di
\n Gino Pagliuca<\/p>\n
Il mercato delle residenze di pregio \u00e8 polarizzato: gli immobili di grande dimensione ed esclusivi si vendono con il passaparola, ma gli altri rischiano di restare sul mercato anche anni. In aumento sconti e tempi di attesa<\/p>\n
Risale a pochi giorni fa la notizia della vendita per 52,5 milioni di euro<\/a> del Palazzo delle Cinque Giornate in via Bigli. Il prezzo a metro quadrato \u00e8 di circa 22mila euro<\/b>, un valore che appare molto elevato se si considerano le dimensioni dell\u2019edificio<\/b>; inoltre sicuramente sar\u00e0 necessaria una profonda ristrutturazione molto impegnativa<\/b> dal punto di vista finanziario e con tutti i limiti derivanti dal vincolo storico dell\u2019immobile. In realt\u00e0, il prezzo a metro quadrato pagato \u00e8 in linea con i valori top del Quadrilatero<\/b> e delle zone di pregio di Milano. E se si guarda alle richieste per le residenze \u00abuniche\u00bb si arriva in Monte Napoleone e dintorni a 38.700 euro<\/b> mentre tra Cordusio e San Babila si superano i 30 mila<\/b>. La casa in vendita di prezzo pi\u00f9 alto \u00e8 offerta a 23,7 milioni di euro<\/b>.<\/p>\n Questi ultimi dati sono dovuti all\u2019aggiornamento semestrale dell\u2019Osservatorio sul mercato delle residenze di pregio a Milano curato da Tirelli & Partners. Naturalmente, stiamo parlando di cifre che riguardano unit\u00e0 immobiliari computabili sulle dita di due mani o poco pi\u00f9; il valore medio dei prezzi richiesti<\/b> se mettiamo nel conto anche le case al piano terra o quelle completamente da ristrutturare sono molto pi\u00f9 bassi: si va dai 13.907 euro del Quadrilatero ai 9.162 del Centro storico, con Brera, Magenta e corso Venezia<\/b> appena sopra i 10mila euro. I prezzi medi a cui si sono chiuse le trattative su base annua sono saliti solo dello 0,5%.
Il mercato del lusso \u00e8 estremamente polarizzato<\/b>: gli immobili di grande dimensione e realmente esclusivi si vendono con il passaparola<\/b>, ma gli altri rischiano di restare sul mercato anche anni. Ci sarebbe per\u00f2 una sorta di presa di coscienza da parte di chi vorrebbe vendere: spiega infatti il report che i tempi medi di vendita si sono leggermente ridotti<\/b>, attestandosi a 7 mesi mentre lo sconto tra il prezzo inizialmente richiesto e quello finale effettivo \u00e8 ulteriormente aumentato, raggiungendo l’8,6%<\/b> (un incremento dello 0,5% nel semestre, del 1,4% su base annua). La causa \u00e8 attribuibile alla maggiore disponibilit\u00e0 dei proprietari ad accettare offerte inferiori al richiesto, soprattutto per le propriet\u00e0 sul mercato da molto tempo o per quelle con prezzi iniziali giudicati non realistici dalla domanda. \u00abAnche il tempo medio di giacenza degli immobili invenduti<\/b> – scrivono gli estensori dello studio – diminuisce, scendendo sotto i 26 mesi<\/b>. Nonostante la riduzione, questo livello rimane molto alto, suggerendo ai proprietari la necessit\u00e0 di prendere decisioni definitive: o togliere la propriet\u00e0 dal mercato o accettare un taglio significativo del prezzo\u00bb.<\/p>\n Il mercato degli immobili ultra esclusivi, quelli da sei milioni di euro in su, \u00e8 ancora appannaggio degli stranieri<\/b> e anche il palazzo di via Bigli del resto \u00e8 stato acquistato da un investitore brasiliano. Per\u00f2 il picco della domanda, che si era registrata tra la met\u00e0 del 2024 e la met\u00e0 del 2025 in concomitanza con l’abolizione del regime \u00abRes non dom\u00bb britannico, ora appare superato e va inoltre considerato che il rialzo della flat tax dapprima a 200.000 e dal gennaio 2026 a 300.000 euro<\/b> probabilmente da ora in avanti avr\u00e0 un effetto frenante sul numero delle richieste perch\u00e9 altri Paesi sono diventati pi\u00f9 convenienti rispetto all\u2019Italia<\/b>. Si potr\u00e0 osservare che 300 mila euro sono una goccia per chi ha redditi a sette zeri sui quali, se prodotti all\u2019estero, non pagare altre tasse. C\u2019\u00e8 per\u00f2 un piccolo problema: gli straricchi in genere sono anche molto attenti al soldo. Lo studio suggerisce questo effetto negativo<\/b> potrebbe essere compensato dall\u2019impatto sulla visibilit\u00e0 dell\u2019Italia e della citt\u00e0 di Milano in particolare derivante dai Giochi Olimpici invernali.<\/b> Una sorta di replica dell\u2019effetto Expo, anche se qualche dubbio, aggiungiamo noi, \u00e8 lecito<\/b>, perch\u00e9 Milano aveva cambiato volto immediatamente prima dell\u2019Expo, mentre le opere lasciate in citt\u00e0 dai Giochi non sono paragonabili, a meno che non si vogliano confrontare le architetture avveniristiche CityLife e Porta Nuova<\/b> da un lato e quella un po\u2019 nostalgica della Ddr del Villaggio Olimpico dall\u2019altro. Inoltre nel 2015 Milano si stava appena riprendendo dal calo di transazioni e prezzi, oggi \u00e8 invece a rischio di bolla.<\/p>\n Tornando ai numeri del report, sta diminuendo la disponibilit\u00e0 di immobili di pregio in locazione<\/b> ma anche la domanda \u00e8 abbastanza contenuta e i canoni sono saliti in un anno di circa l\u20191%. Le richieste per residenze di pregio toccano i 546 euro al metro quadrato per anno nel Quadrilatero. ovvero circa 9000 euro al mese per 200 metri e stanno sopra i 400 euro per metro quadrato all\u2019anno a Brera. I canoni per le residenze pi\u00f9 esclusive sfiorano i 1.100 euro a metro quadrato anno nel Quadrilatero<\/b>. Per quanto possano sembrare cifre astronomiche sono in realt\u00e0 molto pi\u00f9 convenienti se rapportate ai prezzi di acquisto rispetto a quelli dei bilocali di periferia. Nelle aree top si paga un affitto annuo inferiore al 4%, mentre la media cittadina si attesta al 5% e quella delle zone meno pregiate supera il 6%.<\/p>\n Infine, il rapporto segnala le tre pi\u00f9 rilevanti transazioni effettuate nel semestre<\/b>. Al primo posto un appartamento con terrazzo in ottimo stato passato di mano a 8,3 milioni in zona Venezia<\/b>, sono 350 metri quadrati, ognuno dei quali \u00e8 costato 23.429 euro. 400 metri quadrati sono stati venduti a 7,5 milioni (18.250 euro al metro) in zona Magenta. \u00c8 un attico con posto auto. Infine 7,3 milioni per 320 metri quadrati (22.8113 euro al metro) per un altro attico fuori dalla Ztl non meglio identificata dal report. Le possibilit\u00e0 per\u00f2 sono solo due: a quel prezzo o \u00e8 a Porta Nuova o a CityLife.<\/p>\n
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