Po keleto ramesni\u0173 met\u0173 Lietuvos nekilnojamojo turto rinka v\u0117l \u012fgauna pagreit\u012f \u2013 ma\u017e\u0117jan\u010dios pal\u016bkanos, lengvesn\u0117s pirmojo b\u016bsto \u012fsigijimo s\u0105lygos, pensij\u0173 kaupimo reforma ir auganti paklausa skatina kain\u0173 kilim\u0105. Tokiame kontekste kai kurie pardav\u0117jai ima svarstyti, ar nevert\u0117t\u0173 nutraukti prie\u0161 kelis m\u0117nesius sudaryt\u0173 preliminari\u0173 sutar\u010di\u0173 ir t\u0105 pat\u012f turt\u0105 parduoti brangiau. Ta\u010diau ar toks \u017eingsnis \u2013 greitas pelnas ar potenciali rizika, galinti kainuoti daugiau nei u\u017edirbta?<\/p>\n
I\u0161 kair\u0117s: L. MACKEVI\u010c ir A. GAURYT\u0116-TUSKEN\u0116<\/p>\n
Minimos \u012fmon\u0117s<\/p>\n
Sorainen, advokat\u0173 kontora, <\/p>\n
\u201eMatome besikartojant\u012f scenarij\u0173 \u2013 pana\u0161\u0173 \u012f t\u0105, kur\u012f steb\u0117jome 2021 m., kai kainos kilo rekordiniu tempu, o pardav\u0117jai, tik\u0117damiesi didesnio pelno, nutraukdavo senus susitarimus. Kai kuriems tai baig\u0117si reik\u0161mingais nuostoliais\u201c, \u2013 sako \u201eSorainen\u201c prane\u0161ime cituojama vyresnioji teisinink\u0117, advokat\u0117 Au\u0161ra Gauryt\u0117-Tusken\u0117.
\nKod\u0117l pardav\u0117jai ry\u017etasi nutraukti sutartis<\/p>\n
Teisinink\u0117, advokato pad\u0117j\u0117ja Laura Mackevi\u010d paai\u0161kina, kad spartus kain\u0173 augimas da\u017enu atveju tampa stipria paskata persvarstyti senesnius susitarimus.<\/p>\n
\u201eKai kain\u0173 skirtumas tarp senos ir naujos sutarties siekia de\u0161imtis procent\u0173, kai kurie pardav\u0117jai pasveria, jog net ir sumok\u0117jus baud\u0105 ar gr\u0105\u017einus \u012fna\u0161\u0105 vis tiek liks pelno. I\u0161 ekonomin\u0117s logikos tai gali atrodyti racionalus sprendimas, bet teisi\u0161kai \u2013 tai rizika\u201c, \u2013 sako ji.<\/p>\n
Vis d\u0117lto preliminari sutartis n\u0117ra vien formalus ketinimas parduoti. \u0160alys da\u017eniausiai jau b\u016bna suderinusios pagrindines s\u0105lygas ir pasiekusios auk\u0161\u010diausi\u0105 pasitik\u0117jimo laipsn\u012f.<\/p>\n
\u201e\u0160iame etape kalbame nebe apie laisv\u0119 der\u0117tis ir sudaryti sutartis, o apie pareig\u0105 elgtis atsakingai ir s\u0105\u017einingai. Jei viena \u0161alis nutraukia sutart\u012f vien d\u0117l galimo didesnio pelno, teismas tok\u012f veiksm\u0105 gali pripa\u017einti nes\u0105\u017einingu\u201c, \u2013 cituojama A. Gauryt\u0117-Tusken\u0117.<\/p>\n
Iki 2022 m. teism\u0173 praktikoje dominavo vadinamasis kain\u0173 skirtumo principas: jei pardav\u0117jas nepagr\u012fstai nutraukdavo preliminari\u0105 sutart\u012f, o pirk\u0117jas v\u0117liau \u012fsigydavo kit\u0105 turt\u0105 u\u017e didesn\u0119 kain\u0105, pardav\u0117jui gal\u0117jo tekti atlyginti \u0161\u012f skirtum\u0105<\/p>\n
Teisinink\u0117s pateikia pavyzd\u012f \u2013 jeigu pirk\u0117jas planavo \u012fsigyti but\u0105 u\u017e 200 t\u016bkstan\u010di\u0173 eur\u0173, ta\u010diau po sutarties nutraukimo jam teko pirkti i\u0161 esm\u0117s pana\u0161\u0173 u\u017e 230 t\u016bkstan\u010di\u0173, teismas gal\u0117jo priteisti 30 t\u016bkstan\u010di\u0173 eur\u0173 kompensacij\u0105.<\/p>\n
Teism\u0173 praktikoje kain\u0173 skirtumo principo taikymas v\u0117liau buvo detalizuotas, nustatant, kad s\u0105\u017eininga preliminariosios sutarties \u0161alis turi \u012frodyti, kad d\u0117l deryb\u0173 su nes\u0105\u017eininga \u0161alimi ji prarado galimyb\u0119 sudaryti pagrindin\u0119 sutart\u012f su kitais asmenimis palankesn\u0117mis s\u0105lygomis ir tur\u0117jo sudaryti sutart\u012f su tre\u010diuoju asmeniu sau blogesn\u0117mis s\u0105lygomis, t.y. pvz. pirk\u0117jas tur\u0117jo \u012frodyti, kad d\u0117l nes\u0105\u017einingai vykdyt\u0173 pardav\u0117jo deryb\u0173, jis prarado galimyb\u0119 \u012fsigyti turt\u0105 i\u0161 kit\u0173 asmen\u0173 jam palankiomis s\u0105lygomis ir galiausiai, nutrukus nes\u0105\u017einingoms deryboms, buvo priverstas sudaryti sutart\u012f su kitu pardav\u0117ju u\u017e didesn\u0119 kain\u0105.<\/p>\n
Palank\u016bs teism\u0173 sprendimai d\u0117l nuostoli\u0173 priteisimo taikant kain\u0173 skirtumo princip\u0105 buvo gan reti, nes tik\u0117tina, kad dalis pirk\u0117j\u0173 tiesiog nesiry\u017edavo veltis \u012f ilgus procesus, kitiems nepavykdavo \u012frodyti, kad egzistavo real\u016bs 3j\u0173 asmen\u0173 pasi\u016blymai ar kad nauj\u0105 turt\u0105 \u012fsigijo per \u201eproting\u0105\u201c termin\u0105 bei i\u0161 esm\u0117s pana\u0161iomis s\u0105lygomis.<\/p>\n
\u201eNors teis\u0117 \u012f kompensacij\u0105 egzistavo, ta\u010diau galima vertinti, kad ji buvo palankesn\u0117 sutart\u012f pa\u017eeidusiai \u0161aliai, nes patirtus nuostolius buvo gan sud\u0117tinga \u012frodyti\u201c, \u2013 sako teisinink\u0117.<\/p>\n
L\u016b\u017eio ta\u0161kas<\/p>\n
2022 m. rugs\u0117jo 12 d. Lietuvos Auk\u0161\u010diausiasis Teismas pri\u0117m\u0117 nutart\u012f, kuri i\u0161 esm\u0117s pakeit\u0117 j\u0117g\u0173 balans\u0105. Teismas pripa\u017eino, kad kai viena \u0161alis nes\u0105\u017einingai nutraukia sutart\u012f ir i\u0161 to gauna finansin\u0117s naudos, kita \u0161alis turi teis\u0119 reikalauti \u0161i\u0105 naud\u0105 pripa\u017einti savo nuostoliais (t. y. reikalauti priteisti restitucinius nuostolius).<\/p>\n
\u201eTeismas pasak\u0117 paprastai \u2013 nes\u0105\u017einingos \u0161alies pelnas yra s\u0105\u017einingos \u0161alies praradimas. Tokia logika pagr\u012fsti nuostoliai galimi ir nutraukus preliminari\u0105 sutart\u012f. Tai tapo rimtu signalu rinkai\u201c, \u2013 komentuoja A. Gauryt\u0117-Tusken\u0117.<\/p>\n
\u0160i byla buvo simboli\u0161ka \u2013 pardav\u0117jas buvo \u012fsipareigoj\u0119s parduoti patalpas u\u017e 7 000 eur\u0173, bet pardav\u0117 kitam pirk\u0117jui u\u017e 30 000. Pirk\u0117jas pareikalavo 23 000 eur\u0173 \u2013 ir teismas pripa\u017eino jo teis\u0119 toki\u0105 sum\u0105 gauti. Anot teisininki\u0173, tai buvo ai\u0161kus precedentas, parod\u0119s, kad net jei pirk\u0117jas ne\u012fsigijo kito turto, jis vis tiek gali reikalauti kompensacijos, atitinkan\u010dios pardav\u0117jo neteis\u0117tai gaut\u0105 naud\u0105.<\/p>\n
Lietuvos Auk\u0161\u010diausiasis Teismas pri\u0117m\u0117 kelet\u0105 nutar\u010di\u0173, kuriose praktika i\u0161pl\u0117tota, akcentuojant, kad pirk\u0117jo teis\u0117 reikalauti pardav\u0117jo gautos naudos galima i\u0161imtiniais atvejais.<\/p>\n
\u201eNors akcentuotinas restitucini\u0173 nuostoli\u0173 priteisimo i\u0161imtinumas, ta\u010diau teismai pripa\u017e\u012fsta galimyb\u0119 ikisutartiniuose santykiuose nukent\u0117jusiai \u0161aliai pagr\u012fsti patirtus nuostolius ir taikant kain\u0173 skirtumo princip\u0105, ir reikalaujant pardav\u0117jo gautos naudos, ir negaut\u0173 pajam\u0173 atlyginimo (pvz. preliminarioje sutartyje sulygtos kainos ir turto vert\u0117s, buvusios nutraukiant preliminari\u0105 sutart\u012f, skirtumo). Taigi, realiai s\u0105\u017einingos \u0161alies galimyb\u0117s pagr\u012fsti ir prisiteisti nuostolius, kilusius nes\u0105\u017einingai nutraukus preliminari\u0105 sutart\u012f, yra platesn\u0117s\u201c \u2013 paai\u0161kina A. Gauryt\u0117-Tusken\u0117.<\/p>\n
Tokie niuansai, pasak L. Mackevi\u010d, rodo, kad situacija n\u0117ra juoda ir balta \u2013 pa\u017eeidus preliminari\u0105 sutart\u012f ne kiekvienas pirk\u0117jas prisiteis nuostolius, kurie atitiks pardav\u0117jo peln\u0105, ta\u010diau pardav\u0117jui taip pat gali b\u016bti sud\u0117tinga apsiginti nuo reikalavimo priteisti nuostolius \u2013 kiekvienas atvejis vertinamas individualiai bei vertinant visas reik\u0161mingas aplinkybes, priduria teisinink\u0117s.<\/p>\n
K\u0105 tai rei\u0161kia verslui \u0161iandien<\/p>\n
NT rinkos atsigavimas ir kylantys kain\u0173 l\u016bkes\u010diai v\u0117l kuria pagund\u0105 nutraukti preliminarias sutartis, ta\u010diau dabar tokie veiksmai yra daug rizikingesni nei prie\u0161 kelerius metus.<\/p>\n
\u201eTeism\u0173 po\u017ei\u016bris pasikeit\u0117 \u2013 pardav\u0117jai, kurie tikisi gauti papildomos naudos i\u0161 rinkos poky\u010di\u0173, gali susidurti su prie\u0161ingu rezultatu. Rinkos logika ir teis\u0117s logika ne visada sutampa\u201c, \u2013 pabr\u0117\u017eia A. Gauryt\u0117-Tusken\u0117.<\/p>\n
Jos teigimu, prie\u0161 imantis bet koki\u0173 veiksm\u0173 verta \u012fvertinti ne tik galim\u0105 finansin\u012f rezultat\u0105, bet ir reputacin\u012f poveik\u012f.<\/p>\n
\u201ePreliminari\u0173 sutar\u010di\u0173 gin\u010dai neretai tampa vie\u0161i, o reputacija NT sektoriuje yra ilgalaik\u0117 valiuta. Kartais atsisakymas trumpalaik\u0117s naudos gali pad\u0117ti i\u0161saugoti pasitik\u0117jim\u0105 ir klient\u0173 lojalum\u0105\u201c, \u2013 priduria L. Mackevi\u010d.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Po keleto ramesni\u0173 met\u0173 Lietuvos nekilnojamojo turto rinka v\u0117l \u012fgauna pagreit\u012f \u2013 ma\u017e\u0117jan\u010dios pal\u016bkanos, lengvesn\u0117s pirmojo b\u016bsto \u012fsigijimo…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":57977,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[17],"tags":[81,1262,37,39,36,38,40,23,1260,430,1263,46,1261],"class_list":{"0":"post-57976","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-verslas","8":"tag-business","9":"tag-interjeras","10":"tag-lietuva","11":"tag-lietuviu","12":"tag-lithuania","13":"tag-lithuanian","14":"tag-lt","15":"tag-naujienos","16":"tag-nekilnojamas-turtas","17":"tag-renovacija","18":"tag-statyba","19":"tag-verslas","20":"tag-zinios"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@lt\/115690356387726838","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/57976","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=57976"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/57976\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/57977"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=57976"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=57976"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=57976"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}