W najbliższym roku wprowadzona ma zostać kadencyjność zarządów i rad nadzorczych w spółdzielniach mieszkaniowych, dokumenty mają być udostępnianie nie tylko członkom spółdzielni, ale i właścicielom mieszkań, a umowy zawierane przez spółdzielnię jawne. W ocenie ekspertów niektóre z wprowadzanych zmian mogą destabilizować funkcjonowanie spółdzielni i ograniczać prawa ich członków.
- Na etapie opiniowania jest tzw. duża nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która po wielomiesięcznych pracach ma wejść w życie w 2026 r. i wprowadzić m.in. kadencyjność władz, nowe zasady głosowań oraz obowiązki informacyjne.
- Eksperci i przedstawiciele spółdzielców ostro krytykują projekt, wskazując, że część rozwiązań – zwłaszcza czteroletnia kadencyjność zarządów i rad nadzorczych – jest pozorna, może destabilizować funkcjonowanie spółdzielni i rodzić ryzyka systemowe.
- Podzielone są zdania na temat rozszerzenia obowiązków transparentności, w tym publikacji umów i dokumentów online, co ma zwiększyć kontrolę członków nad działaniami władz spółdzielni.
Na etapie opiniowania jest tzw. duża nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która po wielomiesięcznych pracach prawdopodobnie wejdzie w życie w 2026 r.
Zakłada m.in. ograniczenie do maksymalnie czteroletniej kadencji zarządów i rad nadzorczych, większą transparentność w spółdzielniach dzięki zwiększeniu dostępu do dokumentów, przywrócenie członkom spółdzielni możliwości podjęcia decyzji o zastąpieniu walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli wybranych w danej nieruchomości przez mieszkańców do reprezentowania oraz zobowiązanie spółdzielni do prowadzenia strony internetowej z udostępnionymi dokumentami.
Nowelizacją uregulowany ma także zostać sposób podejmowania uchwał przez walne zgromadzenie. Proponowana zmiana przewiduje, że przy podejmowaniu uchwał liczyć się będzie osoby biorące faktycznie udział w głosowaniu, a nie, jak obecnie, uczestniczące w walnym zgromadzeniu. Możliwe będzie także w sprawach
uchwał objętych porządkiem obrad walnego oddanie głosu przy pomocy środków komunikacji elektronicznej.
Rząd wprowadza zmiany w kadencyjności. Spółdzielnia zostanie zostanie bez najważniejszych organów
Rząd nowelizacją chce wprowadzić kadencyjność członków zarządu. To od woli członków zależeć będzie, czy dana osoba będzie pełnić funkcję członka zarządu przez dowolną liczbę kadencji, ponieważ ustawa nie będzie narzucać członkom w tym zakresie ograniczeń.
W przypadku kadencyjności rady nadzorczej znosi się ograniczenie dotyczące możliwości bycia członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez dwie kolejne kadencje rady nadzorczej, chyba że statut stanowić będzie inaczej. W projekcie określono, że maksymalny dopuszczalny czas trwania kadencji zarządu i rady nadzorczej ma wynieść cztery lata. Spółdzielnia ma zatem możliwość określenia w przepisach wewnętrznych czas trwania kadencji, uwzględniając górną granicę czasową przewidzianą w ustawie.
Ten projekt ustawy to gniot. Przygotowujemy szereg uwag do tego projektu
– mówi Portalowi Samorządowemu Andrzej Cieślikowski, prezes Stowarzyszenia Spółdzielców Solidarni.
Jak podkreśla, proponowaną kadencyjność rady nadzorczej i zarządu określa jako „temat zastępczy”, który nie rozwiązuje realnych problemów, bo już obecnie możliwe jest odwołanie rady i zarządu.
Na temat kadencyjności negatywnie wypowiada się także prof. ucz. dr radca prawny Piotr Pałka, wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.
Już teraz członkowie mają możliwość wprowadzenia do statutu kadencji dla zarządu. Już teraz członkowie mogą w każdym czasie odwołać członków rady nadzorczej, a sama rada nadzorcza w każdej chwili może odwołać członków zarządu. Ponadto już teraz corocznie na walnym zgromadzeniu zarząd poddawany jest absolutorium, więc również członkowie na walnym zgromadzeniu mogą odwołać zarząd
– mówi Pałka.
Co więcej, ostrzega przed konsekwencjami nowego przepisu: jeżeli kadencja rady nadzorczej i zarządu będzie trwała 4 lata, może dojść do sytuacji, w której rada nadzorcza nie wybierze członków zarządu, skończy się kadencja rady i zarządu, a spółdzielnia pozostanie bez najważniejszych organów. A przypomina, że zasoby spółdzielcze w świetle ustawy schronowej mają pełnić funkcje krytyczne i gwarantować ludności cywilnej schronienie.
Z tego powodu w ocenie eksperta rządowy projekt ustawy jest bardzo niebezpieczny z punktu widzenia bezpieczeństwa państwa polskiego, ponieważ zawiera rozwiązania destabilizujące prace zarządców nieruchomości, którym w świetle ustawy schronowej mogą być powierzane funkcje o znaczeniu krytycznym dla zapewnienia bezpieczeństwa obywatelom.
– Uważam, że wręcz treścią tego szkodliwego projektu powinny zająć się służby odpowiedzialne w kraju za bezpieczeństwo, Agencja Bezpieczeństwa Wewnętrznego czy Biuro Bezpieczeństwa Narodowego. Być może premier i prezydent nie mają wiedzy, jakie zmiany są szykowane dla 11 mln. mieszkańców spółdzielni mieszkaniowych i że może to grozić pozbawieniu obywateli schronienia w przypadku wojny – alarmuje radca prawny Piotr Pałka.
W statucie zostaną określone wymogi dotyczące kandydata na członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej
Eksperci punktują wprowadzenie obowiązku określenia w statucie wymogów dotyczących kandydata na członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej. W Ocenie Skutków Regulacji projektu nowelizacji wskazano, że takie rozwiązanie ma gwarantować, że prezesem zarządu zostanie osoba posiadająca kwalifikacje do pełnienia takiej funkcji i dająca rękojmię prawidłowego zarządu zasobem spółdzielczym.
Wprowadzenie zasady, że ustawa ma zmusić walne zgromadzenie do podjęcia decyzji w sprawie ustalenia wymagań członków zarządu jest oderwane od rzeczywistości i istoty organów spółdzielni, które mogą podjąć decyzję ale nie muszą, projekt zakłada, że będą musiały, ustawą tego się nie zrealizuje
– podkreśla Piotr Pałka.
Ważniejsze od kwalifikacji jest, aby zarząd działał zgodnie z procedurami i prawem, bo w praktyce wiele zadań i tak wykonują pracownicy, inspektorzy lub firmy zewnętrzne
– zauważa prezes Andrzej Cieślikowski.
Jednocześnie, z racji, że kryteria dotyczące kandydata na członka zarządu miałyby być określone w statucie, prezes Cieślikowski odnosi się także do tego pomysłu. W jego ocenie przepisy powinny być jednoznacznie precyzowane na etapie ustawy, a nie statutu.
Nowe zasady głosowania na walnych zgromadzeniach
Projekt zakłada, że przy podejmowaniu uchwał liczyć się będzie osoby biorące faktycznie udział w głosowaniu, a nie jak obecnie, uczestniczące w walnym zgromadzeniu. Jest to odpowiedź na sytuacje, że osoby biorące udział w posiedzeniach nie biorą udziału w głosowaniach.
Przy obliczaniu wymaganej większości głosów dla podjęcia uchwały przez walne zgromadzenie uwzględniane będą tylko głosy oddane za i przeciw uchwale, a nie wstrzymujące.
Uchwały są obecnie ważne niezależnie od liczby obecnych. W mojej ocenie w kwestii głosowań najpierw powinno się rzetelnie informować członków spółdzielni o planowanym głosowaniu, przekazując im z wyprzedzeniem materiały i karty do głosowania. Z kolei w trakcie głosowania powinno być co najmniej pięćdziesięcioprocentowe quorum
– podkreśla prezes Andrzej Cieślikowski.
W ocenie prezesa Cieślikowskiego przygotowanie i przekazanie wcześniej materiałów do głosowania pozwoliłoby uniknąć wielogodzinnego przesiadywania na walnych zgromadzeniach, jak chociażby dwudziestoczterogodzinnego, w którym kiedyś uczestniczył. Po wcześniejszym zapoznaniu się z materiałami, na walnym wystarczyłoby oddanie głosu.
Członkowie spółdzielni i właściciele lokali niebędący członkami mają mieć ułatwiony dostęp do dokumentów
Jedną z nielicznych pozytywnych zmian zaproponowanych w projekcie jest w ocenie prezesa Andrzeja Cieślikowskiego obowiązek publikacji umów online, co ma prowadzić do transparentności.
To bardzo dobry krok
– podkreśla prezes Cieślikowski.
Projekt zakłada wprowadzenie obowiązku prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe wykazu umów zawieranych z osobami trzecimi, dostępnego dla członków spółdzielni. Wyłączone z wykazu zostaną umowy o pracę, z wyjątkiem umów zawieranych z członkami zarządu, w celu ochrony danych osobowych i prywatności pracowników.
Z kolei każda spółdzielnia, która liczy ponad 500 członków, będzie zobowiązana do prowadzenia strony internetowej, na której będzie udostępniać swój statut, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, protokoły
lustracji, roczne sprawozdanie finansowe, umowy zawierane przez spółdzielnię z osobami trzecimi, a także zawiadomienie o czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego części. Takie rozwiązanie oznacza ułatwienie uprawnionym realizacji prawa do dostępu do dokumentów, do których udostepnienia spółdzielnia jest zobowiązana.
Dzięki tym zmianom zwiększona ma być jawność i przejrzystość działań organów spółdzielni – członkowie będą mogli na bieżąco monitorować zawierane przez spółdzielnię umowy.
Prawo do uzyskania odpisu kopii uchwał organów spółdzielni, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi w zakresie, w jakim dotyczą nieruchomości, w której znajduje się ich lokal będzie przysługiwało nie tylko – jak obecnie – członkom spółdzielni, ale także właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni oraz osobom niebędącym członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.
Projekt nowelizacji zakłada, że walne zgromadzenie będzie musiało podjąć decyzję w sprawie ustalenia wymagań członków zarządu Licencja: jarizPJ / Shutterstock
To jednak budzi wątpliwości prof. Pałki, w ocenie którego tylko członkowie powinni mieć możliwość dostępu do dokumentów.
– Prawo członków jest szeroko uregulowane w aktualnie obowiązującym art. 8[1] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a właściciel niebędący takim członkiem może to członkostwo uzyskać. Każdorazowo członkowie mają także możliwość zwiększenia zakresu swoich praw w drodze zmiany statutu na podstawie art. 18 par. 4 ustawy – Prawo spółdzielcze w zw. z art. 1 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który wprost daje taką możliwość – podkreśla.
W ocenie eksperta bezwarunkowe i bez jakiejkolwiek kontroli udostępnianie umów przez spółdzielnie będzie prowadziło do oczywistego naruszenia przepisów dotyczących tajemnicy przedsiębiorstwa w świetle art. 11 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.
Z kolei prezes Andrzej Cieślikowski zwraca uwagę, że spółdzielnia nadal będzie mogła odmówić udostępnienia dokumentów. Osoba, której odmówi, będzie mogła złożyć wniosek do sądu rejestrowego, co jest jednoznaczne z długotrwałym procesem zanim dojdzie do ich udostępnienia.
Materiał chroniony prawem autorskim – zasady przedruków określa regulamin.