(Nettavisen) I 2021 skjedde det noe rart: Å bygge nye boliger ble plutselig mye dyrere, nærmest over natten.

– En enebolig som i 2021 kostet 4 millioner kroner å bygge, koster nå 5,5 millioner. Det er en økning på 1,5 millioner på fire år, omtrent dobbelt så mye som den vanlige inflasjonen, sier bransjesjef for nyboligbyggerne, Lars Jacob Hiim, til Nettavisen.

Nye tall fra Norges Bank viser at materialkostnadene i Norge har økt med over 60 prosent etter at pandemien brøt ut.

Foto: Norges Bank

Prisene økte i alle land, men kostnadene har økt klart mest i Norge. Fra før har byggekostnadene allerede vært høyere enn i våre naboland.

Salget av nye boliger har stupt

Dyrere materialer har presset opp prisen for å bygge – og verst har det blitt for eneboliger:

De økte prisene – kombinert med høyere renter – har skremt vekk kunder. Ifølge SSB ble 2024 året med færrest nye byggetillatelser på over 30 år.

Foto: Norges Bank

Nordmenn har dermed – i motsetning til våre naboland – flokket seg til bruktboliger. Det har igjen sendt bruktboligprisene i været.

Ordet «boligkrise» sitter løst, ikke minst fordi Norge har lagt bak seg flere år med .

Hvorfor er det plutselig så dyrt i Norge?

I stedet har nordmenn gjerne budkriger om modulbaserte boliger fra 70-tallet, bygget i en standard som i dag ganske enkelt ikke er lov å sette opp.

Boligbyggings-nestor Bård Schumann har flere ganger sagt at vi har lagt oss til for «luksuriøse» krav i boligbyggingen, som presser opp prisene. Dette er «luksus» som boligkjøperne ikke er villig til å betale for.

– Ja, og man kjøper jo leiligheter i mursteinsgårder som ble bygget før 2. verdenskrig, som også koster masse, påpeker administrerende direktør Lars Jacob Hiim, i Boligprodusententenes Forening.

Lars Jacob Hiim er administrerende direktør i Boligprodusentene.
Foto: Johnny Syversen

– De er selvsagt oppgradert, men de er ikke til . Likevel er de veldig populære og veldig dyre.

Han mener årsaken til kostnadsøkningen handler om veldig mange små ting som slår til samtidig.

– Materialene har steget mye i pris, og mye mer i Norge enn i andre land. Det skyldes , men også internasjonale forsyningsproblemer. Særlig har trelast økt masse. Det har vært alt fra barkbilleangrep i Canada, til verneplaner i USA – og slutt på import av tømmer fra Russland.

Arbeidskraften har også blitt noe dyrere, men det er ikke det som er driveren i kostnadene.

Krav, krav, krav og krav

Noe som derimot har endret seg mye de siste årene, er de kravene som settes for nye boliger. Det gjelder spesielt byggeforskriften (TEK17), som stiller krav om alt fra universell utforming, til energieffektivitet, naturlig lys og så videre.

– Det har kommet stadig nye krav som drar opp byggekostnadene, samtidig som vi har brukt lenger og lengre tid på mer og mer komplekse og tidkrevende plan- og byggesaksprosesser. Og på toppen rammes også vi av økte renter, som gjør det dyrere å finansiere prosjektene, sier Hiim.

Han påpeker at kombinasjonen av høy rente og lange saksprosesser er ekstra uheldig.

Utfordringen er ifølge Hiim at man har satt sammen en stor pakke med krav, der hvert enkelt kanskje er godt begrunnet, men at det blir for mye totalt sett:

– Det er summen som ikke går opp. Før sommeren ble det laget en 72-punktliste med mulige tiltak for å få opp boligbyggingen, og flere av disse er TEK-krav: Lydkrav, lyskrav, krav til hvor mye uteareal hver bolig skal ha og så videre der det bør gjøres endringer.

Måtte droppe balkonger på grunn av vintersol

– Nå ender man opp med konstruksjoner som ikke gir god bokvalitet, sier bransjesjefen.

Han viser til et prosjekt som JM Bolig nylig bygget ved Myrvold Stasjon i Nordre Follo.

Besøkende her vil se at det er fire leiligheter som ikke har fått balkong på samme måte som sine naboer.

– De måtte kutte noen balkonger på prosjektet, fordi det kastet skygge inn i leilighetene under, som dermed fikk for dårlig sollys helt innerst i leiligheten. Jeg tror heller de kundene ville hatt balkonger, enn sollys helt innerst i stua midt på vinteren, sier Hiim.

JM Bolig forteller til Nettavisen at modellering viste at de øverste etasjene fikk nok lys, men ikke lenger ned. Dermed ble det franske balkonger i stedet.

Med balkonger over, ender man delvis med det verste fra begge verdener: Ingen egen balkong, og likevel skygge.

– Man kan si at det er et paradoks at man får litt bedre innslipp av lys i en leilighet mens man fjerner muligheten for å nyte direkte dagslys på balkongen i en annen, sier kommunikasjonsdirektør Kjell Kvarekvål til Nettavisen.

Vil ha bort regler – ikke legge til nye

– Det viktige er at man begynner å ta bort noen av kravene så man kan bygge boliger som folk har råd til å kjøpe, mener bransjetopp Hiim.

Han er samtidig tydelig på at det er minst like viktig å hindre at nye krav kommer til.

– Det bør være enda enklere å gjøre, men vi ser jo nå at det er snakk om krav om tilfluktsrom, mulig krav om naturkartlegging i alle nye boligprosjekter. Det ligger forslag om arealavgift, og det er snakk om klimakrav i TEK. Vi er ikke nødvendigvis mot alle disse tingene, men problemet er hvis de kommer på toppen av alt annet

Mener tre ting må endres

Nettavisen utfordrer Hiim på hva han ville prioritert å gjøre, hvis han fikk styre politikken.

– Det grunnleggende i plansystemet må man ta tak i. Det tar for lang tid, og vi må styre etter de store linjene. Er prosjektene innenfor dette, så må man få lov til å bygge og ha en mye raskere prosess, sier han.

Han viser blant annet til et prosjekt i Larvik, der man har brukt nærmere 20 år fra man startet prosessen til ferdigstillelse.

Det neste handler om TEK-kravene:

– Jeg ville tatt tak i kvalitetskravene, forenklet og fjernet en del av de for å få ned omfanget.

– Og så ville jeg gjort en del på standardisering og digitalisering av prosessene, sier Hiim.

– Krav og regler har en tendens til å dukke opp når det er et problem som oppstår. Bransjen har ikke det aller beste rykte på seg. Har dere litt skylden selv for at det har blitt slik?

– I alle fall i den forstand at vi har godtatt nye krav, fordi det har vært god økonomi i dette over en lang periode. Da har man hatt mulighet til å håndtere disse innenfor de rammene utbyggere har hatt. Da har man dratt på seg en del krav som vi nå ser, i sum, har blitt en utfordring.

– Og så skal bransjen ta litt ansvar for blant annet planprosesser, der utbyggere har dyttet grensene for å få opp utnyttelsen og andre ting. Det fører til omkamper. Vi er alltid opptatt av at vi skal bedre seriøsiteten og kvaliteten. Her er det nok noen få som ødelegger for de mange, vedgår bransjesjefen.

Hårete mål

Regjeringen har satt seg et mål om at det skal komme 130.000 nye boliger innen 2030. Ifølge Hiim skal dette holde hardt:

– Skal vi nå dette målet, haster det. Vi vet jo at det som selges nå, det står ferdig om et år eller to. Så vi vet allerede hva som skal bygges neste år, og langt inn i årene som kommer etterpå. Det tar tid å endre på dette påpeker han.

Han avslutter derimot på en positiv note:

– Heldigvis har vi opplevd at regjeringen har blitt mer opptatt av boliger, og vi merker også at resten av det politiske miljøet har løftet bolig høyere på agendaen, så det er positivt, sier Hiim.