Dat meldt de NVM, de vereniging van makelaars. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning lag in het derde kwartaal van dit jaar op 496.000 euro, een daling van 2000 euro (-0,9 procent) ten opzichte van het vorige kwartaal. 

Ten opzichte van vorig jaar is er nog wel een flinke prijsstijging, 4,8 procent, maar veel minder dan de dubbele cijfers die begin dit jaar nog in de boeken werden gezet. Dit is onder meer te merken aan de afnemende drukte tijdens bezichtigingen en de langere verkooptijd van huizen, die is inmiddels opgelopen naar gemiddeld 29 dagen.

Stabilisatie van de gemiddelde prijs

Makelaars signaleren dat het woningaanbod in de markt toeneemt. Dit biedt kopers meer keuzemogelijkheden, wat leidt tot een lichte afname in het aantal bezichtigingen en biedingen. Sommige makelaars zien hierdoor een stabilisatie van de huizenprijzen.

Een andere positieve ontwikkeling is de hypotheekrente. Die blijft stabiel of daalt licht, wat in combinatie met stijgende lonen zorgt voor meer vertrouwen onder kopers. Hierdoor ontstaat er meer ruimte om een woning aan te schaffen.

De prijsstijgingen van koopwoningen zijn aan het afvlakken:

De prijzen zijn redelijk stabiel gebleven deze zomer, maar dat is volgens de NVM ook een punt van zorg. Want de gemiddelde transactieprijs van bijna een half miljoen euro zorgt dat een koophuis voor steeds minder mensen bereikbaar wordt, en daarmee neemt de vraag naar koophuizen af. 

“Vooral in het hogere segment verloopt de verkoop trager, met langere verkooptijden en lagere opbrengsten als gevolg”, aldus de NVM.

Dalende prijs door uitponden

Het woningaanbod groeit vooral doordat er meer uitpondwoningen te koop komen. Dat zijn huurwoningen die door de verhuurder worden verkocht, vaak nadat de huurder is vertrokken. Verhuurders doen dit massaal sinds de regels zijn aangescherpt en de belasting op huurwoningen is verhoogd.

Dit heeft een duidelijk effect op de gemiddelde verkoopprijs. Aan de ene kant zorgt het voor een daling van die prijs. Uitpondwoningen zijn namelijk vaak goedkoper dan andere huizen. Het gaat meestal om kleinere appartementen van lagere kwaliteit, met een slechter energielabel. Ze zijn gemiddeld voor 90.000 euro goedkoper dan andere woningen. In totaal zorgt de toestroom van dit type woningen ervoor dat de gemiddelde prijzen ongeveer 2 procent lager liggen., heeft de NVM berekend.

“Meer aanbod zorgt voor meer keuze. Kopers worden kieskeuriger, zullen niet meer op elke woning (hoeven te) bieden en zullen wellicht niet altijd voor de hoofdprijs gaan”, aldus de NVM.

Ook de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen vlakt af, zie je in deze grafiek:

Opvallend is dat de prijzen nog wel flink stijgen buiten de Randstad. Dat is veel kwartalen ook anders geweest.

In het noorden van Nederland stijgen de huizenprijzen het hardst. Rond Delfzijl gaat het zelfs om een stijging van meer dan 12 procent vergeleken met een jaar geleden. In deze regio, en ook in andere delen van Groningen, wordt meer dan 4 op de 5 woningen boven de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is hier gemiddeld bijna 10 procent.

In de noordelijke regio’s van Friesland wordt iets minder vaak overboden, en de bedragen zijn daar ook wat lager. Toch stijgen ook daar de prijzen flink: met meer dan 11 procent op jaarbasis. 

Inhaalslag

De belangrijkste oorzaak is dat woningmarkt in deze regio’s erg krap is, wat betekent dat er weinig aanbod is en veel vraag omdat hier minder huurwoningen beschikbaar zijn voor de verkoop. Ook zijn de prijzen in de Randstad tot zulke grote hoogten gestegen dat het voor steeds minder huishoudens betaalbaar is, in de landelijke regio’s is dit nog niet zo en die gebieden maken nu een inhaalslag. 

Economen van ABN AMRO zeiden vorige week dat de vermindering van de prijsverschillen tussen de Randstad en de regio’s een aanleiding is om te verwachten dat de huizenprijzen volgend jaar veel lager zullen zijn.

Minder ruimte voor meer geld

Nieuwbouwwoningen worden steeds kleiner, maar ook steeds duurder. Dit fenomeen waarbij de prijs gelijk blijft maar het product kleiner wordt, staat bekend als ‘krimpflatie’. 

In het derde kwartaal van 2025 lag de gemiddelde verkoopprijs op ongeveer 491.000 euro, een stijging van 5 procent ten opzichte van een jaar eerder. Die stijging geldt vooral voor grondgebonden woningen, zoals tussenwoningen en vrijstaande huizen. De prijzen van nieuwe appartementen blijven al jaren ongeveer gelijk.

Toch betalen kopers van appartementen nu meer voor minder ruimte. In 2021 kreeg je voor 425.000 euro nog gemiddeld 94 vierkante meter. Nu is dat nog maar 73 vierkante meter – een daling van 22 procent. De prijs per vierkante meter steeg daardoor flink: van 4.700 naar 5.700 euro in vier jaar tijd.

Ook bij tussenwoningen daalt het woonoppervlak, van 125 naar 115 vierkante meter.

Een huizenprijs van boven de 5 ton komt in steeds meer gemeenten voor: