Obecna stabilizacja cen mieszkań może być ciszą przed falą kolejnych wzrostów. Bardzo prawdopodobne jest, że spadające stopy procentowe, rosnąca dostępność kredytów i poprawa koniunktury będą stopniowo podbijać popyt, a tym sam cenę za metr kwadratowy mieszkania – uważa główny ekonomista Colliers Grzegorz Sielewicz.
- Ceny ofertowe na rynku mieszkań wyhamowały, a w przypadku cen transakcyjnych odnotowano nawet spadki. Wszystko wskazuje jednak na odwrócenie tego trendu w najbliższej przyszłości.
- Dalsze obniżki stóp procentowych będą stopniowo przyczyniać się do większego zainteresowania kredytami hipotecznymi i wyższej zdolności kredytowej gospodarstw domowych.
- Większe zainteresowanie zakupem mieszkań z opóźnieniem przełoży się na wzrost cen. Po stabilizacji pod koniec 2025 r. i na początku 2026 r. prognozowany jest powrót wzrostów w II kwartale 2026 r.
Ceny mieszkań wyhamowały, a nawet zaczęły spadać
Ceny ofertowe na rynku mieszkań wyhamowały, a w przypadku cen transakcyjnych odnotowano nawet spadki. W ocenie Grzegorza Sielewicza to efekt mniejszej płynności na rynku spowodowanej głównie ciągle wysokim kosztem kredytów hipotecznych.
W III kwartale 2025 r. średnia cena ofertowa w siedmiu największych miastach Polski sięgnęła 15,3 tys. zł za mkw. To wciąż znacznie więcej niż w latach ubiegłych – psychologiczny poziom 10 tys. zł za mkw. został przebity już w 2021 r. Jednak tempo wzrostu cen wyraźnie spadło. W III kwartale ceny ofertowe wzrosły jedynie o 1,6 proc. rdr., co jest najniższą dynamiką od 2017 r.
Osłabiony popyt na mieszkania zwiększył skuteczność negocjacji
Jeszcze bardziej widoczne zmiany dotyczą cen transakcyjnych. Osłabiony popyt zwiększył skuteczność negocjacji – ceny wzrosły zaledwie o 0,5 proc. rdr., najmniej od 11 lat. W Warszawie ceny transakcyjne spadły o 0,1 proc., we Wrocławiu i Łodzi o ponad 1 proc., a w Krakowie aż o 2,5 proc. Rynek wtórny potwierdza ten trend – średni spadek w siedmiu największych miastach wyniósł 0,9 proc., a w samej Warszawie 2,7 proc.
– zauważył główny ekonomista Colliers Grzegorz Sielewicz.
Zwrot na rynku mieszkań. Ceny w najbliższej przyszłości będą rosły
W ocenie eksperta wszystko wskazuje jednak na odwrócenie tego trendu w najbliższej przyszłości. Jak zauważył, Polska gospodarka wyraźnie przyspiesza – w III kwartale 2025 r. wzrost PKB wyniósł 3,7 proc. rdr., najwięcej od trzech lat.
Według prognoz Colliers inflacja utrzyma się na niskim poziomie w 2026 r. Otwiera drogę do dalszych obniżek stóp procentowych, co stopniowo będzie się przyczyniać do większego zainteresowania kredytami hipotecznymi i wyższej zdolności kredytowej gospodarstw domowych.
Liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych będzie najwyższa od 3 lat
Już teraz widać efekt tego zjawiska w postaci wzrostu liczby wniosków o kredyty hipoteczne. W III kwartale banki udzieliły 65 tys. nowych kredytów, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej. To wynik zbliżony do okresu obowiązywania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., który znacznie wsparł popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Colliers prognozuje, że liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych w 2025 r. będzie najwyższa od 3 lat, z czego najwięcej zostanie udzielone w ostatnim kwartale tego roku
– wskazał Sielewicz.
Stabilizacja cen mieszkań to cisza przed falą wzrostów
Większe zainteresowanie zakupem mieszkań z opóźnieniem przełoży się na wzrost cen. Po stabilizacji pod koniec 2025 r. i na początku 2026 r., Colliers prognozuje powrót wzrostów w II kwartale 2026 r.
Obecna stabilizacja cen może być więc ciszą przed falą kolejnych wzrostów. Bardzo prawdopodobne jest bowiem, że spadające stopy procentowe, rosnąca dostępność kredytów i poprawa koniunktury będą stopniowo podbijać popyt, a tym sam cenę za metr kwadratowy
– prognozuje ekspert.
Deweloperzy już przygotowują się do skoku na rynku mieszkań
Ekonomista zwrócił uwagę, że deweloperzy już przygotowują się na odbudowę popytu. W październiku wydano ponad 24 tys. pozwoleń na budowę, najwięcej od roku.
Jednocześnie rosną koszty realizacji inwestycji, które dodatkowo będą podwyższane przez zmiany legislacyjne. W pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 r. koszt budowy budynku wielorodzinnego był o 3,4 proc. wyższy niż rok wcześniej, po wcześniejszych znaczących wzrostach
– zaznaczył.
Rynek mieszkań ostrożny wobec trwałości odbudowującego się popytu
Sielewicz zauważył, że rynek pozostaje ostrożny wobec trwałości odbudowującego się popytu, ponieważ prognozy demograficzne dla Polski są negatywne, a migracja – zarówno zagraniczna, jak i wewnętrzna – będzie koncentrować się w największych miastach, zwiększając jedynie lokalny popyt.
Z kolei czynnikiem zwiększającym popyt będzie powszechna chęć poprawy warunków mieszkaniowych. Ekspert zauważył, że 34 proc. polskich gospodarstw domowych deklaruje niedostateczną powierzchnię mieszkalną, co jest jednym z najwyższych wyników w UE – gdzie średnia wynosi 17 proc.
