di
Andrea Bonafede

Nel primo semestre 2026 compravendite in aumento (+4,4%). Ma a Milano i canoni cominciano a scendere e gli operatori temono un calo generalizzato del mercato: momento di svolta?

Il mercato immobiliare italiano mostra una buona capacità di tenuta, anche se da Milano emergono segnali di rallentamento che potrebbero anticipare dinamiche destinate a interessare altri centri urbani. A rivelarlo è il secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 realizzato da Nomisma, che sottolinea come nel primo trimestre dell’anno le compravendite registrano una crescita tendenziale del +4,4% (fonte: Agenzia delle Entrate), con un andamento omogeneo tra capoluoghi e comuni della provincia. Su base annua i prezzi delle abitazioni in ottimo stato registrano un incremento del +1,4%, mentre quelle in buono stato crescono del +1,8%. Il mercato delle locazioni ha visto nel primo trimestre un aumento del numero di contratti su base annua (+0,3%), mentre la dinamica dei prezzi rimane positiva: nel primo semestre i canoni delle abitazioni in buono stato aumentano del +1,7% rispetto al semestre precedente e del +3,3% su base annua.

La peculiarità milanese

All’interno di un mercato stabile nelle principali città italiano, dei possibili segnali di cambiamento emergono a Milano. Nel 2025 il mercato delle compravendite era tornato a crescere, del 4,9%, dopo due anni in calo nel 2023 (-13,2%) e nel 2024 (-3,4%). L’incremento risulta minore rispetto a Roma (+6,2%) e alla media nazionale (+6,2%), ma nel primo trimestre 2026 la crescita invece è stata maggiore: 7,1%, contro il +5,1% di Roma e il +4,4% nazionale. Il trend positivo del capoluogo lombardo, tuttavia, potrebbe subire una battuta d’arresto: l’indice di performance della compravendita residenziale di Milano registra un peggioramento congiunturale – a differenza delle altre città – e il sentiment degli operatori per il secondo semestre dell’anno risulta negativo su compravendite, prezzi, numero di locazioni e canoni. Su quest’ultima voce, per esempio, mentre i canoni medi sono cresciuti in Italia, Milano ha fatto registrare nel primo semestre 2026 una flessione dei sia su base semestrale (-0,9%) sia su base annuale (-0,7%).



















































Un punto di svolta?

Siamo a un momento di svolta? Stabilirlo non è semplice, anche se per gli operatori intervistati da Nomisma alcune condizioni sembrano esserci: se per l’acquisto si segnalano la minore intensità della domanda di acquisto e il rallentamento dei contratti di acquisto, per quanto riguarda l’affitto il mercato potrebbe essersi avviato verso una fase ciclica più matura e di stabilizzazione, innescata dal raggiungimento di livelli dei canoni particolarmente elevati rispetto alla capacità di spesa della domanda marginale. Infatti, il mercato della locazione milanese si conferma sostenuto dalla forte domanda, che tuttavia viene indicata in calo dagli operatori del settore rispetto ai due anni precedenti, in un contesto di progressivo aumento dell’offerta. Il rendimento lordo medio da locazione si mantiene stabile attorno al 5%.

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Nella Capitale

Tra le principali città italiane, per superficie e popolazione, Roma, Napoli e Torino mostrano andamenti generalmente positivi. L’indice di performance della Capitale, secondo Nomisma, si conferma superiore alla media nazionale: il mercato residenziale di Roma ha registrato 37.293 compravendite residenziali, con una crescita annua pari al +6,2%. Il risultato del primo trimestre 2026, ultimo dato disponibile, vede inoltre una crescita tendenziale del +5,1% sul primo trimestre 2025. In tale contesto crescono i prezzi medi su base annuale e semestrale: per le abitazioni nuove o in ottimo stato, l’incremento semestrale (+2%) è più intenso rispetto quello annuale (+1,3%), con una dinamica che interessa in modo generalizzato anche il segmento delle abitazioni usate, che presentano variazioni positive (+1,6% semestrale; +0,9% annuale). Per i canoni medi è confermata la congiuntura favorevole, con incrementi annuali pari a +2,9% e semestrali pari a +1,5%, in continuità con i tre semestri precedenti e in linea con la media delle 13 grandi città monitorate. Il rendimento medio lordo annuo da locazione è sostanzialmente stabile attorno ai 6 punti percentuali.

Napoli e Torino

Per quanto riguarda Napoli, nel primo semestre del 2026 l’indice di performance del mercato della compravendita residenziale ha mostrato una lieve battuta d’arresto, pur mantenendosi su livelli leggermente superiori alla media delle 13 grandi città monitorate, mentre quello delle locazioni è cresciuto. Le compravendite hanno fatto segnare un aumento tendenziale del 5,3%, i prezzi sono cresciuti mediamente in un semestre dell’1,4% per le abitazioni in ottimo stato e dell’1,3% per quelle usate, con aumenti più significativi nelle zone centrali. Nel mercato delle locazioni, i canoni evidenziano un aumento del 2,5% su base semestrale e del 3,9% su base annuale. Segnali positivi anche da Torino, con una crescita delle compravendite del 9% nel primo trimestre 2026, rispetto allo stesso periodo del 2025, e dei valori, del +2,3% per le abitazioni in ottimo stato e nell’ordine del +2,8% per quelle usate. Sulle locazioni, si registrano aumenti diffusi dei canoni, che hanno determinato una variazione media semestrale pari al +2,5% (+5% su base annuale).  

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11 luglio 2026

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