di
Gino Pagliuca

Nel 2025 si è registrata un’impennata di compravendite e i numeri potrebbero essere ancora più alti

L’Agenzia delle Entrate lo mette nero su bianco: a Milano la barriera dei 50mila euro a metro quadrato per una casa è stata superata. La quotazione monstre è stata pagata nel giugno 2025 per un appartamento a Brera, passato di mano a 20 milioni di euro, ovvero 52.490 euro per ognuno dei 381 metri quadrati di superficie. Il dato lo abbiamo scovato approfondendo quanto riportato da Marco Garbuglia, managing director di Barnes Milano, emanazione italiana di una tra le più note aziende internazionali operanti nel real estate di lusso. In un video Garbuglia spiega che nella nostra città le singole operazioni su immobili residenziali di valore superiore a 5 milioni hanno toccato lo scorso anno la cifra record di 29. Incuriositi siamo andati sul sito delle Entrate dove, collegandosi con lo Spid o la Cie, è possibile conoscere, dosando con un bel po’ di pazienza ricerca per zone e per data del rogito, i valori dichiarati nelle compravendite immobiliari, e i numeri riferiti allo scorso anno sostanzialmente coincidono.

L’aumento dei valori

Nel grafico riportiamo i dati delle operazioni, escludendo quelle che — per quanto effettuate tra le medesime controparti — riguardavano più di un appartamento; la più rilevante ha riguardato due residenze per 408 metri quadrati totali (potrebbe trattarsi di un ultimo piano più attico accatastato a parte) in zona San Babila per 21 milioni. Anche in questo caso la barriera dei 50mila euro al metro è stata superata. Le transazioni oltre i 5 milioni di euro, calcola Garbuglia, nel 2025 hanno toccato un valore complessivo di 212 milioni, il quadruplo rispetto al 2020, un incremento non solo dovuto al maggior numero di operazioni ma anche e soprattutto all’aumento di valore delle singole transazioni. Il fatto è che gli appartamenti di lusso realmente appetibili sul mercato a Milano sono merce rarissima e la domanda di stranieri, allettata anche dalla flat tax, è in crescita. «I dati dell’Agenzia delle Entrate hanno volutamente un limite — spiega Marco Tirelli, titolare di Tirelli & Partners, agenzia cittadina specializzata negli immobili di lusso — è impossibile risalire all’indirizzo preciso dell’immobile e verosimilmente solo una parte dei rogiti viene caricata. Ci sono società private che estraggono i dati dai rogiti e forniscono indicazioni più precise anche se a loro volta intercettano solo una parte delle transazioni».



















































La rarità dell’offerta

Grazie a questo secondo canale riusciamo a ricavare qualche informazione di più sui passaggi di proprietà tra ultra ricchi. I rogiti sono pubblici e dunque, in teoria, non ci sarebbe nessun divieto di pubblicare i dati di acquirente, venditore, prezzo e indirizzo dell’immobile, tutte informazioni che con le «dritte» di Tirelli siamo riusciti a ottenere per qualcuna delle case, ma ugualmente ci limitiamo a dare, nel rispetto della privacy, informazioni un po’ più dettagliate solo sull’indirizzo.

Cominciando dalla casa da 20 milioni: si trova in via Fratelli Gabba, strada super privata dove le vendite sono rarissime. Interessante notare che nel 2023 nello stesso palazzo una casa di 140 metri era stata venduta a poco più di 3 milioni a un prezzo a metro quadrato (22mila euro circa) del 60 per cento più basso.

L’ampiezza dell’immobile nel lusso conta eccome ma una differenza di prezzo così eclatante si spiega anche con la rarità del bene. La casa che nella tabella è presente in area Turati Moscova e venduta al prezzo di 9,3 milioni si trova in via Marco De Marchi, stessa strada per un’altra residenza da 7,7 milioni per 259 metri quadrati, proseguendo verso piazza Scala in via dei Giardini è stata acquistata per 9,4 milioni un’abitazione, peraltro in apparenza non censita dal database delle Entrate, di 428 metri. Non compare neppure l’immobile da 648 metri all’inizio di via Vincenzo Monti passato di mano nel giugno 2025 per 10.240 mila euro.

Infine la residenza da 342 metri e 5,7 milioni che per le Entrate è nella microarea Brera si trova in piazza Castello.

Imponibili e successioni

Dai dati sui rogiti che abbiamo potuto consultare si ricava infine un’altra informazione che il cronista non può tralasciare: accanto al prezzo è indicato il «prezzo valore», cioè la cifra sulla quale si calcola l’imposta di registro relativa alla compravendita. Nella maggior parte dei casi l’imponibile si pone tra un ottavo e un dodicesimo del prezzo.

Per semplificare, per una casa da 5 milioni (con prezzo valore 500mila se si tratta di prima casa non di lusso al rogito) si paga un’imposta di registro di diecimila euro, che salgono a 45mila se non si ha diritto all’agevolazione. E c’è di più: quel «prezzo valore» è lo stesso che serve a calcolare il valore fiscale dell’immobile in caso di donazione o successione. Se quella casa da cinque milioni passa a un figlio o al coniuge non si paga un euro di imposta di successione, perché c’è la franchigia di un milione. Ogni commento appare superfluo.


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7 agosto 2026 ( modifica il 7 agosto 2026 | 10:19)

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