L’Agenzia delle Entrate stringe i controlli sugli immobili che hanno beneficiato di bonus edilizi senza regolarizzare la posizione catastale. 

Secondo il Documento di Finanza Pubblica 2026, approvato dal Consiglio dei Ministri il 22 aprile, su 3.500 pre-controlli conclusi al 31 dicembre 2025, ben 1.550 immobili – quasi uno su due – hanno evidenziato la necessità di regolarizzazione. Una situazione che coinvolge centinaia di migliaia di proprietari che hanno ristrutturato casa usufruendo di Superbonus, ecobonus e altri incentivi.

L’offensiva dell’Agenzia delle Entrate

L’operazione di compliance fiscale è già partita: l’Agenzia delle Entrate ha annunciato l’invio di 45.000 lettere tra il 2026 e il 2027 ai proprietari inadempienti, con l’obiettivo di far emergere gli immobili non aggiornati in catasto. Il piano non si ferma qui: le segnalazioni saranno 20.000 nel 2026, 40.000 nel 2027 e 60.000 nel 2028, per un totale di 120.000 controlli nel triennio. Le lettere di compliance segnalano possibili incongruenze tra i lavori effettuati e i dati catastali, confrontando anche rilevazioni georeferenziate con le informazioni depositate in catasto.

Quando scatta l’obbligo di aggiornamento

L’obbligo di variazione catastale non è una novità introdotta dal Superbonus, ma esiste da tempo, come previsto dal D.M. 701/1994 e dall’art. 20 del R.D. 652/1939. La Legge di Bilancio 2024 ha però rafforzato i controlli per chi ha usufruito di ecobonus e sismabonus al 110%, imponendo l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione.

Secondo la circolare del Consiglio Nazionale degli Ingegneri n. 251/2025, l’aggiornamento è obbligatorio quando gli interventi hanno comportato variazioni importanti della consistenza delle superfici principali e accessorie dell’immobile, oppure variazioni qualitative che incidono sulla categoria, classe e rendita catastale. Il criterio chiave è il superamento del 15% di incremento del valore di mercato immobiliare e della relativa redditività.

Le sanzioni previste

Chi omette o ritarda la variazione catastale rischia sanzioni pesanti. La cornice sanzionatoria prevede importi da un minimo di 1.032 euro fino a un massimo di 8.264 euro per ogni unità immobiliare. Per legge, il termine di presentazione della dichiarazione al catasto è fissato a 30 giorni dalla fine dei lavori. Superato questo limite temporale, scattano sanzioni variabili a seconda dei giorni di ritardo. Tuttavia, è possibile ricorrere al ravvedimento operoso: chi presenta l’aggiornamento entro 90 giorni paga solo un decimo della sanzione minima, pari a 103,20 euro; entro un anno si sale a 129 euro; oltre l’anno ed entro due anni circa 147 euro.

Le conseguenze oltre le multe

Il mancato aggiornamento catastale non comporta solo sanzioni pecuniarie. Se il proprietario non regolarizza spontaneamente, l’Agenzia delle Entrate può effettuare sopralluoghi diretti e procedere d’ufficio con l’attribuzione di una “rendita presunta” ai sensi dell’art. 19, comma 10, del D.L. n. 78/2010. Questo valore ha effetti concreti, anche se provvisori, e rimane valido fino alla presentazione della dichiarazione Docfa. Inoltre, durante questo periodo il proprietario non può disporre liberamente dell’immobile: non è possibile venderlo, affittarlo, né trasferirlo per successione o compiere qualsiasi altro atto giuridico. Dal luglio 2010, infatti, è obbligatoria la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito.

L’impatto sull’IMU

L’obiettivo dei controlli è anche recuperare maggiori entrate fiscali. La Legge di Bilancio 2024 mira a individuare chi, dopo aver beneficiato del Superbonus, non ha aggiornato la rendita catastale eludendo il pagamento di imposte più alte come l’Imu. Sui circa 500.000 edifici che hanno ottenuto il Superbonus, circa 390.000 immobili hanno registrato un incremento di tre livelli di efficienza energetica, con conseguente obbligo di variazione e aumento dell’IMU per le seconde case . L’incremento della rendita catastale si traduce automaticamente in maggiori tributi locali, come IMU e TARI.

E con il mancato raggiungimento della soglia del 3 per cento per uscire dalla procedura di infrazione europea, c’è da giurare che il Fisco affilerà sempre di più le armi per scoprire i furbetti. Il mancato raggiungimento di questo obiettivo è dovuto in larga parte proprio al costo del super bonus, che non è stato correttamente previsto e ha messo sotto pressione il bilancio dello Stato.


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