En dat zorgt voor stress bij veel huishoudens, zoals die van Nathalie Montfoort en haar man Erik. Toen ze 15 jaar geleden hun huis kochten wisten zij dat er erfpacht op zat. Nog voor de koop rond was deden ze een aanvraag om eigenaar te worden van de grond, maar de gemeente reageerde te laat.

Van 19 naar 90.000 euro

Een week nadat ze bij de notaris waren geweest, kwam de gemeente uiteindelijk met een aanbod van 19.000 euro. “Maar omdat we volop in de verbouwing zaten en het geld op was, dachten we: dat doen we over 10 jaar wel, als we de hypotheek vernieuwen”, vertelt Nathalie. “Waarschijnlijk zou het daardoor wel een hoger bedrag worden, misschien 40.000 euro?”

Het ging van 19.000 naar 90.000 euro! Dat kun je toch niet bij elkaar sparen?

Nathalie over het nieuwe erfpacht aanbod van de gemeente

De werkelijkheid haalde het echtpaar in: binnen 10 jaar tijd schoot het bedrag voor afkoop van de erfpacht omhoog. “Het ging van 19.000 naar 90.000 euro! Dat kun je toch niet bij elkaar sparen? En de bank wilde ons zoveel extra geld ook niet lenen. We besloten dan maar te kiezen voor erfpachtcanon, een soort huur per maand, als onze erfpachttermijn in 2028 afliep.”

Erfpacht betekent dat iemand eigenaar is van een woning, maar niet van de grond waar die op staat. Deze grond blijft van iemand anders, meestal de gemeente.

Omdat de woningeigenaar grond van de gemeente gebruikt, betaalt diegene daar een soort huur voor, dat is de erfpacht. Vaak staat het bedrag daarvan voor lange tijd vast, bijvoorbeeld voor 50 jaar. Als dat tijdsvak afloopt, wordt de erfpacht opnieuw berekend.

Erfpacht komt voor bij 1 op de 12 huizen. Het gaat om circa 650.000 à 700.000 huishoudens in Nederland.

Je komt erfpacht verreweg het meest tegen in de Randstad, in steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag waar veel koopwoningen op gemeentelijke grond staan. Maar ook buiten de Randstad, bijvoorbeeld in Groningen en Zwolle, maar ook in Alkmaar, Breda, Tilburg en nog meer plekken.

Er worden momenteel naar schatting ruim 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar opgeleverd in Nederland. Ongeveer 10 tot 15 procent van deze nieuwbouw heeft te maken met erfpacht.

Een belangrijk verschil is dat de koper de erfpacht bij nieuwbouw vaak direct ‘eeuwigdurend’ afkoopt. De koper betaalt dan één keer een hoger bedrag bij de start, maar heeft daarna nooit meer te maken met die stijgende kosten. De oude vorm van erfpacht, waarbij de prijs na 50 jaar ineens omhoog schiet, wordt bij nieuwbouw bijna niet meer gebruikt.

‘Ik dacht dat ik gek werd’

2 jaar later kwam een nieuw aanbod van de gemeente om de grond te kopen. “Het was inmiddels naar 140.000 euro gestegen. In slechts 2 jaar tijd 50.000 euro meer”, vertelt Nathalie. “Ik dacht dat ik gek werd. Dit is toch niet normaal?”

Niet alleen Nathalie maar ook andere Rotterdammers met een koopwoningen kregen hiermee te maken. Door alle onrust onder erfpachters werden de plannen van de gemeente on hold gezet. De gemeente besloot de boel grondig te laten onderzoeken.

40 procent korting

Afgelopen herfst kwam daar een nieuw voorstel uitgerold: 40 procent korting voor mensen die wilden afkopen. “Daardoor zouden we ‘nog maar’ 85.000 euro hoeven te betalen”, vertelt Nathalie met wat ironie.

“En je moet ook nog eens snel wezen, anders wordt de korting weer minder. Dat verschilt dan weer per huis én per jaar. Het is echt niet te volgen.”

Fouten in systeem

En daar zit precies het probleem, volgens makelaar Remko Schrijver. Hij hekelt de onduidelijkheid van het stelsel. “Er zitten zoveel fouten in het erfpachtsysteem. De spelregels zijn niet uitgelegd en ook niet te begrijpen.” Dus weten mensen niet waar ze aan beginnen? Niet echt, denkt Schrijver.

“Dat is juist het kernprobleem”, gaat hij verder. “Het is een complex en warrig systeem waardoor zelfs de betrokken ambtenaren het vaak niet meer lijken te snappen.”

‘Gemeente bepaalt alle spelregels’

De kritiek aan het bestaande erfpachtsysteem komt neer op drie hoofdpunten, weet Schrijver. “Allereerst de ongelijke behandeling: waar de een een paar duizend euro betaalt om erfpacht af te kopen, is de ander in dezelfde straat en met een soortgelijke woning, 10 keer zoveel meer geld kwijt. Ik ken veel voorbeelden waar dat zo scheef zit.”

Dan is er de eenzijdige vaststelling van de hoogte van de erfpacht. “Het is een contract tussen twee partijen. Maar een daarvan – de gemeente – bepaalt alle spelregels: de grondwaarde én de rente én de voorwaarden.”

‘Na 40 jaar krijg je briefje’

En dan is er nog de complexiteit van erfpachtcontracten. “Bij een hypotheek moet de bank regelmatig contact opnemen om dingen door te spreken”, legt de makelaar uit.

“Bij erfpacht krijg je vaak pas na 40 jaar weer eens een briefje. De gemeente heeft erfpachters veel te lang niet benaderd, terwijl heel veel termijnen nu bijna aflopen.”

Vergeten regeling

In Rotterdam is er nog iets bijzonders aan de hand, het gaat om de HGW-regeling (Historische Grondwaarde). Deze regeling uit de jaren ’80, waarbij erfpacht onder zeer gunstige voorwaardes kon worden afgekocht, werd in 2003 voor 5 jaar bevroren, maar raakte daarna in vergetelheid. “Sinds die tijd zijn er 8.000 woningen verkocht waarbij kopers dit recht niet kregen”, zegt Schrijver.

“Nu mag het ineens weer wel, maar dan voor een selecte groep. Het resultaat is pure willekeur”, legt hij uit. Wethouder Chantal Zeegers erkent de onrust en steekt de hand in eigen boezem. “We hadden dit als gemeente beter moeten doen. Alleen al vanuit dienstverleningsoptiek. Je moet fatsoenlijk over het thema informeren, en ook een website inrichten die mensen makkelijk kunnen opzoeken.”

‘Niemand hoeft huis uit’

“Het gaat om gigantische sprongen van bedragen”, vindt ook Zeegers. “Ook in wijken waarvan je zegt, ‘zulke welvarende wijken zijn dat nou ook weer niet’. Het kan niet zo zijn dat iemand zijn huis uit moet vanwege de erfpacht problematiek.”

De wethouder wijst op het nieuwe beleid dat op 18 december 2025 door de gemeenteraad is goedgekeurd. “Of je koopt de grond af of je blijft huur betalen, de zogeheten ‘canon’. Voor mensen die dat ook niet kunnen betalen hebben we een vangnetregeling, zodat echt niemand zijn huis hoeft te verlaten.”

Slechte deal

Erfpachters die willen afkopen krijgen in de nieuwe regeling korting. De bedoeling is dat ze dan nooit meer betalen dan 60 procent van de getaxeerde grondwaarde.

Makelaar Schrijver noemt het echter een slechte deal: “Die korting wordt gegeven op iets wat in beginsel al niet rechtmatig is. Er wordt mensen echt een oor aangenaaid. Het is alsof ik tegen iemand zeg: ‘Ik wil 100.000 euro van je hebben, maar je krijgt 40 procent korting, dus je boft want 60.000 is ook goed.”

Stress in appgroep

Voor bewoners zoals Nathalie blijft de onzekerheid slopend. “Gemeenteraadsleden die ik sprak, wisten het zelf eigenlijk ook niet. ‘Is het echt zo erg?’ vroegen ze me. ‘Ja’, antwoordde ik dan.”In de door haar opgerichte erfpacht-appgroep ziet ze de wanhoop groeien. “Mensen zijn echt bang. Er ging zelfs een verhaal rond dat als je gaat scheiden dat dan de eigendomssituatie verandert.”

“Dan zou je in aanmerking komen voor de HGW-regeling en echt fors veel minder hoeven te betalen. Moeten we dan maar gaan scheiden om het te kunnen betalen?”, zegt Nathalie. Het voelt als een race tegen de klok. De erfpacht van Nathalie en haar man loopt in 2028 af. “Het voorstel wordt waarschijnlijk 85.000 euro. Inmiddels durven we niet eens meer een weekendje weg te gaan, om maar geld te besparen.”

Naar de rechter gaan

Na jaren onduidelijkheid zien erfpachters nog maar weinig heil in de politieke weg. “De raad heeft dit plan er snel doorheen gedrukt om geen miljarden inkomsten te hoeven afschrijven met de verkiezingen in zicht”, vermoedt makelaar Schrijver.

Een aantal belangenverenigingen van erfpachters overweegt daarom om op korte termijn naar de rechter te stappen. “Er is inmiddels een nieuw EU-recht in werking getreden dat de kans op succes in een rechtszaak vergroot”, legt Schrijver uit.

Ook in andere steden

Nathalie hoopt op een terugkeer naar de historische grondwaarde voor Rotterdamse erfpachters, want dat zou voor haar tot een behapbare som leiden.”13.000 euro kan ik overmaken, daar heb ik voor gespaard. Maar 80 of 90 duizend? Dat is voor gewone mensen in gewone wijken toch onmogelijk.”

Ook erfpachters in andere gemeenten houden Rotterdam nauwlettend in de gaten. Een rechterlijke uitspraak daar kan ook gevolgen hebben voor de vele, vaak hoogoplopende ruzies om erfpacht in andere steden.