{"id":132722,"date":"2026-01-09T06:59:21","date_gmt":"2026-01-09T06:59:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/132722\/"},"modified":"2026-01-09T06:59:21","modified_gmt":"2026-01-09T06:59:21","slug":"eiendomsselskap-tapte-etter-at-staten-anket-prinsippsak-om-hybler-i-boligblokk","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/132722\/","title":{"rendered":"Eiendomsselskap tapte etter at staten anket prinsippsak om hybler i boligblokk"},"content":{"rendered":"

I boligbyggebransjen har det v\u00e6rt vanlig \u00e5 bygge leiligheter med integrerte hybler, der leiligheten og hybelen har felles entr\u00e9. Da en utbygger bygget to store boligblokker i Lillestr\u00f8m sentrum, ble 56 av de 265 leilighetene utstyrt med slike hybler.<\/p>\n

Problemet oppsto da kommunen mente de 56 hyblene, etter at de var oppf\u00f8rt og tatt i bruk, m\u00e5tte anses som selvstendige boenheter. I s\u00e5 fall ville utbyggeren ha bygget 56 flere enheter enn de hadde tillatelse til. Statsforvalteren var enig med kommunen, og p\u00e5la utbyggeren \u00e5 fjerne oppdelingen mellom leilighet og hybler, under trussel om 400.000 kroner i tvangsmulkt og 5000 kroner dagb\u00f8ter.<\/p>\n

Fra full seier til nederlag\u00a0<\/p>\n

Eiendomsselskapet bak boligene, K 3 AS, tok vedtaket til retten, og pekte p\u00e5 at en slik lovtolkning ville f\u00e5\u00a0\u00abvidtg\u00e5ende konsekvenser for sammenlignbare prosjekter med tilsvarende utforming\u00bb. I sommer vant selskapet frem i Oslo tingrett<\/a>, men staten anket. Og n\u00e5 har Borgarting lagmannsrett kommet til motsatt resultat: Hyblene er \u00e5 anse som selvstendige enheter, og er derfor ulovlige.<\/p>\n

\"\"
\nInngangspartiet til boligene best\u00e5r i en felles entr\u00e9 med d\u00f8rer (i r\u00f8dt) inn til hver husholdning.<\/p>\n

Det er p\u00e5 det rene at de 56 hyblene er utstyrt med b\u00e5de kj\u00f8kken og bad. I tingretten var det imidlertid et sentralt poeng at hver hybel deler entr\u00e9 med leiligheten de tilh\u00f8rer, innenfor den ytre gangen. Fra denne entr\u00e9en g\u00e5r det separate d\u00f8rer inn til hybel og leilighet.<\/p>\n

Lagmannsretten mener dette ikke er nok til \u00e5 kunne kalle de to husholdningene \u00e9n enhet, og skriver:<\/p>\n

\n

\u00abDet\u00a0kunne enkelt ha v\u00e6rt skrevet inn \u00abhybel\u00bb i plantegningene eller p\u00e5 annen m\u00e5te ha v\u00e6rt gitt uttrykk for at hybel med kj\u00f8kken kunne etableres. Etter lagmannsrettens syn fremg\u00e5r en forutsetning om hybel med kj\u00f8kken ikke tilstrekkelig klart av plantegningen. N\u00e5r det heller ikke noe sted i s\u00f8knadsdokumentene er forklart at den mindre delen av de aktuelle 56 leilighetene er ment for \u00e5 kunne leies ut som hybel\/utleiedel, mener lagmannsretten at\u00a0s\u00f8knaden er uklar og at denne uklarheten m\u00e5 g\u00e5 ut over s\u00f8keren. N\u00e5r s\u00f8ker p\u00e5 denne m\u00e5ten ikke har gjort det tydelig i s\u00f8knaden at hybeldelene skal ha eget kj\u00f8kken og at disse delene\u00a0er tenkt benyttet som separate utleiedeler, kan s\u00f8keren ikke ha noen berettiget forventning om at slike forutsetninger er lagt til grunn for rammetillatelsen.\u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n

Frykter omg\u00e5else<\/p>\n

Retten mener det ville \u00e5pne for omg\u00e5else av kravene som stilles til utbyggere dersom man godtok denne formen for oppdeling av leiligheter, og skriver:<\/p>\n

\n

\u00abGodkjennelse av \u00e9n boenhet i slike tilfeller, vil legge til rette for at deler av boenheter som er planlagt benyttet som separate boliger, unntas fra regelverkets krav til\u00a0blant annet brannsikring, universell utforming og lydisolering. Ogs\u00e5 krav til parkering og\u00a0annen felles infrastruktur dimensjoneres basert p\u00e5 antallet husstander og boenheter. (…) Dermed omg\u00e5r utbyggeren de kravene som ellers stilles som f\u00f8lge av at det er tale om separate boliger.\u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n

Selskapet fremla i retten en rekke eksempler p\u00e5 andre byg\u00e5rder som er bygget p\u00e5 samme m\u00e5te, uten at det overtaler lagmannsretten til noe annet resultat. Lagmannsretten bemerker at sp\u00f8rsm\u00e5let aldri f\u00f8r har v\u00e6rt oppe i rettspraksis, men tilkjenner likevel staten fulle sakskostnader for begge instanser.<\/p>\n

Beboere m\u00e5 flytte ut<\/p>\n

Eiendomsselskapets prosessfullmektig, Theodor Karlsen fra Haavind, fremholdt i tingrettsforhandlingen at\u00a0selskapet risikerer \u00e5 tape hele egenkapitalen om enhetene m\u00e5t fjernes \u2013 i tillegg til at de 56 beboerne m\u00e5t flytte ut.\u00a0<\/p>\n

\u2013 Mange boligblokker som f\u00f8res opp i dag vil ha enkelte eller flere leiligheter med integrerte hybler. Dersom Statsforvalterens vedtak hadde blitt opprettholdt, ville dette hatt vidtrekkende konsekvenser for bransjen, ettersom dette i praksis ville ha v\u00e6rt et standpunkt om at en rekke boligblokker som f\u00f8res opp i dag er ulovlige, sa Karlsen etter \u00e5 ha f\u00e5tt medhold i tingretten.<\/p>\n

Karlsen opplyser at hans klient ikke \u00f8nsker \u00e5 kommentere at lagmannsretten n\u00e5 har kommet til motsatt konklusjon. Selskapet har n\u00e5 fire uker p\u00e5 \u00e5 vurdere en anke til H\u00f8yesterett.<\/p>\n

Prosessfullmektig for Kommunal- og distriktsdepartementet var Kristoffer Nerland fra Regjeringsadvokaten.<\/p>\n

\u2013 Dommen viser hvor viktig det er at utbyggerne f\u00f8lger reglene om brannvern, universell utforming og lydisolering, slik at folk kan bo trygt og f\u00e5 den kvaliteten de betaler for. Den er ogs\u00e5 en god illustrasjon p\u00e5 at utbyggeren m\u00e5 forholde seg til vilk\u00e5rene kommunen setter i rammetillatelsen, og man kan ikke bygge flere boenheter enn det er gitt tillatelse til, skriver Nerland i en melding.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"I boligbyggebransjen har det v\u00e6rt vanlig \u00e5 bygge leiligheter med integrerte hybler, der leiligheten og hybelen har felles…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":132723,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[20,21,24,25,15,19,22,23,17,18,13,30,28,29,14,16,26,27],"class_list":{"0":"post-132722","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-overskrifter","8":"tag-breaking-news","9":"tag-breakingnews","10":"tag-featured-news","11":"tag-featurednews","12":"tag-headlines","13":"tag-hovedoppslag","14":"tag-latest-news","15":"tag-latestnews","16":"tag-main-news","17":"tag-mainnews","18":"tag-news","19":"tag-no","20":"tag-norge","21":"tag-norway","22":"tag-nyheter","23":"tag-overskrifter","24":"tag-top-stories","25":"tag-topstories"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@no\/115863851038165897","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/132722","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=132722"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/132722\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/wp-json\/wp\/v2\/media\/132723"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=132722"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=132722"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/no\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=132722"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}