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Dubai, fino a poco tempo fa incontrastata regina mondiale del mercato immobiliare di lusso, sta vivendo una frenata drammatica. Le tensioni geopolitiche in Medio Oriente hanno trasformato quello che era un settore in euforica espansione in un mercato segnato da incertezza e fughe di capitali. Secondo gli ultimi dati forniti dalla società di consulenza ValuStrat, le vendite immobiliari a maggio hanno subito un calo di quasi il 20% rispetto al mese precedente, aggravando un trend negativo già evidente.


APPROFONDIMENTI

Numeri a picco: il mercato si dimezza

La situazione descritta dagli analisti non lascia spazio a interpretazioni di alcun tipo: le transazioni attuali sono scese a meno della metà rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Uno studio della società di ricerca Reidin conferma la gravità del momento, registrando vendite per un valore di 22,5 miliardi di dirham, circa 5,3 miliardi di euro, nel mese di maggio, una cifra inferiore del 42% rispetto ad aprile e drasticamente lontana dai 46,6 miliardi di dirham, ossia circa 11 miliardi di euro, toccati prima dell’inizio del conflitto.

«Il mercato delle case già pronte non registrava un calo annuale di questa portata dall’inizio della pandemia», ha dichiarato Haider Tuaima, responsabile della ricerca presso ValuStrat.

Dall’euforia alla fuga: il “fattore guerra”

Per anni, Dubai ha attratto investitori e nomadi digitali ad alto reddito grazie a una politica di totale esenzione dalle imposte sul reddito. Il paradiso dei paradisi fiscali, insomma. Tuttavia, lo scoppio delle ostilità ha cambiato le regole del gioco. L’evento che ha segnato il punto di svolta è stato, tra il 28 febbraio e l’inizio di marzo, i giorni dell’inizio del conflitto, l’impatto di un missile iraniano su un hotel a cinque stelle nella celebre zona di Palm Jumeirah. Da quel momento, il clima di euforia ha lasciato spazio al panico, soppresso con la corruzione di influencer dai leader del paese, i quali, tuttavia, non hanno potuto nascondere la gravità degli attacchi.

Gli agenti immobiliari confermano che molti dei facoltosi investitori stranieri hanno lasciato la città. «Gli acquirenti dell’Europa occidentale sono ora restii», spiega Yasin Valimulla, consulente specializzato in immobili di lusso. Chi decide di vendere oggi è costretto ad accettare sconti tra il 20% e il 25%, talvolta anche vicini al 30%, rispetto alle valutazioni pre-conflitto.

Lo scoppio di una bolla insostenibile

Il mercato immobiliare di Dubai era diventato un gigante globale: alla fine del 2025, la città aveva superato metropoli del calibro di Londra, New York e Los Angeles per numero di compravendite di immobili di lusso. Tuttavia, molti esperti definiscono questa correzione come necessaria. «I numeri erano diventati insostenibili», osserva Valimulla.

Il settore sta ora affrontando le conseguenze di una brutale selezione naturale alla quale non si è mai veramente preparato. Dopo l’esplosione del numero di agenti immobiliari, passati da circa 1.000 a 10.000, quindi un aumento del 900%, negli ultimi dieci anni, il mercato non è più in grado di sostenerli in alcun modo. Richard Waind del gruppo Cencorp prevede che molte piccole agenzie nate sull’onda dell’entusiasmo saranno costrette a chiudere o a finire inglobate dentro realtà monopolistiche più grandi. Gli esperti parlano veramente di una chiara “crisi delle agenzie“, lapalissiana anche all’occhio di coloro che non si dilettano nei segreti del campo. 

Come se non fosse già oneroso per il mercato e il tessuto sociale di Dubai, i “nomadi super ricchi” stanno rapidamente spostando i propri investimenti verso altri hub internazionali considerati più stabili, come Milano, Londra, ma soprattutto a Singapore, dando vita a una vera e propria migrazione dei capitali.

La ripresa del mercato di Dubai rimane strettamente vincolata all’evoluzione dello scenario geopolitico regionale. Fino a quando non vi sarà chiarezza su un possibile piano di recupero economico, accompagnato dalla firma del trattato tra Iran e USA avvenuta in queste ore, la città dovrà abituarsi a una fase di profonda riflessione e di ridimensionamento dei prezzi, mettendo fine a un’era di crescita deregolata, deregolamentata e che appareva infinita in un contesto di spazio e risorse ben più che finite.

 


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