Ekspertai aiškina, kad NT rinkai prognozuojami didžiausi pokyčiai per 20 metų, tačiau ekonomistas Marius Dubnikovas neskuba su tokiais pareiškimais. Kitais metais bus įgyvendinti reikšmingi pokyčiai, susiję su NT rinka. Pirmas, pasak jo, bus tas, kad Lietuvos bankas jauniems žmonėms, imantiems pirmąją paskolą būstui, mažina pradinio įnašo sumą iki 10 proc. Šis pokytis sukels apmąstymus – ar vis dar verta nuomotis, ar verčiau pirkti. Dabar jau susiformavę dideli lūkesčiai dėl kitų metų NT įsigijimo jau augina objektų kainas.
Antras pokytis – santaupos pensijų fonduose. Nors ir nedidelė, dalis iš jų atsiimtų pinigų bus nukreipta į NT. Vieni galbūt panaudos pradiniam įnašui, kiti – investuos į būsto atnaujinimą, remontą ar technologijas. O tai augins apdailininkų, statybininkų ir kitų šio sektoriaus darbuotojų įkainius.
„Kol kas mažai kalbama, tačiau labai didelę reikšmę NT rinkai turės karinių poligonų statybos. Jiems skiriamos milijardinės lėšos, prireiks labai daug statybininkų, technikos, pajėgumų, kurie bus atitraukti nuo kitų objektų. Kitas su tuo susijęs dalykas – pati vokiečių brigada. Skaičiuojant paprastai, laukiama 5 tūkst. karių, jie atvyks su šeimomis, tai dar galimai 5 tūkst. antrų pusių, o taip pat – vaikai – vėl panašus skaičius, gal net daugiau. Visiems šiems žmonėms reikės ne tik gyvenamosios vietos, bet ir infrastruktūros, institucijų, parduotuvių. Jeigu skaičiuotume paprastai, reikės pastatyti ir įrengti vietas gyvenimui mažiausiai Druskininkų dydžio populiacijai. Akivaizdu, kad jau užprogramuotas statybininkų trūkumas visoje rinkoje“, – sakė ekonomistas.
„Swedbank“ investavimo strategas Vytenis Šimkus skaičiuoja, kad per pastaruosius 20 metų būstas brango 150 proc. Būsto nuomos pajamingumas siekė apie 6 proc. prieš išlaidas ir vakansijas. Įvertinus tipines Europos miestų sąnaudas, Lietuvoje grynasis nuomos pajamingumas galėjo būti apie 4,5 proc.
Investuotojas į nekilnojamąjį turtą Žilvinas Ignatavičius aiškino, kad NT rinka juda ciklais, kuriuos lemia daugybė veiksnių. Šiuo metu galima išskirti konkrečius pokyčius, kurie neišvengiamai turės įtakos rinkai. Be mažinamo pradinio įnašo pirmam būstui ir pensijų fonduose sukauptų pinigų jis priminė GPM įstatymo pakeitimus, leidžiančius parduoti sklypus po 5 metų nemokant šio mokesčio. Trumpuoju laikotarpiu tokie sprendimai didina gyventojų perkamąją galią ir, tikėtina, dar labiau palaikys kainų augimą. Kita vertus, jei rinką pasieks daugiau sklypų, ilgesniame laikotarpyje didesnė naujų projektų pasiūla gali šiek tiek stabilizuoti kainas.
Anot jo, dabar rinkoje galima įžvelgti Pigmaliono efektą – savaime išsipildančią pranašystę, kai kolektyviniai lūkesčiai ima formuoti realybę. Jei didelė visuomenės dalis tiki, kad NT kainos kils, pradeda elgtis atitinkamai: skuba pirkti, investuoti, neatsilikti nuo rinkos, o toks elgesys palaiko kainų augimą. Šiuo metu tai rinkoje yra jaučiama.
„Žinoma, egzistuoja geopolitinės rizikos, kurioms paaštrėjus visa rinka gali pasikeisti kardinaliai ir labai greitai. O kitas, labiau tylus, bet ilgalaikis veiksnys – dirbtinio intelekto sprendimų plėtra NT sektoriuje, kuri nuosekliai keis projektavimo, pardavimų, vertinimo ir vystymo procesus“, – sakė Ž. Ignatavičius.
Lietuvos Banko sudarytas indeksas rodo, kad kainų augimas šiais metais paspartėjo visuose didžiuose Lietuvos miestuose. Metinis pokytis Vilniuje rugsėjį jau perkopė 11 proc., Kaune ir Klaipėdoje siekia daugiau nei 15 proc., o kituose miestuose kainos per metus vidutiniškai augo bent dešimtadaliu.
Augimo laikotarpiu gali kilti klausimas, ar verta įsigyti būstą šiuo metu – sau arba nuomai, o gal palūkėti, tikintis, kad praėjus karštajam laikotarpiui, kainos vėl kris? Pasak V. Šimkaus, nuomos pajamas reinvestuoti į naują būstą nėra taip paprasta. Be to, nuomos pajamos apmokestinamos yra iškart. Vertinant tik kainos pokytį ir gaunamas pajamas, NT grąža bus gerokai kuklesnė – 108 proc. per 10 metų ir 239 proc. per 20 metų.
„Lietuvos būstas pastaruosius dešimtmečius tikrai buvo itin sėkminga investicija, dažnu atveju savo grąža aplenkianti NT grąžą brandesnėse rinkose. Kita vertus, labai tikėtina, kad Lietuvos ekonomikos augimas sulėtės, tad pakartoti tokį gerą rezultatą gali būti sunku“, – sakė pašnekovas.
„Swedbank“ skaičiavimais, vidutines pajamas gaunantys vilniečiai šiuo metu gali įpirkti kiek mažesnius nei 63 kv. m. dydžio butus. Kaune įperkamumas išlieka geriausias tarp didžiųjų miestų ir siekia 93 kv. m. Tuo metu Klaipėdoje gyventojai vidutiniškai gali įsigyti kiek mažesnius – apie 91 kv. m. dydžio būstus.
Dalindamasis savo patirtimi, Ž. Ignatavičius sakė, kad investuoti į nekilnojamąjį turtą praktiškai visada verta. Istoriškai, nuo pat Lietuvos nepriklausomybės atkūrimo, investavę į NT ilgalaikėje perspektyvoje iš esmės visada uždirbo.
Net ir per pastaruosius paskutinius metus didmiesčiuose kainų augimas siekė apie 8–12 procentų, o tai yra labai solidi ir realiai žmogui jaučiama grąža. Šiuo metu kainų augimas išlieka akivaizdus – nėra aiškių signalų, rodančių nei kainų kritimą, nei rinkos stagnacijos požymių. Dėl to investavimas į nekilnojamąjį turtą išlieka racionalus sprendimas, ypač žvelgiant per ilgalaikės investicijos prizmę.
Pasak jo, augimo etapuose dažnai matomi kainų „permušinėjimai“, didelė konkurencija dėl patrauklesnių objektų, ar net varžytinės. Tuo tarpu sulėtėjimo fazėse aktyvumas sumažėja, nors būtent tada atsiranda geriausios derybinės galimybės – nuolaidos, lankstesnės sąlygos, įvairios papildomos naudos iš pardavėjų ar vystytojų.
„Mano vertinimu, viena didžiausių investuotojų, bei būsto pirkėjų klaidų – sustoti tada, kai rinka nurimsta. Paradoksalu, bet racionaliausi sprendimai dažniausiai priimami ne piko metu, o tada, kai emocijos atslūgsta ir objektus galima įsigyti gerokai palankesnėmis sąlygomis“,– kalbėjo investuotojas.
„Po 2–2,5 metų pertraukos pabudo nekilnojamojo turto rinka. Toks pat procesas vyksta ir Europoje, „Eurostat“ duomenimis, eurozonoje didėja NT pirkimo bei nuomos kainos. To priežastys yra kelios, pirmiausia – palūkanos sumažėjo ir laikosi apie 2 proc. Tai paskatino pinigų anksčiau atidėjusius žmones, atlikti pirkimus, o tai padidino paklausą ir kelia kainas. NT rinkoje yra keistas paradoksas – kai turtas brangsta, jo poreikis išauga, o kai pinga, nors būtų logiška pirkti, to daryti nebenorima“, – apie dabartinę situaciją kalbėjo M. Dubnikovas.
Gali pakrypti neigiama linkme
Esant tokioms palankioms sąlygoms tiek pirkėjai, tiek pardavėjai linkę tikėtis geriausio, tačiau situacija gali pakrypti ir į priešingą pusę. Pasak Ž. Ignatavičiaus, neigiama pusė akivaizdi jau dabar: „Jei dėl kitų metų pokyčių rinkoje gali atsirasti spartesnis nekilnojamojo turto kainų augimas ir bendras infliacijos didėjimas, Lietuvos bankui tektų mojuoti raudona vėliava, o komerciniai bankai būtų priversti užtraukinėti rankinį – griežtinti kreditavimo sąlygas ir pristabdyti būsto paskolų išdavimą. Geriausias scenarijus tiek rinkai, tiek pirkėjams ir investuotojams – stabilumo aplinka, be staigių kainų ar palūkanų šuolių.“
Jis papildė, kad nekilnojamojo turto era tikrai nesibaigė. Nors būsto kainos yra pakilusios, svarbu jas vertinti kartu su gyventojų pajamų augimu. Neretai NT kainų augimas būna panašaus dydžio kaip ir pajamų augimas.
„Žinoma, pasitaiko laikotarpių, kai šios kreivės prasilenkia – NT kainos auga sparčiau nei atlyginimai, tuomet natūraliai mažėja būsto įperkamumas ir gyventojai už tą patį atlyginimą gali įsigyti mažesnį plotą ar kuklesnį būstą. Tačiau būna ir atvirkščių etapų, kai pajamos auga greičiau nei NT kainos, o tai sudaro galimybę žmonėms pirkti didesnį, geresnį ar patogesnį būstą“, – kalbėjo investuotojas.
Galiausiai, prieš įsigyjant NT savo reikmėms, pardavimui ar nuomai, svarbu apsvarstyti rizikas. V. Šimkus paaiškino, kad būsto kainos svyruoja maždaug dvigubai mažiau nei akcijų, bet tuo pačiu būstą daug sunkiau greitai parduoti, jei prireikia pinigų. Dar vienas rizikos šaltinis – skola. Kadangi dažnai būstas perkamas su paskola, rizika stipriai padidėja. Jei investuotojas įdeda tik 30 proc. nuosavo kapitalo, likusią dalį pasiskolindamas, jo rizika išauga daugiau nei tris kartus. Be to, gyventojai dažniausiai investuoja ne į visą rinką, o į konkretų būstą. Tai reiškia mažą diversifikaciją ir didesnę riziką.