Jei praėjusį dešimtmetį NT vertę kėlė pigūs skolos instrumentai ir kapitalo pajamingumo kompresija, dabar investuotojai orientuojasi į pajamų auginimo strategijas. Kaip pažymi CBRE Kontinentinės Europos analizės skyrius, Europa šiuo metu yra naujo NT ciklo pradžioje. Tikimasi, kad šio ciklo pikas ateis maždaug po ketverių metų – todėl dabar yra ypač tinkamas metas įsigyti, plėtoti ar perpozicionuoti turtą.
Skirtingos tendencijos ir nauja rinkos dinamika
Baltijos šalių investuotojai šiuo metu ieško saugumo – dalį kapitalo perkelia į Lenkiją, Vokietiją ar Ispaniją. Geopolitinės rizikos valdymas ir siekis diversifikuoti portfelius tampa pagrindiniu motyvu, net jei tai reiškia mažesnę grąžą (5–9 proc. IRR). Tuo metu Vakarų Europos ir tarptautiniai fondai – iš Ispanijos, Prancūzijos, Vokietijos, Čekijos ar net Izraelio – aktyviai domisi Vidurio ir Rytų Europa, siekdami dviženklės grąžos (10–25 proc.).
Šis dvilypis procesas kuria unikalų balansą, kai vietinis kapitalas išteka dėl saugumo, o užsienio kapitalas ateina dėl grąžos. Tai gali lemti naują rinkos dinamiką: regioninių fondų partnerystes, bendrus projektus, o kartu – investuotojų struktūros transformaciją.
Tvarumas ir naujos kryptys
Dar viena ryški tendencija – tvarumo integracija ir naujų finansinių instrumentų įtaka NT rinkai. Gyvenamieji pastatai suvartoja apie 28 proc. elektros energijos Europoje, todėl dideli rinkos dalyviai ieško būdų, kaip sumažinti CO₂ pėdsaką: investuoja į saulės parkus, vėjo jėgaines, hidroenergiją ir net jūros bangų energiją. Dėl stabilios Europos energetikos politikos tvari energetika tampa prognozuojama ir ilgalaikę vertę kurianti investicijų kryptis.
Dideli pramonės ir technologijų nuomininkai taip pat aktyviai investuoja į anglies kreditus ir žemės plotus energijos gamybai, matydami tai kaip konkurencinį pranašumą. Šie sprendimai vis dažniau įtraukiami į NT vystymo strategijas kaip ilgalaikio vertės didinimo elementas.
Sektoriaus pokyčiai: gyvenamojo NT banga
Naujajame cikle biurų rinka demonstruoja ryškų atsigavimą. Pastaruosius kelerius metus vyravęs naujų projektų vystymo vakuumas centrinio verslo rajono (CBD) lokacijose didina nuomos kainų potencialą ir grąžina investuotojų susidomėjimą šiuo segmentu. Stiprėjanti darbuotojų grįžimo į biurus tendencija mažina nuotolinio darbo mastą ir dar labiau išryškina ribotą aukštos kokybės A klasės biurų pasiūlą Europos didmiesčiuose – tai didina spaudimą kainoms ir skatina aktyvesnį investicijų judėjimą šioje turto kategorijoje.
Žvelgiant į gyvenamojo NT sektorių matyti, kad Europoje susiduriama su struktūriniu pasiūlos trūkumu ir prieinamumo iššūkiais. Skaičiuojama, kad norint atliepti realų poreikį pagrindinėse rinkose, reikalingos investicijos gali siekti apie 12 trilijonų eurų. Tai suteikia ilgalaikę galimybę instituciniam kapitalui veikti kantriai ir kryptingai. Dėl demografinių pokyčių, migracijos ir urbanizacijos procesų gyvenamasis NT išlieka vienu stabiliausių ir mažiausiai cikliškų segmentų, todėl vis daugiau investuotojų į jį žiūri kaip į saugų ilgalaikį pajamų šaltinį.
Rinkoje taip pat laukiama reikšmingos refinansavimo bangos nuo 2026 m., kuri turėtų atlaisvinti kapitalą, kuris prioriteto tvarka turėtų judėti į gyvenamąjį ir logistikos turtą (angl. beds and sheds), o vėliau – biurų ir mažmeninės prekybos segmentus. Tai gali sukurti papildomų įėjimo galimybių investuotojams, kurie veiks greitai ir strategiškai.
Kas pasinaudos galimybių langu?
Atsižvelgiant į mažėjančias palūkanas ir aukštą obligacijų pajamingumą, investuotojų langas šiam ciklui bus trumpas. Prognozuojama, kad aktyviausios investicijos tęsis iki 2028–2029 m., kol prasidės vertės realizavimo etapas. Šiame cikle grąžą lems ne kapitalo vertės augimas, o pajamų didinimas per aktyvų turto valdymą. Dauguma tarptautinių investuotojų šį laikotarpį vadina back to basics etapu – kai sėkmę lemia ne ciklo laikas, o strateginė disciplina.
Panašu, kad šis ciklas bus palankus ne pasyviems stebėtojams, o tiems, kurie veikia kryptingai ir operatyviai – turintiems aiškias pajamų augimo strategijas ir gebėjimą pasinaudoti rinkos galimybėmis dar iki piko. Tie, kurie dabar imsis ryžtingų sprendimų, ypač taikydami pridėtinės vertės strategijas (angl. value-add) – vystydami ar rekonstruodami objektus, aktyviai komercializuodami pastatus ir įtraukdami tvarumo elementus, – įgis pranašumą prieš tuos, kurie laukia „aiškesnio“ rinkos signalo.