiamo parlando di un business decisamente esiguo.
Corrono i mutui nel 2025: i tassi in ribasso fanno salire la domanda
L’aumento dei rogiti si spiega certamente con la maggiore facilità a ottenere il mutuo. Lo scorso anno le vendite assistite da finanziamento ipotecario sono aumentate di circa 52 mila unità, arrivando a quota 333.759; se si considera che le transazioni totali sono aumentate di 46 mila unità si può constatare che la buona dinamica del mercato è tutta dovuta alle erogazioni bancarie, che hanno raggiunto i 47 miliardi di euro, 9 in più che nel 2024.
Il tasso medio si è attestato al 3,35%, 25 centesimi meno su base annua (va però segnalato che i dati dei primi 4 mesi del 2026 di fonte bancaria riportano una salita dei tassi). Correlato all’andamento dei mutui è anche l’abbassamento dell’età degli acquirenti, che nel 42% dei casi hanno meno di 40 anni; la quota degli under 41 sale al 60,6% se si considerano i soli acquisti assistiti da finanziamento. La durata media del mutuo si è attestata a 141.600 euro la durata media a 25,6 anni.
Il primato di Milano: il prezzo medio delle case vendute sfiora i 440 mila euro
Guardando alle maggiori città Milano amplia il suo vantaggio su Roma in termini di fatturato: nel capoluogo lombardo il giro di affari è stimato in 11.068 milioni, nella Capitale a 10.075.
Terza piazza per Torino, staccatissima a 2.999 milioni. Il valore medio della singola transazione a Milano è stato di 439.700 euro, a Roma di 270.200, cifra superata da Firenze con 283.700.
Nella Capitale le vendite assistite da mutuo sono state il 59%, a Milano il 53,3; la somma in media chiesta in prestito è stata 256.300 euro a Milano (quindi oltre il limite previsto per i mutui giovani), di 193.400 euro a Roma e di 210.300 a Firenze.
Affitti, canoni elevati
Infine, il report fornisce anche dati sulle locazioni. In totale i contratti ad uso abitativo stipulati in Italia hanno sfiorato un milione 290unità con un aumento dell’1,2%. Un terzo dei contratti riguardava le locazioni ordinarie a mercato libero, un altro terzo quelle a canone concordato e il rimanente è suddiviso tra le altre due tipologie regolate dalla legge 431/98: locazioni a studenti universitari e locazioni transitorie. Limitando alle due tipologie di maggiore interesse per le famiglie, i contratti di locazione ordinaria a Milano sono stati 29.193, con un canone medio di 206 euro al metro quadrato per anno, a Roma l’ordinario ha riguardato 10.818 abitazioni e il canone si è attestato a 162 euro per anno al metro, dato superato dai 167 di Firenze. Per quanto riguarda il canone concordato, a Roma i contratti sono stati 27.304, con un canone medio di 143,7 euro, a Milano 8.793, con un canone di 182,9 euro.
31 maggio 2026
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