Eén jaar. Zo lang gaven Daan van Geenen (28) en zijn vriendin zichzelf voor de zoektocht naar hun eerste koopwoning. Ze woonden al een tijdje samen in een huurwoning en wilden de sprong naar een koophuis in Amsterdam wagen.
Ze hielden er rekening mee dat het niet gemakkelijk zou worden. „We waren echt bang gemaakt door alle verhalen over mensen die lang moesten zoeken en maar niks konden vinden. Over het enorme overbieden en de drukke bezichtigingen”, zegt Van Geenen. „Maar het ging verrassend soepel. We hebben veel bezichtigd en hebben drie keer een bod uitgebracht, maar verder hebben we van al die horrorverhalen gelukkig weinig meegemaakt.”
Het stel slaagde binnen een paar maanden. Het werd een benedenwoning van 62 vierkante meter in de Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord. „Met een voor Amsterdamse begrippen grote tuin”, lacht Van Geenen. En om het nog gekker te maken: ze kregen de woning hoewel ze . „Onze makelaar gaf de tip Funda eens ‘om te draaien’ en te kijken naar woningen die er al wat langer op stonden. Dat is vaak met een reden, maar af en toe waar eigenlijk helemaal niet zo veel mis mee is.”
De woning stond al een tijdje leeg en er moest nog wel wat aan gebeuren. Er had een oudere man gewoond die het onderhoud niet meer goed aankon, zegt Van Geenen. „Maar het hele blok daar is in 2019 nog gerenoveerd. Mensen konden er blijkbaar niet goed ‘doorheen’ kijken.”
Grote hectiek lijkt voorbij
Dat het jonge stel in Amsterdam zo snel een woning kon vinden voor minder dan de vraagprijs, is een teken dat de grootste gekte op de Nederlandse woningmarkt voorbij is. De afgelopen jaren had die veel weg van een poel stilstaand water. Doordatnieuwe koopwoningen werden aangeboden en de nieuwbouw na de coronacrisis haperde, kwam de markt tot stilstand.
In het laatste kwartaal van 2025 wisselden 47.600 woningen van eigenaar – alleen 2016 kende een kwartaal waarin dat aantal hoger lag
In de straten waren tekoopbordjes tussen 2021 en 2024 een zeldzaamheid. Uit angst niets te vinden, zetten veel mensen hun huis pas te koop als ze eerst zelf iets nieuws hadden. Zo ontstond een zichzelf versterkend effect. De doorstroming stokte langs de lijnen van het ‘insider-outsiderprobleem’: wie een koopwoning had, bleef erin zitten, wie er geen had en op zoek was, had pech. En intussen stegen de prijzen tot recordhoogte, mede dankzij dalende de hypotheekrente en de stijgende lonen na de coronacrisis.
Bij de spaarzame woningen die nog wel werden verkocht, zagen makelaars de gekte toenemen. Bezichtigingen waren in no-time volgeboekt, woningen gingen razendsnel van de hand. De Open Huizendag was alleen nog voor woningen die anders écht niet verkocht zouden worden. Makelaars zagen kopers die zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring een bod tot wel 15 à 20 procent boven de vraagprijs neerlegden.
Lees ook
Vooral de heel aparte en heel dure woningen doen mee aan de openhuizendag
Aan die gekte lijkt afgelopen jaar een einde gekomen, zo wordt duidelijk uit de rapportage die makelaarsvereniging NVM donderdag publiceert.
Dit alles dankzij een : in 2025 zijn 185.000 woningen, verspreid over vrijwel het hele land, via NVM-makelaars aangeboden. Makelaars van de NVM verkopen zo’n 70 procent van de koopwoningen in Nederland. In het vorige kwartaal wisselden liefst 47.600 woningen van eigenaar – sinds 1995 kende alleen 2016 een kwartaal waarin dit meer was.
De aanbodexplosie komt deels doordat meer nieuwbouwprojecten worden afgerond, wat verkopers vertrouwen geeft. Toch is de verkoopgolf onder particuliere verhuurders de belangrijkste motor van de doorstroming. Zij zetten nog altijd massaal hun huurwoningen te koop omdat ze door strenger steeds minder rendement behalen op de verhuur.
Het groeiende aanbod is goed nieuws voor wie een woning zoekt. „Doordat woningzoekers zich over meer woningen verdelen, zijn er per woning minder bezichtigingen en biedingen, en lijkt de extreme hectiek uit de markt verdwenen”, vat de NVM het in de rapportage samen.
Dat is ook te zien aan de prijsontwikkeling. De gemiddelde verkoopprijs lag
Landelijk lag de gemiddelde verkoopprijs eind 2025 voor het eerst boven de half miljoen euro. Daarbij zijn wel grote verschillen tussen regio’s en soorten woningen.
Starters profiteren, maar tegen hoge prijs
Starters als Daan en Marjolein waren er vorig jaar meer op de woningmarkt. Ongeveer de helft van de verkochte woningen kwam bij hen terecht. Vaak zijn dit goedkopere woningen met een laag energielabel; in steden zijn het vaak door verhuurders verkochte appartementen. Deze zijn voor starters relatief goed betaalbaar – al krimpt het dat op Funda onder de drie ton wordt aangeboden. In een jaar tijd ging dat van één op de vier naar één op de vijf woningen, liet het Hypotheken Data Netwerk (HDN) deze week in zijn jaarcijfers zien.
Hoewel starters van het extra aanbod profiteren, is hun positie op de woningmarkt volgens HDN afgelopen jaar verder onder druk gekomen. Om een woning te kopen, moeten ze meer eigen geld inbrengen – inmiddels gemiddeld 45.000 euro. Vaak is financiële hulp van familie nodig voor aankoop van een eerste huis. Starters zijn ook bereid verder te gaan om hun eerste huis te bemachtigen. Vorig jaar leenden zij volgens HDN 5 procent meer ten opzichte van hun inkomen dan in 2024.
Doorstromers, die van de ene koopwoning verhuizen naar de volgende, hebben doorgaans door de overwaarde van hun huis minder last van dit probleem. HDN-directeur Reinier van der Heijden sprak in een toelichting bij zijn cijfers van „een groeiende kloof” op de woningmarkt.
Starters leenden vorig jaar 5 procent meer ten opzichte van hun inkomen dan in 2024
Ook onder starters bestaat een tweedeling. Want wie geen rijke ouders heeft, niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning of te weinig verdient voor een koopwoning, dreigt buiten de boot te vallen.
Waar de ene starter profiteert van de verkoopgolf van voormalige huurwoningen, is de andere daarvan de de dupe. Voor een grote groep woningzoekenden wordt een huurhuis als ‘vluchtheuvel’ op de woningmarkt moeilijker te bereiken. Daar waarschuwt ook de NVM voor: „Het zou goed zijn wanneer het nieuwe kabinet ook oog blijft houden voor deze groep.”
Markt koopwoningen in cijfers
- 47 procent van alle woningen ging naar een starter
- 185.000 woningen te koop gezet in 2025
- Gemiddelde verkoopprijs: 502.000 euro
- Prijsontwikkeling vierde kwartaal 2025: 3,9 procent stijging op jaarbasis
Structurele problemen
De NVM-makelaars zien een woningmarkt die minder overspannen is dan in eerdere jaren, maar stellen dat structurele problemen blijven bestaan. De enorme vraag naar koopwoningen overtreft nog altijd royaal het Vooral voor goedkopere woningen en huizen zonder veel kluswerk is enorme interesse. Dat uit zich in overbieden; net als in voorgaande jaren werd in 2025 voor zeven op de tien woningen meer geboden dan de vraagprijs.
En te kiezen valt er ook nog altijd weinig. Net als in 2024 had de gemiddelde woningzoekende volgens de NVM vorig jaar slechts keuze uit twee . Nog altijd staat een woning maar zo’n vier weken te koop. Bovendien is de verkoopgolf van particuliere verhuurders tijdelijk: de NVM-makelaars voorzien dat de grootste aanbodgroei er inmiddels al uit is.
Wat nieuwbouw betreft, is de NVM ook kritisch. Hoewel meer nieuwe woningen worden opgeleverd dan een paar jaar terug, blijft de verkoop van geplande nieuwbouwwoningen achter. Het aantal woningen in planning dat de laatste drie maanden van 2025 werd verkocht, viel met bijna 1.000 terug tot zo’n 6.000 stuks – het laagste punt in twee jaar tijd.
Verder uit de NVM zorgen over wát er wordt gebouwd. Twee op de drie koophuizen in het nieuwbouwaanbod zijn inmiddels appartementen. Volgens de makelaars sluit dit te weinig aan bij de grote vraag naar huizen voor ouderen en gezinnen. Ook worden woningen kleiner, terwijl de verkoopprijs hetzelfde blijft: deze ‘krimpflatie’ moet de stijgende bouwkosten opvangen.
Conclusie: de woningmarkt koelt niet af, hij is vooral minder oververhit.
Geef cadeau
Deel
Mail de redactie
De journalistieke principes van NRC