di
\n Gino Pagliuca<\/p>\n
Nel 2025 si \u00e8 registrata un’impennata di compravendite e i numeri potrebbero essere ancora pi\u00f9 alti<\/p>\n
L\u2019Agenzia delle Entrate<\/b> lo mette nero su bianco: a Milano la barriera dei 50mila euro a metro quadrato per una casa \u00e8 stata superata<\/b>. La quotazione monstre \u00e8 stata pagata nel giugno 2025 per un appartamento a Brera<\/b>, passato di mano a 20 milioni di euro, ovvero 52.490 euro per ognuno dei 381 metri quadrati di superficie<\/b>. Il dato lo abbiamo scovato approfondendo quanto riportato da Marco Garbuglia, managing director di Barnes Milano, emanazione italiana di una tra le pi\u00f9 note aziende internazionali operanti nel real estate di lusso. In un video Garbuglia spiega che nella nostra citt\u00e0 le singole operazioni su immobili residenziali di valore superiore a 5 milioni hanno toccato lo scorso anno la cifra record di 29<\/b>. Incuriositi siamo andati sul sito delle Entrate dove, collegandosi con lo Spid o la Cie, \u00e8 possibile conoscere, dosando con un bel po\u2019 di pazienza ricerca per zone e per data del rogito, i valori dichiarati nelle compravendite immobiliari, e i numeri riferiti allo scorso anno sostanzialmente coincidono.<\/p>\n
L\u2019aumento dei valori<\/p>\n
Nel grafico riportiamo i dati delle operazioni, escludendo quelle che \u2014 per quanto effettuate tra le medesime controparti \u2014 riguardavano pi\u00f9 di un appartamento; la pi\u00f9 rilevante ha riguardato due residenze per 408 metri quadrati totali<\/b> (potrebbe trattarsi di un ultimo piano pi\u00f9 attico accatastato a parte) in zona San Babila per 21 milioni<\/b>. Anche in questo caso la barriera dei 50mila euro al metro \u00e8 stata superata. Le transazioni oltre i 5 milioni di euro, calcola Garbuglia, nel 2025 hanno toccato un valore complessivo di 212 milioni, il quadruplo rispetto al 2020, un incremento non solo dovuto al maggior numero di operazioni ma anche e soprattutto all\u2019aumento di valore delle singole transazioni<\/b>. Il fatto \u00e8 che gli appartamenti di lusso<\/b> realmente appetibili sul mercato a Milano sono merce rarissima<\/b> e la domanda di stranieri<\/b>, allettata anche dalla flat tax<\/a><\/b>, \u00e8 in crescita<\/b>. \u00abI dati dell\u2019Agenzia delle Entrate hanno volutamente un limite \u2014 spiega Marco Tirelli, titolare di Tirelli & Partners, agenzia cittadina specializzata negli immobili di lusso \u2014 \u00e8 impossibile risalire all\u2019indirizzo preciso dell\u2019immobile e verosimilmente solo una parte dei rogiti viene caricata. Ci sono societ\u00e0 private che estraggono i dati dai rogiti e forniscono indicazioni pi\u00f9 precise anche se a loro volta intercettano solo una parte delle transazioni\u00bb.
La rarit\u00e0 dell\u2019offerta<\/p>\n Grazie a questo secondo canale riusciamo a ricavare qualche informazione di pi\u00f9 sui passaggi di propriet\u00e0 tra ultra ricchi<\/b>. I rogiti sono pubblici e dunque, in teoria, non ci sarebbe nessun divieto di pubblicare i dati di acquirente, venditore, prezzo e indirizzo dell\u2019immobile, tutte informazioni che con le \u00abdritte\u00bb di Tirelli siamo riusciti a ottenere per qualcuna delle case, ma ugualmente ci limitiamo a dare, nel rispetto della privacy, informazioni un po\u2019 pi\u00f9 dettagliate solo sull\u2019indirizzo.<\/p>\n Cominciando dalla casa da 20 milioni: si trova in via Fratelli Gabba<\/b>, strada super privata dove le vendite sono rarissime<\/b>. Interessante notare che nel 2023 nello stesso palazzo<\/b> una casa di 140 metri era stata venduta a poco pi\u00f9 di 3 milioni a un prezzo a metro quadrato (22mila euro circa<\/b>) del 60 per cento pi\u00f9 basso.<\/p>\n L\u2019ampiezza dell\u2019immobile nel lusso conta eccome ma una differenza di prezzo cos\u00ec eclatante si spiega anche con la rarit\u00e0 del bene. La casa che nella tabella \u00e8 presente in area Turati Moscova e venduta al prezzo di 9,3 milioni<\/b> si trova in via Marco De Marchi<\/b>, stessa strada per un\u2019altra residenza da 7,7 milioni per 259 metri quadrati<\/b>, proseguendo verso piazza Scala<\/b> in via dei Giardini<\/b> \u00e8 stata acquistata per 9,4 milioni un\u2019abitazione<\/b>, peraltro in apparenza non censita dal database delle Entrate, di 428 metri. Non compare neppure l\u2019immobile da 648 metri all\u2019inizio di via Vincenzo Monti passato di mano nel giugno 2025 per 10.240 mila euro.<\/p>\n Infine la residenza da 342 metri e 5,7 milioni<\/b> che per le Entrate \u00e8 nella microarea Brera si trova in piazza Castello<\/b>.<\/p>\n Imponibili e successioni<\/p>\n Dai dati sui rogiti che abbiamo potuto consultare si ricava infine un\u2019altra informazione che il cronista non pu\u00f2 tralasciare: accanto al prezzo \u00e8 indicato il \u00abprezzo valore\u00bb<\/b>, cio\u00e8 la cifra sulla quale si calcola l\u2019imposta di registro<\/b> relativa alla compravendita. Nella maggior parte dei casi l\u2019imponibile si pone tra un ottavo e un dodicesimo del prezzo.<\/p>\n Per semplificare, per una casa da 5 milioni (con prezzo valore 500mila se si tratta di prima casa non di lusso al rogito) si paga un\u2019imposta di registro di diecimila euro, che salgono a 45mila se non si ha diritto all\u2019agevolazione. E c\u2019\u00e8 di pi\u00f9: quel \u00abprezzo valore\u00bb \u00e8 lo stesso che serve a calcolare il valore fiscale dell\u2019immobile in caso di donazione o successione<\/b>. Se quella casa da cinque milioni passa a un figlio o al coniuge non si paga un euro di imposta di successione, perch\u00e9 c\u2019\u00e8 la franchigia di un milione. Ogni commento appare superfluo.<\/p>\n
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