Marijampolės gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje brėžiami nauji kokybės ir energetinio efektyvumo standartai. Generolo A. Gustaičio gatvėje iškilęs daugiabutis gyvenamasis namas „Generolo namai“ tapo pirmuoju mieste A+ energinio naudingumo klasės projektu. Aukštą techninį lygį ir šiuolaikinius inžinerinius sprendimus apjungęs projektas rinkoje sulaukė itin didelio pirkėjų susidomėjimo – šiuo metu iš viso projekto likę vos 12 laisvų būstų.
Projektą plėtoja regiono nekilnojamojo turto vystymo įmonė UAB „Kedruva“, statybos rangovas – UAB „Nava LT“, o architektūrinius bei inžinerinius sprendinius parengė UAB „Laima ir Ginto projektai“. Projekte suprojektuoti 33,31–69,99 m² ploto būstai, orientuoti į racionalų erdvės panaudojimą, komfortą ir mažas eksploatacines sąnaudas.
„Generolo namai“ – Jurgio Švedo nuotr.
Apie projekto komercinę sėkmę, investicinį potencialą, inžinerinius sprendimus, faktinį energinį efektyvumą ir Marijampolės gyvenamojo NT rinkos perspektyvas kalbamės su projekto vystytoju, UAB „Kedruva“ direktoriumi Žygintu Zinkevičiumi.
Investicinė aplinka ir rinkos dinamika: kas lėmė projekto komercinę sėkmę?
– „Generolo namų“ realizacija vyksta itin sparčiai – laisvų būstų skaičius sumažėjo iki 12. Kokie pagrindiniai projekto koncepciniai ir techniniai sprendimai lėmė tokį pirkėjų susidomėjimą?
– Pagrindinis sėkmės veiksnys – visapusiškas projekto išbaigtumas ir orientacija į A+ energinio naudingumo klasę. Šiandien pirkėjai vertina ne tik būsto plotą ar kainą, bet ir ilgalaikę turto vertę, estetiką, komfortą bei saugumą.
„Generolo namų“ teritorija yra visiškai aptverta, įrengta kontroliuojama patekimo sistema: dienos metu veikia automatiniai kelio užtvarai, o naktį – įvažiavimo vartai. Pėstiesiems įrengti keturi varteliai su kodinėmis praėjimo sistemomis, laiptinių durys valdomos skaitmeniniais kodais ir žetonais. Kiekviename bute taip pat sumontuotos išmaniosios vaizdo ir garso telefonspynės.
„Generolo namuose“ įrengta moderni patekimo į butus sistema / Jurgio Švedo nuotr.
Projektuojant daug dėmesio skyrėme ir natūraliam patalpų apšvietimui. Daugumos butų langai orientuoti į kelias pasaulio puses – rytus ir pietus, pietus ir šiaurės rytus arba pietus ir vakarus.
Būstų techninis paruošimas taip pat išskirtinis. Sienose jau integruoti TECE potinkiniai unitazų rėmai, išvedžiota šviesolaidinio ryšio infrastruktūra, paruošti kondicionavimo sistemų vamzdynai su drenažo nuvedimu į nuotekų tinklus, o freono linijos ir elektros kabeliai išvesti ant pastato stogo. Kiekvienoje patalpoje ir sanitariniame mazge įrengti individualūs skaitmeniniai grindų šildymo termostatai.
Pirkėjų patogumui būstai įrengti su daline apdaila / Jurgio Švedo nuotr.
– Reikšmingą pirkėjų dalį sudaro investuotojai, būstus įsigyjantys nuomai. Kokia nuomos grąža fiksuojama šiame projekte ir kaip vertinate Marijampolės nuomos rinkos potencialą?
– Pirmieji įsigyti būstai jau sėkmingai įsiliejo į nuomos rinką. Šiuo metu nuomos įkainiai siekia apie 600–800 eurų per mėnesį.
Vertinant investicinį potencialą, svarbu atsižvelgti ne tik į nuomos pajamas, bet ir į ilgalaikį nekilnojamojo turto vertės prieaugį. Rinkoje jis vidutiniškai gali siekti apie 4–8 proc. per metus, todėl tinkamai pasirinktas objektas gali užtikrinti konkurencingą bendrąją investicinę grąžą.
„Generolo namai“ – pirmasis A+ energinio naudingumo klasės projektas Marijampolėje / Jurgio Švedo nuotr.
Marijampolėje naujos statybos būstų pasiūla išlieka ribota, todėl kokybiško būsto paklausa yra didelė. Aukštesnę nuomos kainą nuomininkams iš dalies kompensuoja mažesnės eksploatacinės išlaidos – šildymo kaštai čia kai kuriais atvejais yra mažesni net už renovuotų senos statybos daugiabučių.
Dalis pirkėjų būstus įsigijo asmeniniam gyvenimui, tačiau turime ir investuotojų, kurie vienu metu įsigijo po kelis objektus.
– Ar pirkėjų sprendimams vis didesnę įtaką daro energinis efektyvumas, eksploatacinės sąnaudos ir pastato architektūra?
– Vienareikšmiškai. Pirkėjams svarbus ne tik energijos taupymas, bet ir pastato išvaizda, medžiagų kokybė bei ilgaamžiškumas.
„Generolo namų“ fasadui pasirinktos pjautos klinkerio plytos ir aliuminio kompozito „Albond“ plokštės. Šios medžiagos yra atsparios atmosferos poveikiui, todėl ilgainiui išlaiko savo estetines savybes ir leidžia sumažinti fasado priežiūros bei atnaujinimo poreikį.
Aukštas energinis efektyvumas: kaip inžineriniai sprendimai sumažino faktines eksploatacijos sąnaudas?
– Energinis efektyvumas įvardijamas kaip vienas svarbiausių projekto pranašumų. Kokie sprendimai leidžia pasiekti tokį rezultatą?
– A+ energinė klasė nėra vien formalus rodiklis – jos naudą gyventojai mato realiose sąskaitose.
Šių metų žiemos sezono metu, šalčiausią sausio mėnesį, viso daugiabučio, kurio šildomas gyvenamasis plotas sudaro 1874 m², taip pat bendrojo naudojimo laiptinių, šildymo sąskaita siekė apie 2700 eurų.
Šilumai tiekti pasirinktas centralizuotas prisijungimas prie Marijampolės šilumos tinklų. Šilumos gamyboje naudojamas biokuras, todėl ši sistema atitinka tiek ekonominio efektyvumo, tiek tvarumo kriterijus.
Šilumai tiekti pasirinktas centralizuotas prisijungimas prie Marijampolės šilumos tinklų / Jurgio Švedo nuotr.
Pačiuose butuose įrengtas grindinis šildymas su skaitmeniniais zoniniais termostatais. Gyventojai gali savarankiškai reguliuoti temperatūrą atskirose patalpose ir sumažinti energijos vartojimą tuo metu, kai būste nėra. Taip pat numatyta nuotolinio valdymo galimybė.
– Ar faktinės eksploatacijos sąnaudos atitiko pirkėjams pateiktas pradines prognozes?
– Taip, faktiniai duomenys iš esmės patvirtino mūsų skaičiavimus.
Pastate įdiegta automatizuota rodmenų nuskaitymo sistema. Tiek AB „ESO“ elektros skaitikliai, tiek karšto vandens ir šilumos apskaitos prietaisai turi nuotolinio duomenų nuskaitymo modulius. Gyventojams nereikia rankiniu būdu deklaruoti rodmenų, o realios sąskaitos leidžia objektyviai įvertinti pastato energetinį efektyvumą.
Automatizuota rodmenų nuskaitymo sistema / Jurgio Švedo nuotr.
Šiuolaikinė infrastruktūra ir saugumo sprendimai – ilgalaikio gyventojų komforto garantas
– Kokie infrastruktūros sprendimai gyventojams suteikia daugiausia papildomos vertės?
– Vienas iš jų – elektromobilių įkrovimo infrastruktūra. Projekte numatytos trys įkrovimo stotelės, galinčios aptarnauti šešias parkavimo vietas. Iš viso teritorijoje suprojektuotos 38 automobilių stovėjimo vietos, kurios buvo rezervuotos itin sparčiai.
Gyventojų patogumui teritorijoje įrengta vaikų žaidimų aikštelė su amortizuojančia gumos danga, sutvarkytos žaliosios zonos, pastatyti penki suoliukai, šiukšliadėžės ir septyni dviračių stovai.
Gyventojų patogumui teritorijoje įrengta vaikų žaidimų aikštelė / Jurgio Švedo nuotr.
Didelį dėmesį skyrėme ir saugumui. Kieme bei laiptinėse įrengta vaizdo stebėjimo sistema, prie kurios prieigą turi patys savininkai. Bendrojo naudojimo patalpose, laiptinėse ir rūsyje esančiuose sandėliukuose sumontuotas automatinis LED apšvietimas su judesio davikliais, o lauko ir fasado apšvietimas taip pat automatizuotas.
Laiptinėse įrengtos gaisro pavojaus signalizacijos sistemos su tiesiogine jungtimi į apsaugos pultą, o butuose – dūmų detektoriai. Akustiniam komfortui užtikrinti tarpbutinės ir laiptinių sienos suprojektuotos kaip trisluoksnės konstrukcijos.
Paskutiniai būstai rinkoje: kokias išskirtines įsigijimo sąlygas gauna pirkėjai?
– Projekte likus 12 neparduotų būstų, kokia jų specifikacija ir kokios sąlygos taikomos pirkėjams?
– Šiuo metu siūlomi 33–69 m² ploto būstai, pasižymintys racionaliu erdvės suplanavimu. Būsto kaina – 2400 eurų už kvadratinį metrą su PVM.
Paskutinių būstų pirkėjams šiuo metu taikome specialų pasiūlymą – maždaug 4 m² ploto sandėliukas rūsyje suteikiamas kaip dovana. Taip pat svarstome galimybę dalį likusių butų realizuoti išperkamosios nuomos modeliu.
Pirkėjams sandėliukas rūsyje suteikiamas kaip dovana / Jurgio Švedo nuotr.
Būstų baigtumas – 100 proc. dalinė apdaila. Sienos tinkuotos kokybišku tinku, kurį galima dažyti be papildomo glaistymo, todėl galutinio įsirengimo kaštai pirkėjui yra mažesni.
Keli būstai bus siūlomi su pilna apdaila. Visi butai turi balkonus, o dalyje jų numatyti du balkonai arba prancūziško tipo balkonai. Pirmojo aukšto gyventojams suformuotos grįstos antžeminės terasos zonos.
Visi butai turi balkonus, o dalyje jų numatyti du balkonai arba prancūziško tipo balkonai / Jurgio Švedo nuotr.
Infrastruktūriškai patogi lokacija – proveržis Marijampolės gyvenamojo NT rinkoje
„Generolo namai“ įsikūrę ramioje Gen. A. Gustaičio gatvės dalyje, atokiau nuo pagrindinių miesto gatvių triukšmo. Tuo pačiu lokacija yra patogi susisiekimui – gatvė tiesiogiai kertasi su pagrindinėmis Vytauto ir Geležinkelio gatvėmis, todėl miesto centrą patogu pasiekti tiek automobiliu, tiek viešuoju transportu.
Kasdieniam poilsiui ir aktyviam laisvalaikiui šalia yra Šešupės upė bei dviračių takai, kuriais galima pasiekti Marijampolės Marių parką. Rajone taip pat išplėtota socialinė ir paslaugų infrastruktūra – maždaug 500 metrų spinduliu veikia vaikų darželis, progimnazija, sporto, muzikos ir meno mokyklos, medicinos bei odontologijos klinikos, maisto prekių ir statybinių medžiagų parduotuvės.
Projekte įrengtos 38 automobilių stovėjimo vietos / Jurgio Švedo nuotr.
– Kokias išvadas apie Marijampolės NT rinką leidžia daryti projekto rezultatai ir kokie yra tolesni UAB „Kedruva“ planai?
– „Generolo namų“ rezultatai parodė, kad Marijampolėje egzistuoja paklausa aukštesnės kokybės, energetiškai efektyviam ir šiuolaikiškam būstui. Įdomu tai, kad dalį pirkėjų sudarė žmonės iš aplinkinių savivaldybių, Kalvarijos, Kauno ir Vilniaus.
Turėjome ir atvejų, kai būstus projekte įsigijo gretimų senos statybos daugiabučių gyventojai. Atlikę finansinius skaičiavimus jie nusprendė, kad investuoti į naują, išmanų ir ekonomišką būstą yra racionaliau nei kapitaliai renovuoti senąjį, iš esmės jį atnaujinant nuo pagrindų.
Tolesnę plėtrą regione riboja tinkamų sklypų trūkumas ir pati Marijampolės rinkos apimtis. Vis dėlto matome potencialą tęsti projektus, jei atsiras tinkamų teritorijų.
Pirmojo aukšto gyventojai gali naudotis antžeminėmis terasos zonomis / Jurgio Švedo nuotr.
Kartu reikia suprasti, kad ateities projektuose išlaikyti dabartinį kainų lygį bus sudėtinga. Įsigalioję A++ energinio naudingumo reikalavimai ir augantys statybos kaštai neišvengiamai didins projektų savikainą.
„Generolo namų“ projektas parodė, kad regiono pirkėjas yra pasirengęs mokėti už kokybę, jeigu kartu gauna mažesnes eksploatacines sąnaudas, aukštesnį komfortą, saugumą ir ilgalaikę turto vertę.
Aukšti kokybės standartai ir efektyvūs sprendimai ilgalaikei turto vertei
„Generolo namų“ projektas išsiskiria ne vien A+ energinio naudingumo klase. Jo koncepcijoje apjungti energetiškai efektyvūs inžineriniai sprendimai, ilgaamžės fasado medžiagos, išmaniosios apsaugos ir apskaitos sistemos, elektromobilių infrastruktūra, racionalus būstų suplanavimas bei patogi miesto lokacija.
„Generolo namų“ projektas parodė, kad regiono pirkėjas yra pasirengęs mokėti už kokybę / Jurgio Švedo nuotr.
33,31–69,99 m² ploto būstai siūlomi po 2400 eurų už kvadratinį metrą su PVM. Projekte įrengtos 38 automobilių stovėjimo vietos, kurių kiekvienos kaina – 4000 eurų, trys elektromobilių įkrovimo stotelės, vaikų žaidimų ir žaliosios zonos.
Paskutiniams pirkėjams šiuo metu siūlomas ir papildomas privalumas – maždaug 4 m² rūsio sandėliukas dovanojamas kartu su būstu.
„Generolo namų“ istorija rodo, kad Marijampolės gyvenamojo NT rinkoje keičiasi pirkėjų lūkesčiai. Vis svarbesni tampa ne tik būsto plotas ar įsigijimo kaina, bet ir tai, kiek būstas kainuos jo savininkui per visą eksploatacijos laikotarpį. Būtent energinis efektyvumas, kokybiškos medžiagos, išmanūs inžineriniai sprendimai ir patogi lokacija tampa kriterijais, lemiančiais tiek gyvenimo komfortą, tiek ilgalaikę nekilnojamojo turto vertę.
Šaltinis:
Jurgis Švedas