Bolig, Eiendom | Uvanlig metode: – Ønsker å bygge et boligimperium

(Nettavisen) Kristian Pedersen har flere ganger uttalt seg i media, hvor han påstår han skal bli den nye boligkongen i Norge.

Til Nettavisen forteller skiensmannen at han har knekt koden for å hjelpe gjennomsnittsnordmannen inn på nyboligmarkedet.

Han er selv utdannet barne- og ungdomsarbeider, med en helt vanlig lønn og økonomi, mener han selv.

– De sier at det ikke finnes en oppskrift, men det gjør det. Jeg ønsker å dele oppskriften om hvordan kjøpe nybolig, sier Pedersen til Nettavisen.

Han har selv brukt denne metoden gjentatte ganger, og skal hjelpe sin venninne Linn Merethe Halvorsen inn på boligmarkedet med samme metode.

– Jeg har fire barn, og jeg ønsker å vise dem at det er mulig å bygge seg opp og skape økonomisk frihet, uavhengig av livssituasjon, sier Halvorsen.

Hun har satt seg et klart mål om å jobbe seg opp til en lignende posisjon som Pedersen.

OPPLÆRING: Linn Merethe Halvorsen ønsker å gå i fotsporene til Kristian Pedersen.
Foto: Privat

Bygget seg opp

I 2018 startet Pedersen med å lære seg alt han trengte innen eiendomsmarkedet, spesielt nybolig.

Uten tidligere erfaring fra bransjen lærte han seg opp, blant annet ved å sette seg inn i i kombinasjon med eiendom.

Han beskriver seg selv som besatt av å bli Norges desidert beste forhandler i sin levetid, og all hans innsats er rettet mot å mestre strategien for å finne boligene som er verdt salgsprisen.

Gjennom omfattende research og analyse av marked og regnestykker, har han utviklet en metode som utnytter marginene ved kjøp av nybygg. Han ønsker nå å dele denne informasjonen for å hjelpe andre.

– Jeg ønsker å bygge et imperium, i tillegg ønsker jeg å hjelpe folk som har lyst til å komme inn på boligmarkedet, sier Pedersen.

Oppskriften til alle

Pedersens «oppskrift» for å kjøpe nybygg er en strategi for å skaffe seg bolig uten betydelig egenkapital, spesielt rettet mot førstegangskjøpere med vanlig inntekt.

– Kjernen i strategien er å utnytte marginene som oppstår ved kjøp av nybygg, forteller Pedersen.

Dette kan blant annet gjøres ved å overbevise banken om at leiligheten vil være verdt betydelig mer ved overtakelse enn kjøpesummen, og at dette utgjør den nødvendige egenkapitalen.

Banken kan også gi et avvik fra egenkapitalkravet ved å synliggjøre at man kan låne ekstra, basert på fremtidige leieinntekter fra bygget, forklarer Pedersen.

– I tillegg understrekes viktigheten av å finne underprisede leiligheter. Det er ofte leiligheter i lavere etasjer eller med mindre populære beliggenheter, poengterer Pedersen. Han pleier å ringe rundt til de største utbyggerne for å sammenligne priser, og høre om det kommer flere prosjekter på markedet framover.

Dette sikrer at differansen mellom kjøpspris og markedsverdi blir stor nok til å dekke egenkapitalbehovet og tåle justeringer i renter. Målet er å skaffe et lån, få boligen verdsatt høyt, og deretter eventuelt leie ut i ett år for å komme under en på 60 prosent. Dette gjør det lettere å beholde boligen og låne mer.

Perfekt for sykepleiere

Pedersen bruker sykepleiere som et godt eksempel på hvem denne oppskriften er egnet for. I eksemplet tar han utgangspunktet i at personen ikke betaler utgifter på bolig fra før av.

Han forklarer at nøkkelen er å se sammenhenger som bankene selv ikke alltid har satt sammen. Ved å inkludere fremtidige leieinntekter fra det nye bygget, kan banken beregne en ekstra låneevne.

– I dette tilfellet tilsvarer det 500.000 kroner, legger Pedersen til i forklaringen.

Dette gir sykepleieren en samlet låneramme på 3,5 millioner kroner, med utgangspunkt at personen kan låne rundt tre millioner med gjennomsnittlig sykepleierlønn.

– Sykepleieren kjøper et nybygg til 3,5 millioner kroner. På grunn av prisstigning og ferdigstillelse av nybygget, vil leiligheten være verdt anslagsvis 4,3 millioner kroner ved overtakelse (vanligvis etter to år). Denne prisdifferansen på 800.000 kroner utgjør den nødvendige egenkapitalen.

Sykepleieren har synliggjort for banken at leiligheten vil være verdt 4,3 millioner kroner ved overtakelse og banken kan derfor gi et avvik fra kravet om egenkapital.

Etter at leiligheten er overtatt, har sykepleieren en netto gevinst på rundt 600.000 kroner (etter fradrag for omkostninger). Dette beløpet fungerer som en skattefri inntekt, som banken kan bruke som grunnlag for videre lån og investeringer.

– Banken kan lettere gi deg avvik ved å synliggjøre hvordan regnestykket ser ut i dag, og hvordan det ser ut to år frem i tid, kombinert med inntekt. Pluss at bankrådgiverne stiller seg forskjellig til situasjonen din, så her er det bare å følge opp til du finner en bank som skjønner din tankegang og ønsker å satse på deg, oppsummerer Pedersen.

Skal hjelpe andre

Pedersen ønsker å hjelpe andre med denne metoden. Sammen med Halvorsen jobber han nå med en nettside hvor han skal dele hele «oppskriften».

– Jeg ønsker å hjelpe de som virkelig vil inn på boligmarkedet. Jeg skal hjelpe basert på det jeg har lært og det jeg gjør i dag.

Han presiserer at oppskriften må tilpasses individuelt, men at han ønsker å hjelpe også her.

Ifølge Pedersen har flere utbyggere vært kritiske til at det er en oppskrift som skal gjøre at folk kan kjøpe nybolig uten egenkapital eller inntekt.

Men han presiserer flere ganger til Nettavisen at denne oppskriften finnes.

ANBEFALINGER: Økonomiprofessor Are Oust vil ikke anbefale metoden til Kristien Pedersen.
Foto: Elin Iversen

Anbefaler ikke

Økonomiprofessor Are Oust ville ikke testet ut denne oppskriften, hadde han vært førstegangskjøper eller slitt med egenkapital. Han sammenligner det med å kaste en sekser på terningen på første forsøk.

– Det er ikke noe å anbefale denne gruppen. Det er opplagt høy risiko, sier Oust til Nettavisen.

Han mener at oppskriften er egnet for de som kan tåle å kaste én på terningen noen ganger før de får en sekser, noe som ikke speiler en førstegangskjøper i de fleste tilfeller.

– Har du dårlig råd tåler du heller ikke risikoen som denne oppskriften har, sier Oust til Nettavisen.

Egnet for de med god råd

Oust forklarer at oppskriften til Pedersen er avhengig av at boligprisene vil stige. Kjøper man en bolig et sted prisene holder seg uendret eller går ned, vil oppskriften feile.

Han mener at markedet for nybolig ikke egner seg for de med dårligere råd, som er målgruppen til Pedersen.

– Nybolig vil alltid være dyrere enn brukt. De vil komme bedre ut hvis de kjøper eldre boliger, sier han.

Oust legger til at de ser flere profesjonelle aktører utnytte feilprising i nyboligmarkedet, som vil være personene Pedersen konkurrerer mot. Men at disse personene sitter på bedre og mer informasjon enn hva en privatperson gjør.

Han hyller Pedersen for å ville hjelpe de som sliter med å komme inn på boligmarkedet, til tross for at han selv ikke ville prøvd denne oppskriften.