In kantoren en lege winkels zijn 1 miljoen verborgen woningen

De bovenverdieping van het zestiende-eeuwse pand aan het Amsterdamse Damrak is een soort bouwkundig museum, met reusachtige vloerbalken, eikenhouten dakspanten en een origineel hijsrad op zolder. „Echt uniek zijn deze kinderbalken”, zegt architect Kees en wijst op enkele driehoekige balken tegen een plafond: „Ik vermoed dat dit ooit chique woningen waren.”

Waren, want de leefruimte boven de broodjeszaak is al tientallen jaren onbereikbaar – en dus onbewoond. Het trappenhuis is op de begane grond ooit opgeofferd voor extra vierkante meters, die op deze toeristische locatie veel geld opleveren. Nu wordt het pand in hartje Amsterdam verbouwd en komen er vijf grote appartementen. Bewoners kunnen daar straks naartoe via een deur in de steeg en hoeven dan niet door de winkel.

„We willen graag dat meer mensen in de binnenstad komen wonen, voor de leefbaarheid en voor het in stand houden van voorzieningen zoals de bakker”, zegt bestuurder Lotte Terwel (Volkshuisvesting, PvdA) van stadsdeel Centrum. De stad is daarom al decennia bezig om de honderden lege woningen boven winkels en horecagelegenheden weer bewoonbaar te (laten) maken. Terwel: „Zulke leegstand is onverteerbaar met de huidige woningnood.”

Verborgen woningen

Nederland heeft naar schatting een tekort van 400.000 woningen. In 2030 moeten er bijgebouwd zijn om de bevolkingsgroei op te vangen, heeft het Rijk afgesproken met marktpartijen en overheden. In de programma’s voor de afgelopen Tweede Kamerverkiezingen trekken politieke partijen tientallen miljarden extra uit voor de bouw van nieuwe wijken. Verkiezingswinnaar D66 heeft bij zijn campagne zelfs ingezet op tien nieuwe steden.

Zulke massale nieuwbouw is onrealistisch, onwenselijk en ineffectief, vinden het Platform Woonopgave en het Nationaal Renovatie Platform (NRP) – beide grote allianties in de vastgoedwereld die bestaande bouw beter willen benutten. Onrealistisch, door ellenlange procedures, strenge stikstofregels, schaarste aan bouwvakkers, ontbrekende infrastructuur en een nu al overbelast stroomnet. Onwenselijk, omdat de geplande nieuwbouw veel uitstoot van het broeikasgas CO2 veroorzaakt, schaarse ruimte opslurpt en veelal in gebieden met een groot overstromingsrisico moet komen. Ineffectief, doordat nieuwbouw te traag en te duur is en te zwaar drukt op milieu en welzijn.

„Je zou bestaande gebouwen moeten gebruiken om nieuwe woningen te maken”, zeggen architect Sanne van Manen van het Platform en directeur Elisabeth Boersma van NRP. Dan kun je ook bestaande infrastructuur en voorzieningen gebruiken: leidingen en toegangswegen, het stroomnet, en voorzieningen zoals winkels en scholen in de buurt. „Daarnaast biedt de transformatie de kans om bestaande gebouwen te verduurzamen”.

Architect Van Manen inventariseerde tal van rapporten en databestanden met gegevens over potentiële woningen – van ongebruikte ruimten boven winkels tot lege kantoorpanden. Zo heeft ze ruim een miljoen woningen ‘gevonden’ in bestaande bouw, waaronder 70.000 lege woningen boven winkels.

De grootste verborgen schat vormen de woningen die zo groot zijn – meer dan 150 vierkante meter woonoppervlak – dat ze omgebouwd kunnen worden tot meerdere woningen. Splitsen en delen van zulke grote woningen kan een half miljoen nieuwe woningen opleveren, leert onderzoek van een dochter van ASN Bank.

Verhoudingsgewijs wonen Nederlanders met weinig personen in grote huizen. Alleen Luxemburgers en Maltezen wonen ruimer, blijkt uit cijfers van het Europese statistiekbureau Eurostat. Tegelijkertijd zijn Nederlandse huishoudens juist klein, met gemiddeld iets meer dan twee personen. Vier op de tien huishoudens bestaat uit één persoon. Alleen al deze groep van 3,4 miljoen mensen zorgt voor een enorme behoefte aan kleine(re) woningen.

Splitsen of delen

Wanneer je van een grote bestaande woning meerdere kleinere woningen maakt, kan de woning gesplitst of gedeeld worden. Bij splitsen ontstaan er officieel meerdere aparte woningen. Bij delen blijft de woning op papier een geheel, maar wordt die bouwkundig wel opgedeeld en krijgt elk huishouden zijn eigen voordeur.

Hoe splitsen in zijn werk gaat, is te zien in Den Bosch. Daar wordt in een woonwijk uit de jaren zeventig druk geklust aan een kubusachtige rijtjeswoning. De badkamer beneden is bijna klaar, zegt de aanwezige bouwvakker: „De tegelvloer is net ingewassen.” Boven zijn leidingen getrokken voor een keuken. In de hal is een extra voordeur gemaakt voor de trap naar de bovenverdieping.

De eengezinswoning van woningcorporatie Zayaz, die 14.000 sociale huurwoningen bezit, wordt opgedeeld in een boven- en een benedenwoning. „Van onze woningzoekenden behoort 80 procent tot een een- of tweepersoonshuishouden, terwijl een vijfde van voorraad een grote woning voor een gezin is”, vertelt projectleider Mark van de Goor. Daarom is Zayaz grote woningen aan het splitsen, nu nog zo’n acht per jaar. „We zouden wel sneller willen, maar kunnen dit pas doen als een woning leeg komt.”

Daarnaast moet de woning geschikt zijn, legt Van de Goor uit. Dat wil zeggen: minimaal honderd vierkante meter, met een trap bij de voordeur en een ‘achterom’, zodat de bovenburen toegang hebben tot hun berging in de achtertuin. „Deze woning voldoet alle voorwaarden.” De bouwvakker loopt langs en zegt met enige verbazing in zijn stem: „Ik dacht eerst dat je twee krappe woningen zou krijgen, maar nu denk ik: je kan op elke verdieping prima wonen met zijn tweeën.”

De grootste kansen om te splitsen bieden koopwoningen, die meer dan de helft van de Nederlandse woningvoorraad uitmaken. Veel 55-plussers met een koophuis overwegen kleiner te gaan wonen: de kinderen zijn het huis uit, de woning is vaak te groot. Met zijn bedrijf ‘Ik ga splitsen’ wil voormalig KLM-medewerker Jan van der Veer „boomers zoals ikzelf verleiden om hun ruime huis in de buurt waar zij graag oud willen worden, voor zichzelf om te vormen naar een levensloopbestendige woning. En om tegelijk voor jonge mensen, of een toekomstig mantelzorger, een nieuwe wooneenheid te maken.” 

Om zijn er geen openbare gegevens over waar 65-plussers in grote woningen wonen. Maar de combinatie van wijken met de meeste ouderen en relatief veel grote woningen vind je bijvoorbeeld in Wijk 03 Gasteren in Aa en Hunze en in Klompven/Eikenven in Oisterwijk.

Zelf probeert Van der Veer zijn ruime hoekwoning ook te splitsen, maar stuit daarbij op de parkeernorm van de gemeente, die ruimte eist voor een extra parkeerplek. Die plek heeft hij laten intekenen in zijn tuin, maar helaas verspert een gemeentelijke boom de toegang. „Daarom krijg ik geen vergunning.”

Obstakels

De gemeentelijke parkeernormen, die bijvoorbeeld voorschrijven dat er voor elke woning 1,7 parkeerplek moet zijn, vormen vaak een obstakel. „Het idee is dat er na een splitsing altijd een auto bijkomt, maar dat is onterecht. Vaak heeft een gezin in een groot huis twee auto’s, en twee kleine huishoudens vaak elk een”, zegt architect Van Manen. Parkeernormen kun je aanpassen, zegt Van Manen, „eventueel per straat”. Boersma van NRP vult aan: „Gemeenten kunnen ook veel sterker deelmobiliteit stimuleren.”

Er zijn meer wetten en praktische bezwaren die in de weg staan. Strengere regels voor huur die je mag vragen en hogere belastingen in box 3 voor verhuurders maken het splitsen naar nieuwe huurwoningen momenteel veelal verliesgevend, zegt de Haagse projectontwikkelaar Martijn van 070Vastgoed: „En als je splitst naar koopwoningen, moet de opbrengst meteen opwegen tegen de gedane investeringen. Dat is vaak niet zo.”

In de sociale huursector is dat sowieso niet het geval. Zo wonen er in Den Bosch in de gesplitste corporatiewoning straks twee huishoudens, die net onder de 700 en rond de 750 euro gaan betalen. Dat is een paar honderd euro meer dan er eerst voor die ene, oorspronkelijke woning werd betaald, lang niet genoeg om de investeringen terug te verdienen. „Het sociale aspect is dus belangrijker dan het verdienmodel”, zegt Van de Goor: „We doen dit om betaalbare woningen te ontwikkelen.” 

In een onbekend, maar groot aantal gemeenten is splitsen helemaal verboden. Daar heerst het schrikbeeld van grote, uitgewoonde panden vol arbeidsmigranten, vermoedt de Haagse projectontwikkelaar Lentze: „In werkelijkheid zijn gesplitste panden juist opgeknapt en worden ze doorgaans bewoond door mensen die iets toevoegen aan een buurt.”

Toch moet het verbod volgens architect Van Manen niet meteen helemaal worden geschrapt: „Er circuleren nu al YouTube-filmpjes waarin wordt uitgelegd hoe je snel veel geld kan verdienen met splitsen.” Om het maken van hoogwaardige woningen te bevorderen zouden de „regels als eerste versoepeld moeten worden” voor particulieren.

Diepe zakken

De verbouwing van het winkelpand aan het Amsterdamse Damrak is vergemakkelijkt doordat de eigenaar een betrekkelijk groot bedrijf is met meerdere panden en diepe zakken. De meeste andere vastgoedeigenaren in de binnenstad van Amsterdam (driekwart) bezitten maar één pand, zodat een verbouwing voor hen een heel grote investering is. En er zijn meer obstakels. Bij sommige panden is er geen plek voor een trap, of stuit een bouwplan op bezwaren van de monumentencommissie.

„En dan is er nog de herrie van het Damrak”, legt architect Doornenbal uit op de bovenverdieping van het winkelpand. „De geluidsnormen maken dat je de ramen in de voorgevel niet mag openen. Gelukkig kunnen we ramen maken aan de zijkant.” Lokale bestuurder Terwel zegt vermanend tegen hem: „Kom naar mij toe bij dit soort problemen. Er zijn heel goede redenen voor de regels, maar het belang van wonen weegt ook zwaar.”

Het is een houding die ze bij Platform Woonopgave en NRP van meer lokale en landelijke bestuurders willen zien. „We hebben al meerdere verhalen gehoord van mensen die hun woning willen opdelen voor een starter, goedkeuring krijgen op de ruimtelijke plannen, maar uiteindelijk vanwege de parkeernorm toch op een ‘nee’ stuiten, zegt Van Manen: „Dus blijf bij het toepassen van regels en wetten altijd kijken naar de context, in dit geval de wooncrisis.”

Wooncrisis Woningen in woningen

Over dit artikel

Voor Platform Woonopgave inventariseerde architect Sanne van Manen hoeveel vierkante meter aan woonruimte en ander vastgoed in Nederland ongebruikt blijft, een klus waarvoor ze tal van onderzoeksrapporten doornam. Vervolgens stelde ze vast hoeveel van de gevonden meters bewoond kan worden, waarna ze berekende hoeveel woningen dit zal opleveren. NRC rekende haar sommen na en kwam tot vrijwel dezelfde uitkomsten.

De opbrengst van splitsen en delen is gebaseerd op een rapport van BLG Wonen, tegenwoordig onderdeel van ASN Bank. Voor dit onderzoek zijn gegevens over woningen van groter dan 150 vierkante meter, buiten de vier grote steden, gecombineerd met die over huishoudens met maximaal twee personen (55-75 jaar). Delen en splitsen van woningen levert  in potentie 500.000 woningen op. Het Economisch Instituut voor de Bouw kwam tot een veel lagere opbrengst van 100.000 tot 120.000 woningen, maar gebruikt andere aannames. Zo gaat het instituut ervan uit dat splitsen pas kan bij een verhuizing en financieel alleen aantrekkelijk is boven een bepaalde woz-waarde van de woning.

De cijfers over leegstaande woningen en overige lege gebouwen komen uit de Leegstandsmonitor van het CBS. Verder zijn cijfers gebruikt van Twynstra Gudde, Stec Groep, Collliers, Platform31, Wiardi Beckman Stichting en ABF Research.

Met medewerking van Pepijn Barnard, Winny de Jong en Roos Liefting

Geef cadeau

Deel

Mail de redactie

NIEUW: Geef dit artikel cadeau
Als NRC-abonnee kun je elke maand 10 artikelen cadeau geven aan iemand zonder NRC-abonnement. De ontvanger kan het artikel direct lezen, zonder betaalmuur.