Come prevede la legge, recuperare questi immobili e trasformarli in abitazioni, attivit\u00e0 ricettive o negozi non sar\u00e0 completamente gratis. I proprietari, dopo aver dimostrato di aver sanato precedentemente eventuali abusi, dovranno versare un contributo di costruzione, stabilito dal Testo Unico dell\u2019Edilizia (380\/2001) e un contributo straordinario del 50%. I legislatori, per\u00f2, hanno previsto delle riduzioni: il 20% in meno qualora la nuova abitazione sia una prima casa, con possibilit\u00e0 di arrivare a un -30% su decisione del singolo Comune di residenza. Il 50% in meno per i Comuni sotto i 5mila abitanti e il 30% in meno per quelli dai 5.001 ai 15mila abitanti, ma in questo caso solo per trasformazioni in uso commerciale. Un modo per la Regione e i Comuni di fare cassa e utilizzare i fondi raccolti per contrastare il dissesto idrogeologico.<\/p>\n
I criteri di abitabilit\u00e0 da rispettare<\/p>\n
Ovviamente, ci saranno dei criteri di abitabilit\u00e0 da rispettare. Innanzitutto le altezze minime, cio\u00e8 2 metri e 40 per lo scopo abitativo e 3 metri per quello commerciale. E andranno garantite la sicurezza strutturale, statica e idraulica. I proprietari dovranno presentare una relazione tecnica relativa al rischio di allagamenti e infiltrazioni, dovranno migliorare l\u2019isolamento termico, ridurre i consumi d\u2019acqua, preferire le energie rinnovabili e adottare tecniche di bioedilizia.<\/p>\n
Dove non si potranno fare trasformazioni<\/p>\n
Non tutti i locali saranno ammessi alla trasformazione. Sicuramente non ne potranno essere costruiti di nuovi, quindi il cambio di destinazione d\u2019uso dovr\u00e0 essere effettuato su edifici gi\u00e0 esistenti o almeno autorizzati al 31 luglio 2025, e dovranno essere servizi da urbanizzazione primaria (strade), o da sistemi equivalenti. Ci sono poi delle limitazioni legate alla collocazione degli immobili.<\/p>\n
La Regione Lazio ha infatti previsto il divieto per quelli che si trovino in aree a rischio idrogeologico, in edifici con oltre otto unit\u00e0 abitative \u2013 a meno che non si tratti di edilizia popolare -, in zone agricole e in zone A, cio\u00e8 i centri storici dei Comuni sopra i 150mila abitanti, se l\u2019uso previsto \u00e8 residenziale o turistico-ricettivo. Quindi, per esempio, non vedremo scantinati trasformati in abitazioni o affittacamere nel centro storico di Roma. Sar\u00e0 poi ogni singola amministrazione locale ad aggiornare gli ambiti di esclusione.<\/p>\n
Da scantinati a case popolari<\/p>\n
Particolarmente interessante \u00e8 la parte riservata agli alloggi di propriet\u00e0 comunale o a quelli gestiti dalle aziende territoriali per l\u2019edilizia residenziale pubblica, cio\u00e8 le Ater. La legge, infatti, non richiede il contributo di costruzione per questa tipologia di immobili, andando sicuramente a incentivare operazioni di trasformazione per ampliare l\u2019offerta alloggiativa dedicata alle famiglie pi\u00f9 fragili. Inoltre, sempre le Ater e i Comuni sono esentati dall\u2019obbligo di reperimento di spazi per i parcheggi pertinenziali.<\/p>\n
Nuovi parcheggi o monetizzazione<\/p>\n
Tutti gli altri, invece, dovranno rispettare questo standard urbanistico, per evitare che la densificazione pesi troppo sul quartiere. La 171 prevede che il recupero (cio\u00e8 la trasformazione), se avviene in deroga ai limiti fissati dal decreto ministeriale 1444 del 1968 che norma la densit\u00e0 edilizia, l\u2019altezza, la distanza tra fabbricati, sia accompagnato dal reperimento di parcheggi adeguati. Se ci\u00f2 non \u00e8 possibile, in mancanza di spazi, ecco che subentra la monetizzazione calcolata sui costi correnti di esproprio.<\/p>\n
Come detto, sono esclusi da questo obbligo \u2013 anche di monetizzazione \u2013 gli alloggi a scopi Erp. E gli interventi su immobili fino a 28 metri quadri di superficie netta, che siano direttamente collegati all\u2019immobile principale. \u201cNel caso in cui si attua il recupero a fini residenziali di un garage \u2013 si legge nella legge \u2013 il titolare della richiesta dovr\u00e0 obbligatoriamente reperire la stessa superficie da destinare a parcheggio, senza monetizzazione\u201d. Insomma, se si eliminano uno o pi\u00f9 posti macchina per farci una casa, ne vanno trovati altrettanti.<\/p>\n
Un freno agli affittacamere per 10 anni<\/p>\n
L\u2019articolo 25 della legge 171 prevede anche una possibile destinazione sociale per le nuove abitazioni, con lo scopo anche di contenere eventuali speculazioni e il proliferare di affittacamere. Il locale trasformato, infatti, potr\u00e0 essere affittato nei primi 10 anni solamente applicando canoni calmierati. E per lo stesso periodo di tempo i proprietari non potranno nuovamente cambiare la destinazione d\u2019uso. Un ex garage che diventa miniappartamento non pu\u00f2 magicamente tramutarsi in studio professionale.<\/p>\n
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