– Gustai, kokie būtų esminiai skirtumai tarp tiesioginio būsto pirkimo nuomai ir alternatyvių būdų dalyvauti nuomos NT rinkoje, kaip, pavyzdžiui, per sutelktinio finansavimo platformas?
– Manau, kad atsakant į šį klausimą būtų teisingiausia vertinti skirtingus investuotojus. Dažnai fizinį NT nuomai perka arba žmonės, kuriems tiesiog labai patinka, vadinkim, nuosavybė, turėti konkretų turtą, jį administruoti, arba tai yra labai profesionalūs investuotojai, kurie, žinoma, perka nebe būstus, o viešbučius.
Dažnu atveju žmonės galvoja, kad jie investuoja į butą, bet iš tiesų jie nusiperka butą nuomoti ir neįvertina savo skiriamo laiko jam administruoti. Viskas atsimuša į tai, kiek kainuoja jūsų valanda, ir, žinoma, kiek jūs išleidžiate. O visi, kurie yra nuomoję butus, puikiai žino, kiek laiko tai suvalgo. Tad gale dienos, kiek tai yra pelninga investicija, labai priklauso nuo paties žmogaus, jo gebėjimų administruoti.
Jeigu kalbėtume apie pačias platformas, jų, žinoma, šiais laikais yra nuo A iki Z, jų rizikos profilis labai stipriai skiriasi, todėl aš nebūčiau linkęs vertinti gražos, nes dažniausiai grąža priklauso nuo paties investuotojo, jo investuojamų sumų ir žinių tame konkrečiame investiciniame tipe.
– Kalbant apie investiciją į fizinį būstą nuomai, bent jau 2025 m. duomenimis, vidutinis gyvenamųjų patalpų nuomos pelningumas siekė šiek tiek daugiau kaip 5 proc. Ar nėra taip, kad tam tikrais momentais ir tam tikrais metais infliacija būna didesnė? Tikrai esame ir tokių metų turėję. Tada investuotojas nelieka minuse, kaip ir išgyvena iš nuomos, bet infliacija siekia dviženklį skaičių procentais.
– Taip, tai iš principo, kai būna aukšta infliacija, laimi tie, kurie turi daug turto. Dažniausiai grąža ir jos kintamumas su infliacija labai skiriasi, priklausomai nuo turto klasės, bet iš principo visos finansų rinkos, kai būna infliacija, reaguoja pozityviai, išskyrus, žinoma, fiksuotos grąžos obligacijas.
Dažniausiu atveju investuotojai uždirba pinigų sumą, nes pasikeičia skaičiai, bet ar pasikeičia ta vertė? Dažniausiai ne. Mes Lietuvoje dar neturime tiek patirties finansų rinkose, nes, pirma, esame labai maža šalis, antra, esame nauja ekonomika. Tad iš principo ir duomenų yra labai mažai. Ir lietuviai dažnai įsivaizduoja, kad NT kainos nuolatos auga.
Realybė, kad nominalus skaičius auga, bet ar reali pinigų vertė auga? Kadangi mes pradėjome nuo labai žemai, taip, ji augo praktiškai visą mūsų istoriją, išskyrus, žinoma, tam tikras recesijas, bet iš esmės ta vertė augo. Tačiau, jeigu imtume Vakarų ekonomikas, pavyzdžiui, tą pačią Ameriką per pastaruosius 100 metų, atmetus infliaciją, NT vertė pakito, jeigu neklystu, tik pusę procento per metus. Pusę procento grąža. Ką iš tiesų mes galime iš to pasiimti? NT kaina, taip, auga ir praktiškai visada, imant ilgesnius periodus, bet ar jo vertė auga? Jeigu tu nieko su tuo turtu nedarai, tai dažniausiai neauga.
Profesionalai sugeba sukurti vertę, darydami du dalykus. Yra daug būdų, kuriuos galima daryti, bet du tokie paprasčiausiai suprantami. Pirmas – darome pagerinimus, pakitimus turte, vadinkime, kad tai yra vystymas. Antras – profesionalūs nuomos administratoriai sugeba paimti tą patį turtą ir jį optimizuoti, optimizuoti nuomą, pakelti kainas, iš principo padidinant investicinę grąžą. Kitaip tariant, NT vertę padidinti per investicinės grąžos prizmę. Be taip mąstyti, kad aš tiesiog nusipirksiu turtą ir visa jo vertė augs, nominali vertė – taip, bet, jeigu aš nieko nedarysiu, ar ta investicinė grąža bus teigiama, yra labai geras klausimas.
– Grįžkime šiek tiek prie alternatyvių būdų dalyvauti nuomos NT rinkoje, kaip, pavyzdžiui, per sutelktinio finansavimo platformas. Ar yra grąžos skirtumo, jeigu, grubiai pasakysiu, investuoju į plytą: tarkime, nusipirkau butą kažkur Šeškinėje, kažkam jį nuomoju, ar tai darau per sutelktinio finansavimo platformas. Kaip čia skiriasi rizika ir grąža. Juk teoriškai, kaip ir taip pat dalyvaujame NT nuomos rinkoje, bet visai kitokia forma. Tad kokie čia būtų skirtumai?
– Jeigu taip trumpai skaičiais pasakyti, kaip ir pats minėjote, jeigu tiesiog perkate butą, tai dažnai yra vienaženklė procentų grąža. Bet jeigu jūs pasinaudosite banko svertu, tada automatiškai ta grąža tampa dviženkle.
Jeigu vertintume skirtumus tarp platformų ir fizinio turto turėjimo, labai svarbu suprasti vieną dalyką. Didžioji dauguma platformų, kur jūs investuojate, pavyzdžiui, Lietuvoje, tai yra NT projektų finansavimas, bet kaip turto klasę būtų teisingiau lyginti su privačia skola. Tai iš principo yra finansuojami NT projektai, NT nuomos projektai. Privačioje skoloje grąža yra dviženklė. Tačiau jums pats turtas nepriklauso, bet tuo pačiu jo nereikia ir administruoti. Priklausomai nuo paslaugų teikėjo, dažniausiu atveju ta NT investicija būna užtikrinta. Paprastais žodžiais sakant, tai reiškia, kad yra pasirašoma hipoteka ir NT būna įkeistas investuotojų vardu, siekiant užtikrinti įsipareigojimus.
Kalbant apie grąžą ir rizikas, manau, esminis momentas, ką reikia suprasti, kad nėra vienos geriausios turto klasės ir nėra vieno geriausio paslaugų teikėjo. Geriausias dalykas, ką galima padaryti, tai diversifikuoti. Aš manau, kad sveikas portfelis turi sudaryti abi turto klases, nes, kaip ir minėjau, NT vertė turi tendenciją per ilgesnius periodus augti, o skola yra fiksuota.
Jeigu žmonės svarsto, kur investuoti, bet kuriuo atveju geriausia investuoti į tai, ką supranti, ir neskubėti, pradėti mažomis sumomis ir augti.
Tad, jeigu turtas neauga, turime fiksuotą grąžą, kuri toje rinkoje pasidaro labai patraukli. Vėlgi, ta grąža irgi labai priklausys ir nuo investuojamų sumų, ir nuo paties investuotojo. Bet aš manau, kad, jeigu žmonės, klausydami šios laidos, apskritai svarsto, kur investuoti, bet kuriuo atveju geriausia investuoti į tai, ką supranti, ir neskubėti, pradėti mažomis sumomis ir augti.
– Aš tik trumpai dar norėčiau informuoti mūsų klausytojus, kad mūsų tinklalaidė nėra investicinis patarimas, į ką investuoti, istorinė grąža negarantuoja ateities rezultatų, o investavimas visada yra susijęs su rizika.
Kalbant apie jūsų įmonę – aktyviai plečiatės į užsienį ir dabar suteikiate galimybę investuoti į NT projektus Airijoje, Ispanijoje, Italijoje, Latvijoje, Lenkija dabar apskritai jums tapo didžiausia rinka. Kodėl plečiatės į užsienį, kodėl būtent šios rinkos, kuo jos skiriasi ir kurioje šalyje ta grąža yra geriausia?
– Plėsdamiesi į užsienį ir suteikdami galimybę investuoti į skirtingas rinkas suteikiame galimybę investuotojams diversifikuoti tarp geografijų, bet tuo pačiu ir tarp nišų. Tarkime, tokio tipo projektų, į kuriuos investuojame Lenkijoje, Lietuvoje apskritai nelabai yra. Visai neseniai finansavome 5 žvaigždučių viešbutį, turintį 260 kambarių. Čia vienas pavyzdžių. Tokio dydžio viešbučių Lietuvoje nelabai yra ir mes čia kalbame apie 5 žvaigždučių viešbutį.
Kitas pavyzdys – projektas, kurį mes finansavome Lenkijoje, yra buvusios kino studijos 17 tūkst. kvadratų pastatai. Prieš tai visas pastatas buvo naudojamas kaip „Hario Poterio“ pramogų parkas, buvo išpirkta franšizė. Tai vėlgi mes atsimušame į tokius objektus, kur mes, kad ir kaip norime didžiuotis, kokie esame šaunūs, bet vis dėlto mes esame labai maži kaip kaip šalis, kaip tauta, ir iš principo tokių objektų Lietuvoje nelabai egzistuoja.
Atsakant į klausimą apie rinkas, kaip jos yra sudaromos, mes žiūrime labai paprastai, mes to, ką darome Lietuvoje, nedarome Lenkijoje, ir atvirkščiai. Kiekvienoje šalyje pasižiūrime nišą, kur bankai neatlieka geriausio darbo. Paprastas pavyzdys: pavyzdžiui, Lietuvoje bankai nelabai finansuoja valstybinių aukcionų, varžytinių pirkinių, nes paprasčiausiai yra per trumpas terminas. Tai yra viena nišų, į kurią mes suteikiame galimybę investuotojui investuoti.
Italijoje mes dirbame ties tuo, kad investuotojai galėtų investuoti į viešbučio renovacijas. Kodėl? Nes Italijoje bankai nėra linkę finansuoti viešbučių mažesnių paskolų negu 10 mln. eurų. Nedideliems viešbutukams, kuriems reikia kelių milijonų eurų renovacijai, iš tiesų sunku gauti finansavimą, nes tos sumos yra ganėtinai per didelės net ir Italijoje skolintis iš privačių stambesnių investuotojų. Čia yra pavyzdžiai, kaip mes įdentifikuojame nišas, kurias galime pasiimti.
Kodėl tai daroma? Labai daug, ypač finansinių technologijų, įmonių mėgsta šitai sakyti: „Mes konkuruosime su bankais.“ Aš manau, kad su bankais konkuruoti nelabai įmanoma ir iš principo, kai būna tokia konkurencijos iliuzija tarp paslaugų teikėjų, pralaimi investuotojas. Ką mes iš tiesų stengiamės padaryti, tai pažiūrėti kiekvienoje rinkoje, kur mes galime turėti bankinį klientą, bet ne bankinių projektų. Nes bankui tiesiog neatitinka sumos, atsiskaitymo kategorijų ir mes šioje vietoje galime pasiūlyti labai konkurencingą grąžą žmonėms ir konkuruoti su privačios paskolos fondais.
– Jeigu kalbėtume apie tipinį jūsų investavimo platformos investuotoją ir žvelgtume nuo pirmųjų metų iki dabar, kaip kinta sumos, investuotojų lūkesčiai, patirtys? Ar apetitas auga?
– Kai finansavome pirmus projektus, jei neklystu, antro projekto finansavimas buvo 100 tūkst, eurų, jį finansavome daugiau kaip mėnesį. Dabar mes finansuojame 2 mln. eurų per vieną dieną. Niekas tuo metu dar nekalbėjo apie investicijas, net, sakyčiau, nebuvo tiek apetito žmonėms domėtis ir gilinti žinias apie investavimą. Patys pirmieji investuotojai, net, jeigu jie buvo ir labai profesionalūs, tai darė labiau iš edukacinės perspektyvos, pradėdami su labai mažomis investicijomis – po kelis šimtus ar tūkstantį eurų.
Natūralu, per laiką, rodydami solidžius rezultatus, mes užsitarnavome investuotojų pasitikėjimą. Patys investuotojai augo, jų skaičius augo, jų profilis augo, ir šiandien mes aptarnaujame klientus iš visos Europos Sąjungos. Turime tiek smulkių investuotojų, kurie kiekvieną mėnesį investuoja konkrečią sumą pinigų ir į tai žiūri kaip į pasyvią investiciją, bet tuo pačiu turime ir labai profesionalių tarptautinių investuotojų, kurie investuoja ir 100 tūkst. eurų į vieną projektą.
Šiandien investuotojo profilis labai platus ir kintantis, bet tiesiog smagu matyti, kokį mes kelią nuėjome kaip komanda. Ir dabar, kai paklausėte, kaip keitėsi, tiesiog prisiminiau tuos pirmuosius metus – buvo iš tiesų sunku.
– Ar dažnai nutinka, kad, tarkime, mokėjimai už paskolas vėluoja ar apskritai nukeliauja į ikiteisminį išieškojimą? Kaip investuotojui šioje vietoje balansuoti tarp skaniai atrodančios grąžos ir rizikos?
– Jeigu kalbėtume apie mūsų veiklos rezultatus, esame sufinansavę daugiau kaip 70 mln. eurų vertės paskolų. Per visą šį laikotarpį, daugiau kaip per penkerius metus, mes neturėjome nė vieno nevykdomo projekto. Tai reiškia, mums neprireikė nueiti iki išieškojimo, projektai buvo realizuoti laiku. Ir turbūt tie veiklos rezultatai atsimuša į tai, kad mes nefantazuojame ir nenorime būti bankų konkurentu, tiesiog norime dirbti savo nišose, kurias suprantame, ir plėsti savo geografinį profilį. Ne visada daugiau yra geriau. Mes augome nuosekliai, visą laiką specializavomės savo nišose ir dabar turime tokį rezultatą.
– Pakalbėkime apie realistišką situaciją. Tarkime, koks nors investuotojas turi 50 tūkst. eurų. Kokie argumentai būtų už ir kokie būtų prieš viską investuoti į nekilnojamąjį turtą, tarkime, butą Vilniuje, ar tą sumą išskaidyti per kelis nuomos NT projektus per platformą?
– Manau, kad čia yra kiekvieno žmogaus atsakymas, ir manau, kad geriausias sprendimas, kurį žmogus gali padaryti, tai investuoti į save. Pamėginti atlikti tas investicijas, pradėti nuo mažų sumų ir pažiūrėti, pirma, ar jis gerai supranta rizikas, tiek kalbant apie paslaugų teikėją, tiek apie projekto riziką.
Nepriklausomai nuo sprendimo, kurį žmogus pasirinks, visada yra labai svarbu diversifikuoti ne tik geografiškai, bet ir per laiką. Nes dabar daug kas kalba apie tai, kaip svarbu paskaidyti tarp valstybių, bet labai nedaug kas kalba, kaip svarbu atlikti investicijas, išskaidant jas per laiką.
Yra labai geras angliškas terminas „dollar cost averaging“ – pavyzdžiui, jeigu jūs svarstote investuoti į akcijas, vadovaujantis šia teorija traktuojama, kad atlikti investicijas per laiką yra naudingiau. Dėl to, kad jūs iš principo sumažinate kainos skirtumus ir suvienodinate tą sumą.
Paimkime tą patį S&P indeksą – turbūt populiariausią pasaulyje. Kalbama, kad per pastaruosius 100 metų jis vidutiniškai augo 8 proc., bet jis augo nuo startinės datos iki paskutinės, nuo kurios imami duomenys. Bet, pavyzdžiui, jeigu jūs nupirksite, kai akcijų vertė tais metais buvo aukščiausia, tada pakrito, tai tie 8 proc. ne visada yra pasiekiami, ir iš principo ta 8 proc. grąža yra labai individuali, priklauso nuo investuotojo.
Čia yra vienas pavyzdžių, kodėl net, jeigu ir diversifikuojate labai plačiai, šio indekso atveju apimama 500 įmonių, netinkamu laiku atlikta investicija, nesvarbu, į kiek gerą investicinį produktą, nebūtinai gali generuoti gerą grąžą. Todėl, reziumuojant, geriausia yra, kaip minėjau, mokytis diversifikuoti tiek geografiškai, tiek per laiką.
Griežtai draudžiama Delfi paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti mūsų medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti Delfi kaip šaltinį. Daugiau informacijos Taisyklėse ir info@delfi.lt 
„Delfi“ – tarptautinės Žurnalistikos patikimumo iniciatyvos programos sertifikuota žiniasklaidos priemonė. 