Siden toppen i 2021 har boligprisene falt i samtlige av de største kinesiske byene, samtidig som byggeaktiviteten har kollapset. Antall igangsatte kvadratmeter er ned hele 77 prosent fra 2020 og ligger nå lavere enn på noe tidspunkt siden tidsserien startet i 2009. Spørsmålet er om prisfallet og den lavere byggetakten har bidratt til å gjenopprette balansen mellom tilbud og etterspørsel – og om det er grunnlag for et nytt oppsving i aktiviteten.
Prisnivå og brutto leieavkastning i utvalgte byer
Databasen Numbeo gir en interessant tilnærming ved å måle boligpriser i forhold til inntekt etter skatt. Som ventet er de største kinesiske byene blant de dyreste i verden, men sammenlignet med OECD-hovedsteder er forskjellen markant. Kina dominerer topplisten med nivåer fra 23 til over 40 ganger disponibel inntekt. Første by utenfor Kina er Singapore på 20,4. London ligger på 19,5, Tokyo på 15,5, Paris på 15,3, Stockholm på 12,5 – mens Oslo med 11,4 fremstår som relativt rimelig, og faktisk lavere enn Wuhan på 12,5.
Når det gjelder leiemarkedet, viser samme datasett at avkastningen i kinesiske byer er påfallende lav. De fleste ligger under 2 prosent brutto yield, omtrent på linje med kinesiske statsobligasjoner med ti års løpetid, som i øyeblikket handles på 1,8 prosent. Wall Street Journal anslo i september 2024 at så mange som 90 millioner boliger står tomme i Kina. Med lave leienivåer og høye vedlikeholdskostnader er utleie lite attraktivt, og eiendom fremstår derfor primært som en spekulativ aktivaklasse – interessant kun hvis man forventer videre prisoppgang. I juli ble det for øvrig registrert netto tilbakebetaling av boliglån, den første negative utviklingen siden 2005, til tross for rekordlave renter.
ARTIKKELFORFATTER: Porteføljeforvalter Jon Hille-Walle i Borea Asset Management. Foto: Nordea Asset Management
Parallelt med den svake boligbyggingen har Kina likevel opprettholdt høy produksjon av stål og aluminium. En betydelig andel er kanalisert inn i oppbygging av produksjonskapasitet innen alt fra elbiler til solcellepaneler, hvor det allerede har oppstått tydelig overkapasitet. Fallende priser og svak lønnsomhet i store deler av industrien har etter hvert kommet i søkelyset til selveste Xi Jinping.
Mye av produksjonen har også gått direkte til eksport – til økende irritasjon i Vesten. Den tyske industrigiganten Thyssenkrupp advarte så sent som i forrige uke om at EU må innføre «umiddelbar beskyttelse for å unngå kollaps» i egen stålproduksjon. I dagens sikkerhetspolitiske klima fremstår det som et krav som vil bli tatt på alvor.
Det mest sannsynlige scenarioet er dermed at Kina fremover vokser langsommere – og på en betydelig mindre råvareintensiv måte enn tidligere, og i Boreas’ norske og nordiske fond holder vi syklisk eksponering mot Kina lav. Et kinesisk aksjemarked som prises høyt i forhold til sin egen historikk, samtidig som de viktigste driverne av vekst faller bort, virker heller ikke spesielt fristende, og vi har ingen direkte eksponering i våre globale produkter.