{"id":373541,"date":"2026-02-28T01:02:13","date_gmt":"2026-02-28T01:02:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/373541\/"},"modified":"2026-02-28T01:02:13","modified_gmt":"2026-02-28T01:02:13","slug":"case-arriva-lanagrafe-dei-proprietari-con-la-direttiva-ue-scattano-i-controlli-incrociati-su-catasto-rendite-e-affitti-brevi-le-novita","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/373541\/","title":{"rendered":"Case, arriva l\u2019anagrafe dei proprietari (con la direttiva Ue): scattano i controlli incrociati su Catasto, rendite e affitti brevi. Le novit\u00e0"},"content":{"rendered":"

di
\n Massimiliano Jattoni Dall\u2019As\u00e9n<\/p>\n

La lotta contro gli immobili irregolari pogger\u00e0 su una nuova \u00abanagrafe\u00bb dei titolari, mentre lo scambio automatico dei dati tra Stati agevoler\u00e0 gli incroci fiscali e la tracciabilit\u00e0 degli immobili<\/p>\n

Non esiste – almeno per ora – una banca dati pubblica europea con l\u2019elenco di tutti i proprietari immobiliari. Ma esiste qualcosa che, sul piano fiscale, le si avvicina molto: un sistema strutturato di scambio automatico di informazioni tra amministrazioni tributarie <\/b>che rende tracciabili i redditi generati tramite piattaforme digitali, affitti brevi inclusi. \u00c8 questo il cuore della direttiva europea nota come Dac7<\/b>, spesso raccontata con l\u2019espressione suggestiva di \u00abanagrafe dei proprietari\u00bb.<\/p>\n

La differenza non \u00e8 solo semantica. La prima evoca un registro consultabile; la seconda \u00e8 un meccanismo di cooperazione amministrativa tra Stati. E proprio qui sta il punto.
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Cos\u2019\u00e8 la Dac7 e cosa prevede davvero<\/b><\/p>\n

Per capire bene di cosa stiamo parlando dobbiamo partire dal principio, <\/b>ovvero dalla Dac7,\u00a0la direttiva Ue 2021\/514<\/b> che modifica la normativa sulla cooperazione amministrativa in materia fiscale. \u00c8 entrata in vigore il 1\u00b0 gennaio 2023<\/b> e impone ai gestori di piattaforme digitali di raccogliere, verificare e trasmettere alle autorit\u00e0 fiscali nazionali informazioni sui redditi generati dagli utenti attraverso le loro infrastrutture<\/b>.<\/p>\n

Il perimetro \u00e8 ampio: locazioni immobiliari (anche brevi), vendita di beni, prestazione di servizi personali, noleggio di mezzi di trasporto. Per quanto riguarda le case, le piattaforme come Airbnb o Booking.com devono comunicare dati quali identit\u00e0 dell\u2019host, codice fiscale o equivalente, indirizzo dell\u2019immobile, numero di giorni di locazione, importi incassati e commissioni trattenute.<\/p>\n

Queste informazioni vengono inviate all\u2019autorit\u00e0 fiscale dello Stato membro competente e poi condivise automaticamente con gli altri Paesi dell\u2019Unione<\/b>, se rilevanti. \u00c8 lo scambio automatico il vero salto di qualit\u00e0: non pi\u00f9 richieste su iniziativa, ma flussi periodici strutturati.<\/p>\n

Perch\u00e9 si parla di \u00abanagrafe dei proprietari\u00bb<\/b><\/p>\n

Chiarito tutto questo, passiamo all\u2019espressione giornalistica \u00abanagrafe dei proprietari<\/b>\u00bb, che nasce dall\u2019effetto combinato di due meccanismi:
*\u00a0il primo \u00e8 proprio la Dac7, che crea una banca dati fiscale dei redditi generati tramite piattaforme<\/b>;
*\u00a0il secondo \u00e8 il pi\u00f9 ampio sistema di scambio automatico di informazioni<\/b> gi\u00e0 attivo da anni sui conti finanziari, nell\u2019ambito dello standard Ocse (Common Reporting Standard). Quest\u2019ultimo riguarda conti correnti, investimenti e redditi di capitale, non direttamente gli immobili, ma contribuisce a rafforzare la cooperazione internazionale.<\/p>\n

Non si tratta quindi di un catasto europeo accessibile al pubblico<\/b>, bens\u00ec di archivi amministrativi condivisi tra autorit\u00e0 fiscali per finalit\u00e0 di controllo. Il contribuente non \u00abentra\u00bb in una nuova anagrafe pubblica: i suoi dati, se genera redditi tramite piattaforme, vengono per\u00f2 incrociati con maggiore facilit\u00e0.<\/p>\n

Cosa cambia per chi affitta casa<\/b><\/p>\n

Sul piano sostanziale, la tassazione non cambia<\/b>. In Italia i redditi da locazione breve possono essere assoggettati a cedolare secca o Irpef secondo le regole vigenti. La direttiva non introduce nuove imposte n\u00e9 nuove aliquote<\/b>.<\/p>\n

Cambia invece la capacit\u00e0 di verifica. Se un residente italiano affitta un immobile in un altro Stato Ue tramite una piattaforma digitale, le informazioni possono essere trasmesse automaticamente all\u2019Agenzia delle Entrate italiana<\/b>. Allo stesso modo, un non residente che affitta in Italia tramite piattaforma \u00e8 potenzialmente visibile anche al Fisco del proprio Paese.<\/p>\n

\u00abDal punto di vista degli operatori professionali la Dac7 non \u00e8 una minaccia per chi opera correttamente, ma la pietra tombale sulla concorrenza sleale\u00bb, spiega al Corriere Marco Celani<\/b>, presidente Aigab, l\u2019Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi e ad di Italianway.\u00a0
Insomma, per chi \u00e8 gi\u00e0 in regola, l\u2019impatto \u00e8 soprattutto formale: maggiore tracciabilit\u00e0 e minore rischio di errori o omissioni involontarie.\u00a0
Per chi non dichiara, aumenta la probabilit\u00e0 che l\u2019omissione emerga attraverso l\u2019incrocio dei dati.<\/p>\n

\u00abPer anni il settore degli affitti brevi \u00e8 stato dipinto come una “zona grigia”, ma con l\u2019obbligo per chi incassa di agire da sostituto d\u2019imposta e lo scambio automatico di dati tra Stati e piattaforme, i gestori professionali sono diventati il miglior alleato delle istituzioni\u00bb, prosegue Celani. \u00abFinalmente usciamo dalla narrazione dell’evasione endemica<\/b>: chi gestisce immobili in modo professionale non ha nulla da temere da una maggiore tracciabilit\u00e0, anzi, ne beneficia perch\u00e9 vede espulsi dal mercato quei soggetti che, agendo nell’ombra, danneggiano la reputazione dell’intera categoria\u00bb.<\/p>\n

Il contesto italiano<\/p>\n

Accanto al quadro europeo, l\u2019Italia si muove anche sul piano interno. Nell\u2019atto di indirizzo sugli obiettivi di politica fiscale firmato dal ministro dell\u2019Economia Giancarlo Giorgetti<\/b>, un capitolo rilevante \u00e8 dedicato al Catasto e alla creazione di una nuova \u00abAnagrafe dei titolari\u00bb, definita come censimento fiscale dei proprietari immobiliari.<\/p>\n

In linea con la Dac7, l\u2019obiettivo dichiarato \u00e8 rafforzare le attivit\u00e0 di controllo sugli immobili irregolari e supportare anche gli enti territoriali, sia nel contrasto all\u2019evasione \u2013 a partire dall\u2019Imu \u2013 sia nella gestione delle emergenze e nella salvaguardia del patrimonio immobiliare.<\/b> In questo scenario, lo scambio automatico di informazioni tra Stati \u2013 attivato anche attraverso accordi multilaterali \u2013 e il rafforzamento delle banche dati catastali nazionali si integrano e si consolida una rete di archivi fiscali sempre pi\u00f9 interoperabili.<\/p>\n

L\u2019accordo tra Paesi e la cooperazione rafforzata<\/b><\/p>\n

A proposito degli accordi multilaterali (l\u2019Italia ne ha firmato uno con 24 Paesi dell\u2019Unione), la base giuridica resta sempre la direttiva europea. In questi casi, per\u00f2, non si tratta di un nuovo \u00abregistro globale\u00bb distinto dalla Dac7. L\u2019obiettivo comune resta sempre lo stesso: ridurre l\u2019asimmetria informativa in un mercato digitale e transfrontaliero<\/b>. Poich\u00e9 l\u2019economia delle piattaforme ha reso frequenti le locazioni tra soggetti di Paesi diversi, il Fisco si adegua rendendo sistematico lo scambio di dati.<\/p>\n

\u00abQuesta trasparenza europea rende il nostro mercato immobiliare ancora pi\u00f9 attrattivo per gli investitori istituzionali e internazionali, perch\u00e9 stabilizza le regole del gioco\u00bb, aggiunge Marco Celani. \u00abLa tracciabilit\u00e0 \u00e8 il prerequisito fondamentale per far s\u00ec che l’ospitalit\u00e0 in appartamento sia riconosciuta come un’industria seria, moderna e centrale per l’economia del Paese<\/b>\u00bb.<\/p>\n

I possibili effetti sul mercato<\/b><\/p>\n

Riepilogando, la maggior trasparenza, da un lato riduce lo spazio per l\u2019evasione e per la concorrenza sleale<\/b> rispetto agli operatori che gi\u00e0 dichiarano correttamente; dall\u2019altro aumenta la prevedibilit\u00e0 del quadro regolatorio per chi investe nel settore immobiliare, anche oltre confine<\/b>.<\/p>\n

La partita, dunque, non \u00e8 quella di un nuovo prelievo, ma di una maggiore effettivit\u00e0 di quello esistente. In un contesto in cui la mobilit\u00e0 dei capitali e delle persone \u00e8 elevata, la cooperazione fiscale diventa lo strumento con cui gli Stati cercano di tenere il passo.<\/p>\n

La cosiddetta \u00abanagrafe dei proprietari\u00bb non \u00e8 un Grande Fratello fiscale, conclude Ceriani,\u00a0\u00abpiuttosto \u00e8\u00a0la “maturazione digitale” del turismo\u00bb.\u00a0 E\u2019 il segno di un\u2019amministrazione tributaria che diventa europea nei flussi informativi. Per chi affitta casa, dunque, la parola chiave non \u00e8 tanto controllo, quanto tracciabilit\u00e0. E la tracciabilit\u00e0, oggi, passa inevitabilmente dai dati.<\/p>\n

\"Chiedi<\/a><\/p>\n

27 febbraio 2026<\/p>\n

\n \u00a9 RIPRODUZIONE RISERVATA\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"di Massimiliano Jattoni Dall\u2019As\u00e9n La lotta contro gli immobili irregolari pogger\u00e0 su una nuova \u00abanagrafe\u00bb dei titolari, mentre…\n","protected":false},"author":3,"featured_media":373542,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":"","_share_on_mastodon":"0"},"categories":[172],"tags":[1471,215870,178,52543,28644,33494,116199,10557,23997,215863,215871,57941,2973,21273,24859,215872,215864,917,215873,1421,16257,35365,177,6195,727,91602,215865,678,33345,879,1411,2575,1089,165470,147213,728,4916,8792,745,97902,746,184,13093,2604,2697,3889,10062,10087,6768,24373,730,24656,96228,215874,215875,20022,756,14781,215876,4813,16249,215877,38384,1173,130954,1537,90,89,775,1412,273,215866,857,975,12581,14786,26547,215867,4578,165476,215868,29127,11969,215869,997],"class_list":["post-373541","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-affari","tag-accordi","tag-accordi-multilaterali","tag-affari","tag-affitta","tag-affitti","tag-affitti-brevi","tag-amministrativa","tag-ampio","tag-anagrafe","tag-anagrafe-proprietari","tag-anagrafe-titolari","tag-archivi","tag-aumenta","tag-automaticamente","tag-automatico","tag-automatico-dati","tag-automatico-informazioni","tag-autorita","tag-autorita-fiscali","tag-banca","tag-banca-dati","tag-brevi","tag-business","tag-cambia","tag-case","tag-catasto","tag-celani","tag-concorrenza","tag-concorrenza-sleale","tag-contesto","tag-conti","tag-controllo","tag-cooperazione","tag-cooperazione-amministrativa","tag-correttamente","tag-dati","tag-digitale","tag-digitali","tag-direttiva","tag-direttiva-europea","tag-direttiva-ue","tag-economia","tag-esiste","tag-espressione","tag-europea","tag-europeo","tag-evasione","tag-firmato","tag-fiscale","tag-fiscali","tag-fisco","tag-flussi","tag-generati","tag-generati-tramite","tag-generati-tramite-piattaforme","tag-gestori","tag-immobile","tag-immobili","tag-immobili-irregolari","tag-immobiliare","tag-immobiliari","tag-incrociati","tag-indirizzo","tag-informazioni","tag-irregolari","tag-it","tag-italia","tag-italy","tag-maggiore","tag-mercato","tag-nuova","tag-nuova-anagrafe","tag-paesi","tag-piano","tag-piattaforme","tag-proprietari","tag-redditi","tag-redditi-generati","tag-scambio","tag-scambio-automatico","tag-scambio-automatico-informazioni","tag-tracciabilita","tag-tramite","tag-tramite-piattaforme","tag-ue"],"share_on_mastodon":{"url":"","error":"Validation failed: Text character limit of 500 exceeded"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/373541","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=373541"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/373541\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/373542"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=373541"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=373541"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=373541"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}