\n Risparmio e investimenti, ogni venerd\u00ec
\n Iscriviti<\/b> e ricevi le notizie via email\n <\/p>\n
Nei prossimi vent\u2019anni una massa imponente di immobili \u00e8 destinata a passare di mano. Secondo le stime, almeno 1.400 miliardi di euro di patrimonio immobiliare finiranno in successione<\/strong>, andando ad alimentare un mercato gi\u00e0 sotto pressione. Il contesto \u00e8 noto: popolazione in calo, sempre pi\u00f9 anziana, famiglie pi\u00f9 piccole e una crescita dei nuclei monocomponenti. Tradotto: pi\u00f9 case in vendita e meno potenziali acquirenti.<\/p>\n
A complicare il quadro c\u2019\u00e8 la qualit\u00e0 del patrimonio immobiliare italiano, mediamente datato e spesso bisognoso di interventi di ristrutturazione costosi e poco sostenibili. <\/p>\n Un problema sistemico che si riflette anche a livello micro, nelle singole famiglie. Pianificare per tempo il passaggio generazionale degli immobili significa contenere costi e imposte, preservare il valore degli asset ed evitare che l\u2019eredit\u00e0 si trasformi in un terreno di scontro tra eredi.\u200bCasa ed eredit\u00e0: le regole (e le tasse) da conoscere <\/p>\n I contenziosi non riguardano solo i grandi patrimoni. Basta una famiglia con due appartamenti e due figli perch\u00e9 la divisione si complichi e finisca davanti a un giudice. Il tema \u00e8 stato al centro di un convegno dedicato al passaggio generazionale degli immobili, organizzato in occasione della presentazione di uno studio di Sarpi Group, basato su dati propri e su fonti ufficiali come Banca d\u2019Italia, Istat e Agenzia delle Entrate.<\/p>\n Il patrimonio immobiliare delle famiglie italiane – come scrive il Corriere della Sera – \u00e8 stimato in 5.547 miliardi di euro: il residenziale da solo rappresenta il 45% della ricchezza netta nazionale e l\u201983,7% dei beni reali. In vent\u2019anni il peso del \u201cmattone\u201d \u00e8 sceso di appena 1,3 punti percentuali rispetto al 2003, soprattutto perch\u00e9 ampie aree del Paese non si sono ancora riprese dagli shock delle crisi del 2007-2008 e del 2011-2012. Oggi il 28% degli immobili \u00e8 in mano a over 65; nel 2040 la quota salir\u00e0 al 42%. Guardando al 2050, le proiezioni demografiche parlano di un ragazzo sotto i 14 anni ogni tre ultrasessantacinquenni.<\/p>\n Perch\u00e9 la sola successione spesso non basta <\/p>\n In ambito previdenziale questi numeri sono gi\u00e0 noti: il progressivo equilibrio tra popolazione attiva e inattiva rende pi\u00f9 incerto il futuro pensionistico. Chi possiede immobili, tuttavia, ha qualche leva in pi\u00f9 per difendere il valore del patrimonio e ridurre il carico fiscale sugli eredi. \u00abSe si demanda tutto alla successione \u2013 spiega Emanuele Barbera, presidente di Sarpi Group \u2013 gli immobili non vengono divisi materialmente: ogni erede acquisisce una quota dell\u2019intero bene. Ne consegue che ogni decisione, dalla vendita all\u2019affitto fino all\u2019uso personale, deve essere condivisa\u00bb.<\/p>\n Il risultato \u00e8 facilmente immaginabile: un figlio che vuole liquidare la propria parte, una sorella legata alla casa di famiglia, un coniuge che intende abitarla, un altro erede che pensa a un\u2019attivit\u00e0 ricettiva. Divergenze economiche ed emotive che spesso degenerano in contenziosi lunghi e costosi.<\/p>\n In presenza di un solo figlio o del coniuge come unici eredi legittimi, il testamento non \u00e8 strettamente necessario se si intende lasciare tutto a loro. Ma quando la situazione \u00e8 pi\u00f9 articolata conviene muoversi in anticipo. Il primo passo \u00e8 una valutazione del patrimonio immobiliare, consapevoli che al momento dell\u2019apertura della successione i coeredi potrebbero non concordare sul valore attribuito ai beni. Da l\u00ec si pu\u00f2 ricorrere, con l\u2019assistenza di notai, avvocati e commercialisti, a strumenti come la donazione, la separazione tra nuda propriet\u00e0 e usufrutto, o una combinazione dei due. Per patrimoni molto rilevanti esistono anche trust e patti di famiglia, questi ultimi particolarmente efficaci per le quote societarie e applicabili agli immobili solo se funzionali all\u2019attivit\u00e0 d\u2019impresa.<\/p>\n Quando conviene anticipare l\u2019eredit\u00e0 <\/p>\n Un dato colpisce pi\u00f9 di altri: solo il 15% delle successioni in Italia avviene tramite testamento. In parte per scaramanzia, in parte per sottovalutazione delle conseguenze. Non sono rari i casi \u2013 anche celebri \u2013 di conviventi che, alla morte improvvisa del partner, restano esclusi dall\u2019eredit\u00e0, mentre il patrimonio finisce a parenti lontani.<\/p>\n Fare testamento \u00e8 il primo passo; il secondo \u00e8 distribuire i beni in modo chiaro e trasparente. Se il rapporto con i figli \u00e8 buono, \u00e8 spesso utile condividere in anticipo le scelte. In linea generale, \u00e8 preferibile lasciare liquidit\u00e0 piuttosto che immobili. Una seconda casa poco utilizzata e non gradita agli eredi \u00e8 spesso meglio venderla prima della successione.<\/p>\n Si obietta che tra genitori e figli l\u2019imposta di successione non si paga fino a un milione di euro. Formalmente vero, ma incompleto. Sugli immobili che non costituiscono prima casa per gli eredi si applicano comunque le imposte ipotecaria e catastale, pari complessivamente al 3% della rendita catastale rivalutata e moltiplicata per 126. Inoltre, fino alla vendita, gli eredi continuano a pagare l\u2019Imu. Al contrario, il denaro ricavato dalla vendita effettuata in vita non sconta alcuna imposta in capo ai figli.<\/p>\n C\u2019\u00e8 poi un tema di tempi: la vendita di immobili ereditati \u00e8 mediamente pi\u00f9 lenta. Sei mesi e mezzo per un appartamento, oltre otto per una villa, fino a dieci mesi per un rustico nelle aree interne. Se mancano documenti sulla regolarit\u00e0 edilizia o catastale, si pu\u00f2 superare l\u2019anno, arrivando anche a tre in caso di contenzioso giudiziario.<\/p>\n Donazioni: oggi sono pi\u00f9 semplici e meno rischiose <\/p>\n La donazione \u00e8, a tutti gli effetti, un\u2019anticipazione di eredit\u00e0 e negli ultimi anni \u00e8 diventata pi\u00f9 appetibile grazie a due interventi normativi. Il primo \u00e8 il decreto legislativo 139 del 18 settembre 2024, che ha abolito dal 1\u00b0 gennaio 2025 il cosiddetto \u201ccoacervo successorio\u201d. Il secondo \u00e8 l\u2019articolo 44 della legge 182\/2025, in vigore dal 18 dicembre.<\/p>\n L\u2019abolizione del coacervo ha sancito il principio dell\u2019autonomia fiscale tra donazione e successione. In pratica, donazioni ed eredit\u00e0 vengono tassate separatamente. Questo consente, ad esempio, di trasferire fino a due milioni di euro a un figlio senza pagare imposte, suddividendo il patrimonio tra donazione e successione e sfruttando in entrambi i casi la franchigia di un milione. Per fratelli e sorelle il beneficio \u00e8 pi\u00f9 limitato, ma comunque rilevante, dato che la franchigia \u00e8 di 100 mila euro.<\/p>\n Resta fermo che i beni donati rientrano nel calcolo dell\u2019asse ereditario. Ed \u00e8 qui che interviene la seconda novit\u00e0 normativa, che risolve uno dei principali problemi delle donazioni immobiliari: la difficolt\u00e0 di vendere l\u2019immobile ricevuto. In passato, in caso di lesione dei diritti dei legittimari, questi potevano chiedere la restituzione del bene anche al terzo acquirente, rendendo le vendite rischiose e costringendo spesso a stipulare costose polizze assicurative. Con la nuova disciplina, gli eredi lesi possono rivalersi solo sul donatario, non su chi ha acquistato l\u2019immobile, eliminando l\u2019incertezza per il mercato.<\/p>\n Nuda propriet\u00e0 e usufrutto: meno burocrazia, meno tasse <\/p>\n La donazione pu\u00f2 riguardare anche la sola nuda propriet\u00e0, mantenendo l\u2019usufrutto in capo al donante. \u00c8 una soluzione molto utilizzata per trasferire gradualmente il patrimonio, con oneri fiscali ridotti e pratiche burocratiche limitate alla voltura catastale al momento dell\u2019estinzione dell\u2019usufrutto.<\/p>\n L\u2019imposta di registro sulla nuda propriet\u00e0 \u00e8 calcolata in base all\u2019et\u00e0 dell\u2019usufruttuario, utilizzando coefficienti legati al tasso di interesse legale. Per fare un esempio: se l\u2019usufruttuario ha 60 anni, per il fisco l\u2019usufrutto vale il 60% della piena propriet\u00e0, quindi le imposte sulla nuda propriet\u00e0 si applicano sul restante 40%. A 80 anni, l\u2019usufrutto vale il 25% e la nuda propriet\u00e0 il 75%. \u00c8 possibile anche acquistare una prima casa riservandosi l\u2019usufrutto e attribuendo contestualmente la nuda propriet\u00e0 a un figlio con un unico atto.<\/p>\n Un\u2019interpretazione restrittiva della legge di Bilancio 2024 aveva temporaneamente bloccato queste operazioni, sostenendo che il venditore dovesse tassare come reddito diverso il corrispettivo della cessione dell\u2019usufrutto. Il problema \u00e8 stato superato con il decreto legge 84\/2025. Secondo i notai, la maggior parte delle operazioni sulla nuda propriet\u00e0 non avviene tra estranei, ma all\u2019interno delle famiglie per razionalizzare il patrimonio. Anche quando la vendita serve a integrare il reddito, \u00e8 consigliabile coinvolgere gli eredi: in alcuni casi possono contribuire al sostegno dei genitori, evitando una vendita forzata e spesso penalizzante anche dal punto di vista emotivo ed economico.<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Risparmio e investimenti, ogni venerd\u00ec Iscriviti e ricevi le notizie via email Nei prossimi vent\u2019anni una massa imponente…\n","protected":false},"author":3,"featured_media":269831,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[172],"tags":[178,177,5134,19668,10899,1537,90,89,6884,73315,6784,72377],"class_list":{"0":"post-269830","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-affari","8":"tag-affari","9":"tag-business","10":"tag-casa","11":"tag-donazioni","12":"tag-eredita","13":"tag-it","14":"tag-italia","15":"tag-italy","16":"tag-norme","17":"tag-nuda-proprieta","18":"tag-tasse","19":"tag-usufrutto"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@it\/115753027181597620","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/269830","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=269830"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/269830\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/269831"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=269830"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=269830"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=269830"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\n APPROFONDIMENTI
\n
<\/p>\n
\n \u00a9 RIPRODUZIONE RISERVATA
<\/p>\n