In 2026 gaan de regels voor hypotheken in Nederland anders werken dan in 2025. Voor veel mensen betekent dit: soms kunt u iets méér lenen, soms juist wat minder. In dit artikel zetten we de belangrijkste veranderingen op een rij.
Veel mensen kunnen in 2026 meer hypotheek krijgen
Door de gemiddelde loonstijging van 4,1 procent die het Centraal Planbureau verwacht, kunnen veel mensen in 2026 meer lenen voor de aankoop van een huis dan in 2025. Volgens het Nibud is de kans groot dat ook mensen die daar net onder zitten iets meer kunnen lenen. Zonder deze loonstijging zouden huishoudens (vooral door inflatie) juist minder hypotheek kunnen krijgen.
Bij een bruto jaarinkomen vanaf 70.000 euro worden de verschillen steeds iets groter. Zo kan een huishouden met een gezamenlijk inkomen van 70.000 euro in 2026 ongeveer 6.000 meer lenen dan in 2025. Bij een gezamenlijk inkomen van 100.000 euro loopt dit op tot 15.500 euro. Dit komt doordat de loonstijging in euro’s hoger is bij hogere inkomens.
U kunt in 2026 minder extra lenen voor zeer energiezuinige woningen
Door nieuwe kosten voor het terugleveren van zonne-energie en het plan om de salderingsregeling in 2027 te stoppen, verdienen huishoudens minder aan zonnepanelen. Hierdoor verandert ten opzichte van 2025 ook hoeveel extra geld mensen kunnen lenen voor een zeer energiezuinig huis of voor verduurzaming
In 2026 gaat de extra leenruimte voor zeer energiezuinige woningen (energielabel A+++ en A++++) dan ook omlaag. Deze woningen kunnen namelijk bijna niet meer extra besparen op energiekosten. Dat verschil kan in vergelijking met 2025 oplopen tot ongeveer 10.000 euro. Ook verdwijnt de extra 10.000 euro die kopers van een A+++-woning in 2025 konden lenen voor duurzaamheidsmaatregelen.
Voor woningen met energielabel G tot en met A++ blijft het extra leenbedrag voor verduurzaming hetzelfde. Deze woningen kunnen de energierekening nog wel verlagen door verbeteringen, zoals betere isolatie of een warmtepomp.
Lees ook: Heeft uw woning al een energielabel? Zo komt u erachter (en zo verbetert u het)
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens gaat verder omhoog
Vanaf 1 januari 2026 gaat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens verder omhoog van 450.000 naar 470.000 euro. Wanneer u energiebesparende maatregelen meefinanciert, kunt u een lening tot 498.200 euro afsluiten met NHG. U mag namelijk 6 procent van de marktwaarde extra lenen om te verduurzamen.
De overdrachtsbelasting verandert op 2 manieren
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt bij de aankoop van een huis of andere onroerende zaken. Dit geldt voor zowel een eigen woning als een tweede woning of belegging. De belasting wordt berekend over de koopprijs van het huis en gaat meestal via de notaris. In 2026 verandert de overdrachtsbelasting op 2 manieren.
Normaal bedraagt de overdrachtsbelasting 2 procent van de aankoopprijs bij een eigen woning. Maar voor een tweede woning of recreatiewoning is deze belasting veel hoger. Zo betalen beleggers en kopers van een tweede woning in 2025 een overdrachtsbelasting van 10,4 procent. In 2026 gaat dit omlaag naar 8 procent. Hierdoor wordt het kopen van een tweede woning of beleggingspand iets goedkoper.
En tot slot: heeft u een (klein)kind tussen de 18 en 35 jaar die een eerste huis wil kopen? Dan wordt het voor hem of haar mogelijk iets makkelijker om een huis te kopen, omdat de grens voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting omhoog gaat. In 2026 geldt namelijk een maximale woningwaarde van 555.000 euro voor de vrijstelling, een verschil van 30.000 euro met 2025.
(Bron: Rijksoverheid, Nibud, NHG, Archief, De Hypotheker. Foto: Shutterstock)