Oficiali Vilniaus augimo strategija yra didesnis tankumas miesto viduje, tačiau realybėje pastarąjį dešimtmetį gyventojais itin sparčiai pildėsi sostinės pakraščiai. Ekspertų teigimu, aktyvi tolimų miesto rajonų urbanizacija keičia būsto kainos skaičiavimo logiką ir į formulę įtraukia naujas dedamąsias: palygino, kiek ilguoju laikotarpiu kainuoja gyvenimas miesto centre ir pakraščiuose.

„Vilniuje ilgus metus pirkdami ar nuomodamiesi būstą buvome prisirišę tik prie kvadratinio metro kainos. Kol miesto gyvenimas itin koncentravosi 5 km spinduliu aplink centrą, tai buvo logiška, tačiau pamažu ir mums ima galioti pasaulio didmiesčių standartai, pagal kuriuos į būsto kainą yra įskaičiuojamas ir, pavyzdžiui, kasdienių kelionių laikas bei visi kiti kaštai, kuriuos sukuria pasirinkta gyvenamoji vieta“, – sako vienos iš didžiausių NT plėtros bendrovių Lietuvoje „KAITA Group“ vadovas bei vienas iš partnerių Ugnius Latvys.

Jo teigimu, per pastarąjį dešimtmetį vilniečių skaičius paaugo 13 proc., tad greta plėtros centriniuose miesto rajonuose nauji NT projektai buvo aktyviai plėtojami ir Pilaitėje, Tarandėje, Bajoruose, Visoriuose, Kalnėnuose, Liepkalnyje, Santariškėse, Pašilaičiuose, palei Ukmergės ir Molėtų plentus. Rekordiškai augo ir už oficialių miesto ribų esantys Avižieniai bei Riešė.

„Verslo norą kurti naujus projektus miesto pakraščiuose visų pirma lemia pigesni sklypai, bet tuo pačiu – ir paprastesnės bei greitesnės derinimo procedūros. Pavyzdžiui, pasirinkusiems NT plėtoti šalia miesto centro, leidimus derinti kartais tenka ir penkmetį, tuo tarpu statant tuščiuose laukuose tam užtenka metų“, – sako U. Latvys.

Naujakurių norą kurtis nuo centro nutolusiuose rajonuose didžiąja dalimi taip pat galima aiškinti būsto kaina, įsitikinęs ekspertas, tačiau dažnai į ją neįtraukiami realūs gyvenimo kaštai.

„Periferijoje būstas šiuo metu kainuoja apie 2,2–2,6 tūkst. eurų už kv. m., tuo metu centrinėse miesto dalyse – apie 3–4 tūkst. eurų. Iš pirmo žvilgsnio tai – tikrai reikšmingas skirtumas, apie 40–80 tūkst. eurų. Tačiau, norint suprasti tikrąjį vaizdą, reikėtų vertinti, kaip kaštai išsidėsto per gyvenimo Vilniuje dešimtmetį“, – sako „KAITA Group“ vadovas.

5 dienos kelyje kasmet

Remiantis tarptautiniais tyrimais, didžiausias gyvenimo miesto pakraštyje kaštas, kuris paprastai nėra įtraukiamas į skaičiavimus renkantis būstą, yra kasdienės kelionės.

Tarptautinės Nyderlandų įmonės „TomTom“, pirmaujančios skaitmeninių žemėlapių, navigacijos sistemų ir eismo informacijos srityje, 2025 m. indeksas rodo, kad Vilniuje rytinio piko metu 10 km kelionė trunka 29 min., vakare – 35 min. 43 sek., vakarinio piko vidutinis greitis – apie 16,8 km/val. Per metus dėl spūsčių piko metu vidutiniškai prarandama 121 valanda, nurodoma indekse. „JUDU“ 2024 m. statistika rodė, kad vidutinė kelionė piko metu trunka dar ilgiau – 40 min., nenurodant atstumo.

„Kitaip tariant, 5 paros kelyje, jei gyvenate 10 km nuo miesto centro ir dirbate centre. Panašiu spinduliu yra Pilaitė, Pašilaičiai ar Avižieniai. Į šį skaičių nepatenka jokios papildomos kelionės: vaikų darželis, mokykla, būreliai, pramogos, išvykos apsipirkti ar pramogauti.

Mūsų laikas, žinoma, yra neįkainojamas, tačiau, vertinant būsto kainą, jis turi ir skaitinę išraišką. Pritaikius vidutinio darbo užmokesčio įkainį, galime skaičiuoti, kad kasmet kelyje išleidžiame 1210 eurų, o per dešimtmetį – ir 12 tūkst. eurų“, – sako U. Latvys.

Prie šio skaičiaus, jo teigimu, reikėtų pridėti šiuo metu sparčiai brangstančio ir apie 1,6 euro už litrą kainuojančio kuro bei automobilio eksploatacijos išlaidas, ir suma per metus ūgtels dar 3–4 tūkst. eurų, o per dešimtmetį – net iki 50 tūkst. eurų.

„Vien šios matematinės užduoties pakanka suprasti, kad gyventi toje miesto dalyje, kurioje galima išvengti kasdienių kelionių automobiliu ar net išvis jo atsisakyti, ir darbą, mokyklas bei pramogas pasiekti pėsčiomis, viešuoju transportu, dviračiu ar kitu būdu, yra ekonomiškai tvaresnis sprendimas. Tačiau, kaip rodo tarptautinė ir Vilniaus praktika, transporto išlaidos – tik viena iš daugelio būsto kainos dedamųjų“, – teigia ekspertas.

Pasak jo, būtent dėl to pastaraisiais metais ėmė itin augti tokių ilgą laiką neaugusių rajonų, kaip Viršuliškės, populiarumas – itin greitas susisiekimas su centru ir galimybė patogiai keliauti be automobilio tampa vis svarbesniu kriterijumi.

„Dangoraižių „Newton“ projekte antrojo etapo pardavimus turėjome pradėti anksčiau nei planuota, o šiuo metu skubame derinti ir trečiojo etapo statybų leidimą, nes matome, jog paklausa gyvenimui šioje miesto dalyje tik auga. Iš naujakurių dažnai girdime, kad būtent patogus susisiekimas pėsčiomis, dviračiais, paspirtukais, viešuoju transportu bei visais kitais būdais, leidžiančiais atsisakyti automobilio, lemia jų norą kurtis Viršuliškėse“, – sako U. Latvys.

Panašias tendencijas ekspertas teigia pastebintis ir kituose aplink centrą plėtojamuose projektuose Naujamiestyje ar Žirmūnuose – naujakuriai itin akcentuoja galimybę gyventi šalia kasdienių paslaugų ir pramogų, nemažai daliai jaunesnių būsto pirkėjų svarbus yra ir „miesto jausmas“.

Didžiausias pastarojo dešimtmečio iššūkis – infrastruktūra

Tokie papildomi kaštai, kaip laikas, transportas ir kasdienė logistika, pasak „KAITA Group“ vadovo, Vilniuje susiformavo dėl miesto plėtros modelio, kuris per pastarąjį dešimtmetį sukūrė struktūrinį neatitikimą tarp būsto ir infrastruktūros.

Jis, eksperto teigimu, yra viena iš pagrindinių priežasčių, kodėl pigesnis būstas priemiestyje dažnai realybėje kainuoja daugiau nei gyvenimas centrinėje miesto dalyje.

„Tai ryškiausiai matoma naujesniuose rajonuose, tokiuose kaip Bajorai, Tarandė ar Perkūnkiemis. Juose per trumpą laiką iškilo tūkstančiai butų, tačiau jie dažnai buvo vystomi kaip atskiros salos, kuriose trūksta pilnaverčio miesto audinio – viešųjų erdvių, poliklinikų, darželių ar mokyklų.

Ypač tai atsiskleidžia vadinamuosiuose „mokykliniuose“ kamščiuose. Kadangi daugelyje naujesnių rajonų vis dar trūksta mokyklų, tėvai kasryt veža vaikus į centrines miesto dalis. Kiti yra priversti rinktis privačias mokyklas ar darželius ir už juos mokėti vien todėl, kad valstybinių institucijų jų rajone tiesiog nepakanka“, – sako U. Latvys.

Kitaip tariant, infrastruktūros trūkumas naujakuriams automatiškai virsta finansiniu kaštu. Jau nekalbant apie naujus daugiabučių gyventojus, kurie iki šiol neturi asfaltuotų gatvių, šaligatvių ar apšvietimo.

Reaguodama į šią problemą, eksperto teigimu, Vilniaus miesto savivaldybė pastaraisiais metais pradėjo aktyviau plėtoti vadinamąją „15 minučių miesto“ strategiją. Jos tikslas – sumažinti šiuos nematomus kaštus, užtikrinant, kad didžioji dalis kasdienių poreikių būtų pasiekiama savo rajone.

Tai reiškia perėjimą nuo vien tik gyvenamųjų kvartalų prie mišrios paskirties teritorijų, kur atsiranda mokyklos, paslaugos ir darbo vietos. Šioje transformacijoje dalyvauja ir verslas: pavyzdžiui, „KAITA Group“ sostinės Naujamiestyje vietoje buvusių administracinių statinių sukūrė bendruomeninio gyvenimo projektus „Newton“ ir „Belong“, kuriuose vienoje vietoje telpa ir erdvės gyvenimui, ir bendroms pramogoms, ir darbui, taip užtikrinant, kad rajone virtų aktyvus gyvenimas tiek ryte, tiek vakare.

„Tačiau ši savivaldybės transformacija susiduria su esmine problema – laiku. Miestas auga greičiau nei infrastruktūra spėja vytis. Šis skirtumas reiškia, kad naujų rajonų gyventojai pirmuosius metus gyvena be pilnaverčio miesto jausmo ir būtent tuo laikotarpiu patiria didžiausius papildomus kaštus“, – teigia U. Latvys.

Reali būsto kaina

„KAITA Group“ vadovo teigimu, norint apskaičiuoti realią būsto Vilniuje kainą šiandien, reikėtų galvoti apie dešimtmečio perspektyvą: šeimos, vaikų poreikius, logistikos iššūkius, kurie, pavertus skaitine išraiška, atskleidžia tikruosius kaštus, kuriuos sukuria ar eliminuoja gyvenamoji vieta.