Het is voor woningzoekenden de afgelopen twee jaar moeilijker om in de particuliere sector een huurwoning te vinden. Beleggers kiezen er in toenemende mate voor om hun woningen te verkopen, waardoor het aantal particuliere huurwoningen afneemt.
In de afgelopen twee jaar kromp de particuliere huursector met zo’n – ongeveer de omvang van de gemeente Roosendaal. Het gaat vooral om kleinere woningen met een laag energielabel, die voor het overgrote deel naar particulieren gingen die er ook zelf gaan wonen. Dit blijkt uit de data die zijn aangeleverd door het Kadaster
van 2015 tot 2020 waarin beleggers door lage rentes en fiscale aanmoediging volop in de woningmarkt investeerden, kwam er in 2023 een verkoopgolf van particuliere huurwoningen op gang.
ging er strengere huurwetgeving gelden, door toenmalig minister Hugo de Jonge (CDA, Volkshuisvesting) ingesteld om excessen op de huurmarkt te bestrijden en meer huurwoningen te reguleren. Sommige beleggers die hun huurwoningen voorheen in de vrije sector verhuurden, werden nu geconfronteerd met een huurplafond. Daarnaast worden verhuurders ook zwaarder over het vastgoed dat ze in box 3 bezitten, en steeg ook de overdrachtsbelasting voor beleggers.
De verkoop begon al kort na ingang van de Wet betaalbare huur in 2024, en zet nog steeds door.
Flexibele schil
geldt de particuliere huursector als de ‘vluchtheuvel’ van de woningmarkt. Particuliere verhuurders rekenen over het algemeen meer huur, maar je hoeft er niet voor op een wachtlijst te staan zoals bij een woningcorporatie meestal het geval is. Door de snelle beschikbaarheid kunnen huurders die met spoed een woning zoeken, vaak voor langere of kortere tijd terecht.
Hoewel particuliere beleggers de afgelopen jaren al veel verkochten, bleef het totale aantal particuliere huurwoningen in de markt volgens het Kadaster nog redelijk stabiel. Dat komt aan de ene kant doordat kleinere beleggers aan grotere beleggers verkochten, maar ook omdat grotere beleggers zelf nieuwbouwwoningen neerzetten. Maar sinds dit jaar kan dat het aantal verkopen niet meer compenseren, waardoor het netto aantal woningen van beleggers nu al twee kwartalen op rij afneemt.
Zo hebben beleggers een steeds kleiner aandeel in de totale woningmarkt; naast koopwoningen (zo’n 4,7 miljoen) en corporatiewoningen (2,3 miljoen) zijn er nog 935.000 woningen in handen van beleggers – daarbij zijn mensen die een tweede huis hebben meegerekend.
Verkoopgolf
Het Kadaster ziet dat met name kleinere particuliere verhuurders (tussen de drie en negen woningen) de markt verlaten, vooral in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Daar vallen kleinere woningen op dure locaties, met een hoge woz-waarde, sinds 2024 onder huurprijsregulering; bij elk nieuw contract wordt onder het woningwaarderingsstelsel de maximale huur bepaald – tot aan 186 punten of 1.185 euro per maand.
Volgens beleggers treft dit hun rendementen dusdanig dat verder verhuren geen zin meer heeft. Zodra een huurcontract afloopt, moeten ze kiezen: de huurwoning verbouwen of verduurzamen zodat die in het woningwaarderingsstelsel meer dan 186 punten haalt en in de vrije sector valt – waarop de huurprijs doorgaans omhoogschiet om de investering terug te verdienen. Het alternatief is om de woning te verkopen.
Veel verhuurders in de vier grote steden kozen voor verkoop. Het aantal woningen in handen van particuliere beleggers daalde de afgelopen jaren in die steden het sterkst. Op 1 oktober bezaten particuliere beleggers er 78.400 woningen, een daling van bijna 14 procent in vergelijking met twee jaar eerder.
Volgens verhuurmakelaar Pieter van der Meyde, eigenaar van Amstelland Makelaars, raakt de particuliere sector zijn functie als flexibele schil steeds meer kwijt. „In de steden hou je nog maar twee soorten huurders over: degenen die via Woningnet of de wachtlijst een corporatiewoning krijgen, en de groep die dat niet krijgt. Omdat ze geen wachttijd hebben opgebouwd, te veel verdienen of omdat ze geen urgentieverklaring krijgen.”
Veel van die mensen zouden volgens hem graag huren bij een particulier, maar kunnen niet zomaar 2.000 tot 2.500 euro per maand betalen voor een huurwoning in de vrije sector. „Denk aan mensen die in een scheiding liggen, expats die net een baan hebben, jonge stellen die voor het eerst gaan samenwonen – of juist ouderen die kleiner willen gaan wonen. Voor hen is er steeds minder beschikbaar, zij trekken aan het kortste eind.”
Lees ook
Is het eigenlijk nog wel leuk om verhuurder te zijn? ‘Houd moed, houd vol’, klinkt op het vastgoedcongres
Van der Meyde, die bij de Amsterdamse branchevereniging VVA in het bestuur zit, zou graag zien dat de locatie van een woning zwaarder gaat meetellen bij een herziening van de huurwetten. „Zo kun je het voor beleggers weer interessant maken om te blijven verhuren, in plaats van te verkopen. En dat is nodig, want er blijft heel veel behoefte aan de particuliere huurwoningen in het middensegment die nu allemaal verkocht worden.”
Waar de verkoopgolf voor de één een ellendige zoektocht betekent, is die voor de ander juist goed nieuws. Starters op de woningmarkt profiteerden juist: twee op de drie verkochte beleggerswoningen gingen volgens het Kadaster naar een koopstarter, die daar gemiddeld 349.000 euro voor betaalde. En dat is een stuk minder dan de 423.000 euro die koopstarters het afgelopen kwartaal voor een woning van een particulier.
Geef cadeau
Deel
Mail de redactie
NIEUW: Geef dit artikel cadeau
Als NRC-abonnee kun je elke maand 10 artikelen cadeau geven aan iemand zonder NRC-abonnement. De ontvanger kan het artikel direct lezen, zonder betaalmuur.
Waarom je NRC kan vertrouwen