„Lietuviai mažina investicijas kitose Baltijos šalyse, ieško galimybių didesnėse Vakarų ir Vidurio Europos ekonomikose. Lenkija yra natūrali kryptis, nes mums tai artima, suprantama, konkurencinga ir pakankamai likvidi rinka, leidžianti efektyviai diversifikuoti investicijų portfelius už Lietuvos ribų“, – renginyje „Investicijos į NT Lenkijoje: verslo aplinka ir galimybės“ kalbėjo Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius.
Pasak jo, didžiausi Lietuvos NT rinkos dalyviai jau kelerius metus aktyviai analizuoja galimybes Lenkijoje, o dalis jų ne tik yra įgyvendinę pirmuosius projektus ar sandorius, bet ir jau turintys solidžią patirtį.
„Sukaupto kapitalo yra nemažai, galimybės jį pritraukti taip pat didelės, todėl ieškoma rinkų, kur efektyviai įdarbinti pinigus. Statybų leidimų procesai Lietuvoje ilgėja, o Lenkijoje leidimus dažnai galima gauti per kelis mėnesius. Tai svarbus argumentas investuotojams, siekiantiems greitesnės grąžos“, – sakė LNTPA prezidentas.
Išlaiko stiprius rezultatus
NT paslaugų bendrovės „Savills Poland“ duomenimis, 2025 m. Lenkijos NT rinka pritraukė 4,3 mlrd. Eur investicijų. Nors tai 12,9 proc. mažesnis rezultatas nei 2024 m., biurų segmente investicijos augo 7,4 proc. iki 1,8 mlrd. Eur, industrinio NT segmente – 11,8 proc. iki 1,5 mlrd Eur.
Prastesnį rezultatą fiksavo prekybos segmentas, kur investicijų mažėjo 47,7 proc. iki 861 mln. Eur. Anot „Savills Poland“ kapitalo rinkų operacijų vadovo ir direktoriaus Jaceko Kalužnio, investuotojai renkasi mažesnės kainos prekybos parkus (ang. retail parks), o net 61 proc. dabar vykdomų statybos darbų vyksta nedideliuose miestuose, kur gyvena mažiau nei 50 tūkst. gyventojų.
Tuo metu Lenkijos būsto rinka išgyveno išskirtinį laikotarpį visame Europos kontekste, pastebi Lenkijos NT plėtotojų asociacijos (PZFD) stebėtojų tarybos narys Konradas Plochockis.
„2023 metais, kai dauguma Europos būsto rinkų traukėsi, Lenkija fiksavo vienus geriausių rezultatų istorijoje. Nors palūkanos ir infliacija buvo itin aukšti, vyriausybės parama pirmiesiems būsto pirkėjams paskatino paklausą, o didžiųjų miestų būsto kainos per metus augo iki 20 proc.“, – sakė K. Plochocki.
Tiesa, prie to prisidėjo ir karas Ukrainoje, todėl rinkoje susiklostė situacija, kai pasiūla nespėjo vytis paklausos, o sklypų kainos didmiesčiuose per trumpą laiką vietomis išaugo net dvigubai. Šiemet jis prognozuoja stabilius ir vidutinį augimą atitinkančius metus.
„Lenkijoje gyvenamosios paskirties žemė beveik visada vystoma pardavimui, o ne nuomai. Tiesą sakant, nežinau nei vienos investicijos, kai plėtotojas, turėdamas gyvenamosios paskirties sklypą geroje vietoje, planuotų statyti nuomai“, – pridūrė PZFD stebėtojų tarybos narys.
Tiesa, J. Kalužnio teigimu, investuotojų tarpe pastebimas didesnis susidomėjimas bendro gyvenimo (angl. co-living) projektais nuomai: „Studentų būstas yra labai patrauklus investuotojams dėl nepakankamos aukštos kokybės vietų pasiūlos – šiuo metu kambarių užtenka tik 2,1 proc. visų dieninių studijų studentų. Senjorų būstas, įskaitant slaugos namus ir pagalbinio gyvenimo įstaigas, tampa vis patrauklesnis dėl demografinių pokyčių“.
Statybos leidimas – per 2 mėnesius, bet yra sąlygų
Advokatų kontoros TRINITI JUREX asocijuota partnerė, advokatė Olga Siomina pastebėjo, kad investicinių sandorių sudarymo mechanizmas Lietuvoje ir Lenkijoje turi nemažai panašumų. Investuotojai dėl tam tikrų mokestinių niuansų ir rizikų valdymo taip pat renkasi tarp vadinamųjų „asset deal“ (turto įsigijimo) ir „share deal“ (akcijų įsigijimo) sandorių modelių.
„Visgi sėkmingam tarptautinių investicinių sandorių įgyvendinimui svarbus tiek vietos rinkos ir teisinės aplinkos niuansus išmanančių patarėjų ir konsultantų pasitelkimas, tiek ir sklandus bendradarbiavimas tarp visų konsultantų ir Lietuvoje esančių sprendimų priėmėjų“, – įsitikinusi ji.
Teisinius ir procedūrinius Lenkijos rinkos aspektus analizuojanti „Osborne Clarke“ partnerė, NT grupės vadovė Agata Demuth, pabrėžė, kad nepaisant didelės biurokratijos, kai kurie procesai Lenkijoje vyksta greičiau nei Lietuvoje. Pavyzdžiui, statybos leidimo gavimo procesas paprastai užtrunka vos kelis mėnesius.
„Tačiau turto sandoriai turi savų ypatumų. Jie vykdomi tik lenkų kalba, notaras privalo garsiai perskaityti sutartį, bent jau pagrindinę jos dalį, o jei nors viena pasirašanti pusė nekalba lenkiškai, būtinas vertėjas. Tuomet procesas dar labiau užtrunka. Ilgiausias sutarties skaitymas, kurį teko girdėti, truko apie dešimt valandų. Tai reikalauja kantrybės ir tinkamo pasirengimo“, – pasakojo ji.
Pasak A. Demuth, alternatyvus kelias galėtų būti akcijų sandoriai, kurie leidžia sumažinti formalių procedūrų apimtį ir paspartinti pasirašymo procesą.
K. Plochockio teigimu, investuotojai turi įvertinti ir pasirengimo statyboms etapą, nes net ir turint tvarkingą sklypą, nuo žemės įsigijimo iki realios statybų pradžios gali praeiti apie dvejus metus, taip pat reikia atkreipti dėmesį į ilgą privalomų surinkti dokumentų, leidimų sąrašą.
Lietuviai įžengė sėkmingai
Fondų valdymo įmonė „Eika Asset Management“ į Lenkijos rinką įžengė 2023 m., kai jos valdomas fondas užbaigė sandorį dėl 7200 kv. m ploto verslo centro „Celebro“ įsigijimo Varšuvoje. Bendrovės fondo valdytojas Paulius Stulgaitis akcentavo, kad sprendimas investuoti Lenkijoje buvo paremtas geografiniu artumu ir stipriais šalies ekonominiais rodikliais.
„Mus domina komercinio turto klasės: biurai, logistika, prekyba. Lenkija šiandien yra viena didžiausių ES ekonomikų Vidurio regione, pasižyminti stabilia vidaus paklausa, stipria pramonės baze, nuosekliu BVP augimu. Taip pat vienas svarbiausių veiksnių – geras rinkos likvidumas“, – renginyje teigė P. Stulgaitis.
Pasak jo, investuotojams itin svarbi galimybė rinktis iš plataus sandorių spektro – tiek vystomų projektų, tiek jau eksploatuojamų objektų. „Eika Asset Management“ vien pernai įvertino apie 350 potencialių sandorių, iš kurių atrinko kelis, atitinkančius bendrovės griežtus grąžos ir rizikos kriterijus.
„Pirmąjį sandorį Lenkijoje užbaigėme per tris mėnesius, net ir šventiniu Kalėdiniu laikotarpiu. Tai mums parodė, kad rinka veikia pakankamai efektyviai, yra profesionalių patarėjų ir platus finansavimo pasirinkimas“, – sakė P. Stulgaitis.
Lietuvių sutelktinio finansavimo startuolis „InRento“ į Lenkijos rinką koją įkėlė taip pat 2023 m., pasiūlęs investuoti į būsto projektą Pietų Lenkijoje esančiame Naujajame Sonče, o 2025 m. Lenkija tapo viena aktyviausių ir strategiškai svarbiausių bendrovės rinkų.
„InRento“ vykdomasis direktorius Bernardas Preikšaitis, kalbėdamas apie šios šalies investicinę aplinką, pažymėjo, kad nors didieji investuotojai dažniausiai nesusiduria su kapitalo trūkumu, to negalima pasakyti apie mažesnius ar vidutinio dydžio NT plėtotojus.
„Smulkesniems plėtotojams Lenkijoje sudėtinga gauti bankinį finansavimą, o privatus skolinimasis yra brangus. Mes siūlome tarpinį sprendimą – konkurencingą kainą ir greitį. Tai tampa svarbiu pranašumu rinkoje“, – sakė B. Preikšaitis.
Pasak jo, Lenkijos investuotojai yra prisitaikę prie aukštesnių palūkanų normų nei Lietuvoje, todėl alternatyvaus finansavimo instrumentai natūraliai randa savo vietą rinkoje.