Komunistyczna Partia Chin liczy dziś ponad 100 mln członków. W jej Biurze Politycznym, które wyznacza kierunek działania partii, a więc i całego państwa, zasiadają jednak zaledwie 23 osoby — czyli ścisły top 0,00002 proc. całego ugrupowania.
Jednak nawet oni nie zawsze potrafią postawić na swoim. Podczas nadzwyczajnego posiedzenia we wrześniu 2024 r. zdecydowali, że ustabilizują chwiejący się chiński rynek nieruchomości. Ten miał jednak zupełnie inne plany.
Początkowo nic nie wskazywało na to, że działania zakończą się fiaskiem. Pod koniec 2024 r. sprzedaż wzrosła, a na początku bieżącego roku przestała gwałtownie spadać. W kwietniu za ogród-willę na modnej shanghajskiej ulicy Julu, zwanej „literackim salonem” miasta, trzeba było zapłacić ponad 1 mln juanów [około 550 tys. zł] za m kw.
Jednak po krótkim odbiciu rynek ponownie poleciał w dół. Ceny w 70 największych miastach Chin spadły w październiku w najszybszym miesięcznym tempie od roku. Rekordowa transakcja w Szanghaju przyciągnęła wprawdzie tłumy ciekawskich, ale nie zainspirowała wystarczającej liczby nowych kupujących.
Chińscy przywódcy reagują na tę niesubordynację rynku wyjątkowo ospale. Niespodziewanie mocny eksport wciąż pozwala wierzyć w osiągnięcie celu wzrostu gospodarczego na poziomie około 5 proc. Tymczasem ogromne koszty i rozmiar porządków w całym sektorze nieruchomości zniechęcają rząd do podejmowania śmielszych kroków. Według agencji Bloomberga rząd rozważa jednak kolejną turę działań ratunkowych — m.in. dopłaty do oprocentowania kredytów hipotecznych oraz ulgę podatkową od dochodu dla kredytobiorców.
Rodziny tracą, banki się niecierpliwią
W grze jest jednak nie tylko prestiż władz. Spadek cen nieruchomości niszczy majątek gospodarstw domowych, ograniczając ich wydatki w innych częściach gospodarki. Bezpośrednio zagraża to innemu celowi Biura Politycznego: „energicznemu” pobudzeniu konsumpcji. Załamanie na rynku nieruchomości osłabia też wartość zabezpieczeń kredytowych, co może pogłębić napięcia w sektorze finansowym. A jeśli banki zaczną szybko przejmować i wyprzedawać mieszkania niespłacanych dłużników, wyprzedaże tylko wzmocnią spadkową spiralę cen.
Ceny nieruchomości spadły już o 20–40 proc. względem szczytu z 2021 r. Do kwietnia niemal połowa z 2500 ankietowanych przez bank UBS osób zanotowała stratę „na papierze”.
Ich domy były warte nie tylko mniej niż w czasie boomu — były warte mniej niż kwota, którą za nie zapłacili.
Coraz częściej zdarza się, że mieszkanie kosztuje dziś mniej, niż wynosi pozostały do spłaty kredyt. Według May Yan z UBS do końca roku 700 tys. mieszkań znajdzie się w sytuacji „ujemnego kapitału własnego”, a w przyszłym roku liczba ta ma wzrosnąć do prawie 2 mln.
Gospodarka na krawędzi: długi kontra wartość
Ujemny kapitał nie musi jednak oznaczać fali bankructw. W Hongkongu po kryzysie azjatyckim w 1997 r. tylko 1,4 proc. kredytobiorców mocno zalegało ze spłatą, mimo że ponad 30 proc. z nich miało mieszkania warte mniej niż ich kredyty. Wiele chińskich rodzin również będzie spłacać raty, o ile ich dochody im na to pozwolą.
Hipoteki to jednak niejedyny dług związany z nieruchomościami. Mieszkania stanowią też zabezpieczenie około 25 bln juanów (około 13 bln 750 mld zł) kredytów dla małych firm, w tym wielu kruchych rodzinnych biznesów.
Jeśli tacy przedsiębiorcy przestaną spłacać zobowiązania, bank przejmie ich nieruchomość i sprzeda ją, nawet jeśli rynek jest w fatalnej kondycji. UBS przewiduje, że liczba nieruchomości przejętych przez banki osiągnie w 2026 r. ponad 1 mln. Jeśli wszystkie te mieszkania trafią na rynek, ustabilizowanie cen stanie się jeszcze trudniejsze.
Zhonghui Bao / Getty Images
Budynki w Dongguan, Chiny (zdj. ilustracyjne)
Dlatego potrzebne są znacznie bardziej zdecydowane działania. Niestety, obecnie rozważane środki prawdopodobnie nie wystarczą. Dopłata do oprocentowania mogłaby obniżyć koszt kredytu hipotecznego o około jeden punkt procentowy — podobnie jak dopłaty do kredytów konsumpcyjnych wprowadzone wcześniej w tym roku.
Bank Goldman Sachs szacuje, że gdyby dopłata obejmowała tylko nowe kredyty, pozwoliłaby gospodarstwom domowym zaoszczędzić około 63 mld juanów (ponad 34 mld zł) rocznie. Jeśli objęłaby również już istniejące hipoteki, oszczędności wzrosłyby do 437 mld juanów (około 240 mld zł) rocznie, czyli około 0,3 proc. PKB. A jeśli do tego można byłoby odliczać większą część odsetek od podatku, wsparcie mogłoby sięgnąć nawet 0,5 proc. PKB.
Rynek nie słucha ekonomicznych formułek
Ekspeci Goldman Sachs szacują, że gdyby oprocentowanie kredytów spadło o ten jeden punkt procentowy, koszt pożyczania zrównałby się mniej więcej z „rentownością najmu” — jednym z popularnych wskaźników wyceny nieruchomości w Chinach. Innymi słowy, dzięki dopłatom ceny mieszkań wyglądałyby na „uczciwie wycenione”.
Wartości rynkowe rzadko stabilizują się jednak dokładnie tam, gdzie sugerują fundamenty. Ceny aktywów mają tendencję do przereagowywania w obie strony. Po długotrwałej bańce, gdy mieszkania były rażąco przewartościowane, mogą najpierw stać się rażąco niedowartościowane, zanim kupujący wrócą do gry.
Chiński rynek nieruchomości od dawna stawia opór nawet najpotężniejszym ludziom z Biura Politycznego. Nie ugnie się też od razu pod presją fundamentalnych zasad.