For tre år siden tok jeg med meg jobben min som branningeniør til Lofoten. Her har vi en pågående enorm vekst i turismen. Folk i Lofoten har alltid vært rause og gjestfrie. Nordnorsk gjestfrihet er jo en egen greie! Kanskje stammer det fra en tid da vi var glade for å se et fremmed menneske?

Men nå er nordnorsk gjestfrihet i ferd med å bli en milliardindustri. Korttidsutleie er blitt noe alle driver med – noen i større skala enn andre. Ingen har helt oversikten over omfanget, men det antas å være større enn antallet hotellsenger.

Som branningeniør i Asplan Viak møter jeg de som opererer på et profesjonelt nivå i reiselivet, og de tar brannsikkerhet på alvor. Men gråsonen for hvilke krav som gjelder er likevel stor.

Regnes virksomheten, brannteknisk, som en bolig eller et overnattingssted? Den praktiske og økonomiske konsekvensen er stor. Et nytt sprinkleranlegg og et ekstra trapperom kan ligge i potten. Tiltak i millionklassen altså.

I den ene enden av skalaen, godt utenfor gråsonen, ligger en enebolig som et par ganger i året leier ut på Airbnb. I den andre enden av skalaen, også utenfor gråsonen, ligger Thon og Scandic med sine 200 rom.

Mellom disse, i gråsonen, ligger mange varianter som må vurderes særskilt. Hva med disse tenkte eksemplene?

  • Kommersiell selvbetjent rorbu med egen inngang.
  • Vertikaldelt rorbu med felles inngangsparti?
  • Borettslag der halvparten av beboerne sporadisk leier ut på Airbnb?
  • Leilighetsbygg der én leilighet leies ut via Airbnb på heltid?
  • Leilighetsbygg der alle enheter leies ut via Airbnb på heltid?

Det siste eksemplet virker kanskje urealistisk? Jeg kommer tilbake til hvorfor det er skremmende realistisk.

Når er kortidsutleie en næringsvirksomhet?

Spørsmålet har vært stilt av flere, utenfor mitt fagfelt. Kommunal- og distriktsdepartementet erkjenner at det ikke finnes noen klar grense for når bruk av bolig endrer karakter til næringsvirksomhet og dermed utgjør en søknadspliktig bruksendring. Vurderingen må gjøres konkret, basert på blant annet formålet med bruken og virkningene på omgivelsene.

Flere momenter peker i retning av at omfattende korttidsutleie bør vurderes som en bruksendring som krever søknad. Dette gjelder særlig tilfeller hvor:

  • Utleie skjer hyppig, for dags- eller ukesleie.
  • En privatperson eller bedrift kjøper eller leier boliger utelukkende for korttidsutleie.
  • Eieren ikke selv bor i boligen og er ansvarlig for tilsyn og renhold.

Men selv om bruken regnes som omfattende korttidsutleie og det kreves en bruksendring, er det ikke nødvendigvis slik at bruken, med hensyn til brannsikkerhet, regnes som et overnattingssted.

Selvbetjening = selvberging?

I Lofoten finnes det mange overnattingssteder som ikke passer inn i de tradisjonelle kategoriene som hotell. Her kan du bestille overnatting i en gammel rorbu, en væreiergård, et fiskebruk, et fyr, en oljetank eller en gammel fabrikk.

Det meste kan bli et gjesterom. Men er det et hotell, eller er det noe annet?

Teknisk forskrift, som stiller krav til brannsikkerhet i bygninger, opererer med ulike risikoklasser for ulik bruk. Kort sagt betyr høyere risikoklasse strengere krav.

Veiledning til forskriften angir at virksomhet som tradisjonelt faller i én risikoklasse, unntaksvis og etter særskilt vurdering kan plasseres i en lavere risikoklasse, dersom det er få mennesker i byggverket og det er tilrettelagt for rask og enkel rømning.

Det åpnes med andre ord for at hotellvirksomhet – vanligvis risikoklasse 6 – kan plasseres i risikoklasse 4, som bolig, dersom rømningsforholdene er særlig enkle.

Vi har også noen konkrete eksempler på hva regelverket anser som eksempler på overnattingsvirksomhet i risikoklasse 4. Selvbetjente hytter, campinghytter og campingenheter nevnes i dagens regelverk. Tidligere byggeforskrift fra 1985 nevnte også ubetjente overnattingssteder.

Hvilke forhold kan vi utlede av dette, for å avgjøre om en Airbnb eller et annet kommersielt overnattingssted er tilrettelagt for rask og enkel rømning og redning?

Det bør først og fremst ligge til grunn en forståelse hos gjesten om at enheten er selvbetjent og at de selv er ansvarlige for egen sikkerhet. Rømningsveier må dessuten være enkle og oversiktlige. Det må være åpenbart både hva som er hovedrømningsvei og alternativ rømningsvei.

Forhold som trekker et overnattingssted i retning av risikoklasse 4 kan være:

  • Bygningen består av selvbetjent overnattingsenhet med egen inngang og eget kjøkken. Det er ingen fellesareal i bygningen. Enhetene er små og oversiktlige.
  • Utgang til det fri, direkte fra boenheten; ingen felles rømningsareal med andre enheter.
  • Ved behov for to utganger er det åpenbart, gjennom bygningens utforming, hva som er alternativ rømningsvei. For eksempel verandadør til terreng.

Kamp mot brannfarlige Airbnb i Canada

16. mars 2023 brøt det ut brann i en verneverdig bygning i Montreal i Canada. Brannvesenet visste ikke at 12 av 15 enheter i bygget var leid ut via Airbnb. De visste heller ikke hvor mange som befant seg i bygningen. Det tok flere dager å bekrefte hvilke enheter som var leid ut og hvem som hadde leid disse.

Syv mennesker døde i brannen.

Utleieenhetene i bygningen var, som 90 % av enhetene i Montreal, ikke lovlig registrerte. Etter brannen ble det avdekket at utleieenhetene ikke oppfylte kravene til brannsikkerhet. Dette førte til en omfattende etterforskning og offentlig diskusjon om regulering av korttidsutleie.

Er regelverket godt nok?

Krav til brannsikkerhet i teknisk forskrift er funksjonsbasert. Kort sagt kan man tilfredsstille et funksjonskrav med spesifiserte veiledningskrav, eller vise med branntekniske analyse at andre tiltak gir tilsvarende eller bedre sikkerhet. Mye av poenget med dette er nettopp at funksjonskrav er bedre egnet for komplekse eller nye bygningstyper. I slike bygninger er rigide og statiske veiledningskrav ikke alltid tilpasset virkeligheten. Da kan andre løsninger og branntekniske analyser gi en mer helhetlig tilnærming.

Dersom bruken av bygget ikke passer med begrepene i veiledningen, hvor det brukes tradisjonelle begrep som campinghytte eller vandrerhjem, kan man altså bruke en analytisk tilnærming.

Det hele vil imidlertid koke ned til en vurdering av om bruker av byggverket kjenner til rømningsforholdene i bygget, og kan bringe seg selv i sikkerhet.

Dette kravet er som majoriteten av funksjonskrav, basert på kvalitative begreper, noe som bidrar til en opplevd uklarhet, og svekket tillit til analyser.

Dette igjen, betyr at selv om funksjonskrav burde gi frihet, ender man ofte opp med å forsøke å tilpasse prosjektet til de preaksepterte veiledningskravene.

I en kompleks gråsone, hvor standard veiledning ikke alltid strekker til, er faglige vurderinger viktig.