Opresyjna, korupcjogenna, nieludzka, sprzeczna z obowiązującymi przepisami. Takie określenia padają w licznych uwagach zgłoszonych do projektowanej ustawy o najmie krótkoterminowym, której konsultacje społeczne właśnie dobiegły końca. Poselski projekt wkrótce trafi do prac w Sejmie, ale już wzbudza ogromne emocje i kontrowersje.
- Ponad 900 osób prywatnych, instytucji i organizacji skierowało swoje uwagi i opinie do poselskiego projektu ustawy o najmie krótkoterminowym.
- Przepisy zakładają wprowadzenie limitu liczby dni najmu krótkoterminowego w ciągu roku i dodatkowe uprawnienia w zakresie kontroli takiego najmu przez gminy, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.
- – Zapisy dotyczące wyrażania zgód na usługi najmu krótkoterminowego przez wspólnotę czy zarząd spółdzielni są sprzeczne z prawem dotyczącym kompetencji tych instytucji – podkreśla Wojciech Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.
- Krytycy projektu wskazują także, że ustawa nakłada nowe obowiązki na samorządy gmin bez przyznania im dodatkowych środków.
- – Projekt zakłada, że gminy będą musiały prowadzić dwie ewidencje – obejmującą inne obiekty świadczące usługi hotelarskie i ewidencję najmu krótkoterminowego – zaznacza Izabela Baranowska, kierownik Referatu Ewidencji Działalności Gospodarczej Urzędu Miejskiego w Gdańsku.
Najem krótkoterminowy ma być odrębną usługą prowadzoną na określonych w ustawie warunkach
3 stycznia 2026 r. zakończyły się konsultacje społeczne poselskiego projektu ustawy o najmie krótkoterminowym złożonego w Sejmie na początku grudnia ubiegłego roku przez posłów Polski 2050.
Planowane przepisy zakładają między innymi wprowadzenie instytucji najmu krótkoterminowego jako odrębnej usługi prowadzonej na określonych w ustawie warunkach przez osobę fizyczną, prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, niezależnie od tytułu prawnego do dysponowania lokalem.
Zgodnie z projektem umowa najmu krótkoterminowego dotyczyć będzie świadczenia na podstawie jednej umowy usługi na okres nie dłuższy niż 30 dni umeblowanego domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego lub ich części.
Planowane przepisy dają gminom szerokie kompetencje w zakresie kontroli najmu krótkoterminowego
Projektodawcy wskazują, że obecnie „występują znaczne problemy związane z usługami najmu o charakterze krótkoterminowym, zwłaszcza związane z ofertą lokali dla ruchu turystycznego, dostępną za pomocą popularnych platform internetowych”.
Jak czytamy w uzasadnieniu, brak regulacji powoduje następujące skutki społeczno-finansowe:
- niedobór mieszkań na najem długoterminowy;
- przekraczający granice absorpcji miejskiej ruch turystyczny;
- naruszanie zasad porządku i bezpieczeństwa;
- szara strefa w zakresie podatków lokalnych i dochodowych;
- zakłócone funkcjonowanie we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach mieszkaniowych – związane ze zmianą przeznaczenia budynków z mieszkalnej na hotelową.
Planowane przepisy dają gminom szerokie kompetencje w zakresie regulacji i kontroli najmu krótkoterminowego oraz w pewnym zakresie wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom, wyważając interes wynajmujących i pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych w budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne oddane na najem krótkoterminowy”
– czytamy w uzasadnieniu projektu.
Jego autorzy zaznaczają, że ustawa „nie eliminuje z obiegu najmu krótkoterminowego, który stanowi istotne uzupełnienie oferty usług hotelarskich, przyczynia się do poprawy atrakcyjności turystycznej miejscowości i wzrostu dochodów osób żyjących z turystyki”.
– Jednak brak ustawowych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego pogłębi wskazane wyżej problemy – czytamy w deklarowanych skutkach regulacji (DSR).
Zakaz oddawania lokali mieszkalnych w najem krótkoterminowy na terenie części gminy
Gminy zostaną zobowiązane do wprowadzania uchwał regulujących szczegółowe zasady najmu krótkoterminowego. W takiej uchwale rada gminy może w szczególności:
- wprowadzić zakaz oddawania lokali mieszkalnych w najem krótkoterminowy na terenie części gminy;
- wprowadzić limit liczby dni najmu krótkoterminowego w ciągu roku dla lokali mieszkalnych, które nie są lokalami spełniającymi ustawowe wymogi najmu krótkoterminowego;
- wprowadzić minimalne wymogi powierzchni użytkowej wynajmowanego lokalu w zależności od liczby osób, którym może być wynajęty;
- wprowadzić dodatkowe warunki w zakresie ochrony przeciwpożarowej, w szczególności w przypadku wyposażenia obiektów w instalację gazową lub kominek opalany drewnem.
Wynajmujący lokal w ramach najmu krótkoterminowego zostanie zobowiązany do: uzyskania wpisu do prowadzonej przez gminę ewidencji, podania w gminie oraz wspólnocie lub spółdzielni numeru telefonu, pod którym będzie dostępna osoba odpowiedzialna za prowadzenie najmu krótkoterminowego, oznaczenia na zewnątrz lokalu, że prowadzony jest w nim najem krótkoterminowy
– wylicza projekt ustawy.
Ponadto ustawa wprowadzi możliwość kontroli przez gminy lokali, w których prowadzony jest najem krótkoterminowy, jednocześnie wprowadzając mechanizmy współpracy w tym zakresie z policją i innymi organami państwowymi odpowiedzialnymi za bezpieczeństwo oraz porządek w lokalach i budynkach.
Wyższe opłaty i kary do 50 tys. zł za łamanie przepisów na najmie krótkoterminowym
Ze względu na to, że „najem krótkoterminowy może powodować zwiększone koszty z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wprowadza się możliwość podwyższenia opłat z tego tytułu wynajmującym lokale krótkoterminowo” – podają posłowie w uzasadnieniu.
Dodają, że wprowadzona zostanie sankcja za wykroczenia związane z naruszeniem przepisów ustawy w postaci wykroczenia z górnym zagrożeniem karą grzywny do 50 tys. zł.
Projekt wprowadza obligatoryjną ewidencję prowadzoną przez wójta, burmistrza, prezydenta w systemie teleinformatycznym. – Pozwoli ona na ustalenie rozmiaru świadczonych usług w tym obszarze i na przeciwdziałanie zjawisku braku lokali na najem długoterminowy, nadmiernego ruchu turystycznego czy służyć będzie poprawie porządku lub bezpieczeństwa
– wyjaśniają projektodawcy.
Ich zdaniem prowadzenie takiej ewidencji „poprawi ściągalność opłat miejscowych”. Jednocześnie wyposażono radę gminy, by w drodze uchwały określiła szczegółowe zasady najmu krótkoterminowego na terenie gminy.
Autorzy projektu podkreślają, że nowa ustawa nie obejmuje kwestii związanych z planowanym przez rząd wprowadzeniem – od maja 2026 r. – obowiązkiem rejestracji podmiotów dostarczających lokali na wynajem. – Rejestr ten ma ograniczyć szarą strefę, która według szacunków stanowi 30-35 proc. rynku najmu krótkoterminowego – informował w grudniu ub.r. wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś.
Projektowane przepisy nakładają na gminy nowe obowiązki bez przyznania im dodatkowych środków
W trakcie społecznych konsultacji liczne, w przeważającej części bardzo krytyczne uwagi do tego projektu zgłosiło ponad 900 osób prywatnych, instytucji i organizacji.
Jak zauważa Wojciech Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK), projektowane przepisy nakładają nowe obowiązki na gminy bez przyznania im dodatkowych środków.
Chodzi między innymi o dodatkową ewidencję obiektów najmu krótkoterminowego oprócz już istniejącej gminnej ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie oraz projektowanej przez rząd, zgodnie z wymogami UE, centralnej bazy obiektów noclegowych.
Projekt ustawy jest niespójny legislacyjnie, a jego zapisy są sprzeczne nie tylko ze sobą, ale przede wszystkim z obowiązującym prawem. Tzw. najem krótkoterminowy jest usługą hotelarską i wypełnia definicję usług hotelarskich zawartą w ustawie o usługach hotelarskich. Projekt natomiast utożsamia je z usługą najmu, co jest wbrew obowiązującemu prawu polskiemu i unijnemu, które mamy obowiązek wprowadzić w Polsce do maja 2026 r.
– podkreśla Wojciech Żurawski.
Zwraca ponadto uwagę, że według pomysłodawców ustawy świadczący usługę najmu krótkoterminowego mogliby wybierać, czy zadeklarują, że ich usługa jest usługą hotelarską, czy usługą najmu. – Jest to wysoce szkodliwe społecznie i sprzeczne z obowiązującymi zasadami tworzenia prawa – zaznacza PSWK.
Podkreśla, że zapisy dotyczące wyrażania zgód na prowadzenie usług najmu krótkoterminowego przez wspólnotę czy zarząd spółdzielni są sprzeczne z prawem dotyczącym kompetencji tych instytucji, które mają prawo wyłącznie do zarządzania częściami wspólnymi, a nie prywatnymi lokalami. – Dodatkowo takie rozwiązanie jest korupcjogenne – stwierdza Żurawski.
„Te przepisy doprowadzą do konfliktów sąsiedzkich i długotrwałych batalii sądowych”
– Projektodawca wskazuje na problemy, które nie mają miejsca. Polski nie dotyczy zjawisko overtourismu (nadmierna liczba turystów – red.), a według danych z badań przeprowadzonych przez PSWK w maju 2024 r. do tzw. najmu krótkoterminowego wykorzystywanych jest zaledwie ok. 50 tys. mieszkań – podaje w uwagach do projektu Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego.
I dodaje: – Z tej liczby 60 proc. ofert wystawianych jest przez osoby prywatne, które nie rozliczają się z przychodów zgodnie z prawem, stanowiąc szarą strefę i nieuczciwą konkurencję dla tych, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie tych usług.
Liczba 20 tys. mieszkań wykorzystywanych legalnie do najmu krótkoterminowego nie jest liczbą wpływającą na dostępność czy ceny mieszkań w Polsce. Projekt rządowy rozwiązuje problem nieuczciwej konkurencji, dzięki właściwej implementacji rozporządzenia parlamentu UE z 2024 roku, które ma na celu likwidację szarej strefy. Projekt poselski tego nie wypełnia
– zwraca uwagę organizacja.
– Ewentualne wprowadzenie wymogu uzyskiwania zgód wspólnot na prowadzenie usług tzw. najmu krótkoterminowego przez osoby prywatne prowadziłoby do poważnych problemów w społecznościach lokalnych, w tym konfliktów sąsiedzkich i długotrwałych batalii sądowych – przestrzega prezes Żurawski.
Przypomina, że samorządy gmin zwracały już wielokrotnie uwagę, że z tego powodu są przeciwne takim przepisom. Natomiast uzyskiwanie zgód od zarządu spółdzielni budzi wątpliwości ze względu na możliwość wystąpienia sytuacji korupcjogennej.
Proponowana definicja najmu krótkoterminowego jest niezgodna z obecnym stanem prawnym
Zdaniem prezesa PSWK rozwiązania zawarte w projekcie nie będą miały wpływu na zwiększenie dostępności ani cen mieszkań.
– Projektodawca nie rozumie, że wszystkie usługi tzw. najmu krótkoterminowego są usługami hotelarskimi (według definicji tych usług z ustawy o usługach hotelarskich), więc ten artykuł projektu oznacza, że przepisów ustawy nie stosuje się wobec żadnego podmiotu ani osoby! Projektodawca tym samym zaświadcza o nieznajomości polskiego prawa – podsumowuje Wojciech Żurawski.
Także Izabela Baranowska, kierownik Referatu Ewidencji Działalności Gospodarczej Urzędu Miejskiego w Gdańsku, odnosi się w swoich uwagach między innymi podanej w projekcie definicji najmu krótkoterminowego.
– Tę definicję odniesiono m.in. do „domu jednorodzinnego”. Wydaje się, że jest to zbyt potoczna nazwa, nie jest nigdzie zdefiniowana. W przepisach innych ustaw przywołuje się raczej pojęcie „budynek mieszkalny jednorodzinny”, który zdefiniowany jest w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane. Stąd propozycja zmiany w treści art. 2 pojęcia „domu jednorodzinnego” na „budynku mieszkalnego jednorodzinnego” – pisze Izabela Baranowska.
Jeśli ta ustawa wejdzie w życie, gminy będą musiały prowadzić dwie ewidencje obiektów najmu
Ponadto zwraca uwagę, że zapisy projektowanej ustawy sprawiają, że gminy będą musiały prowadzić dwie ewidencje, czyli ewidencję innych obiektów świadczących usługi hotelarskie oraz ewidencję najmu krótkoterminowego.
Jaka jest różnica między definicjami: usługi hotelarskie a najem krótkoterminowy? Skąd będzie wiadomo, do jakiej ewidencji ma się wpisać podmiot?
– dopytuje przedstawicielka gdańskiego magistratu.
I dodaje: – Należy zauważyć, że w ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie są obecnie wpisane apartamenty/mieszkania, w których de facto jest prowadzony najem krótkoterminowy. Czy te obiekty będą musiały się zarejestrować do ewidencji najmu krótkoterminowego? – zgłasza kolejną wątpliwość.
– Po lekturze projektu nasuwa się też pytanie, czy „podmiot prowadzący najem krótkoterminowy”, „wynajmujący”, „osoba odpowiedzialna za prowadzenie najmu krótkoterminowego” i „podmiot prowadzący usługi najmu krótkoterminowego” (takie określenia stosowane są w różnych artykułach planowanej ustawy – red.) to ten sam podmiot/osoba, czy być może różne podmioty/osoby? – chce wiedzieć Izabela Trojanowska.
Wskazuje, że „wobec różnych pojęć występujących w treści projektu ustawy nie jest wystarczająco jasne, kto prowadzi najem krótkoterminowy, a tym samym, kto ponosi odpowiedzialność”.
Gdzie będą określone zasady związane z kontrolą podmiotu, który prowadzi najem krótkoterminowy?
Projekt zakłada, że ograniczona będzie możliwość najmu lokalu, „który jest miejscem pobytu stałego wynajmującego” do nie więcej niż 3 miesięcy w ciągu roku kalendarzowego. Ten zapis również budzi duże wątpliwości.
Do jakiej ewidencji będą zgłaszać najem krótkoterminowy osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą? Co w sytuacji, gdy łączny okres najmu krótkoterminowego w lokalu, który jest miejscem pobytu stałego wynajmującego, faktycznie przekroczy 3 miesiące w roku?
– Izabela Baranowska zadaje kolejne pytania, na które w projekcie nie ma odpowiedzi.
Chce też wiedzieć, jakie będą wymagania w odniesieniu do lokali, w których prowadzony jest najem krótkoterminowy i gdzie będą opisane, a także jakie dokumenty będą potwierdzały, że obiekt spełnienia wymagania niezbędne do prowadzenia w nim najmu krótkoterminowego?
– Gdzie będą określone zasady i obowiązki związane z kontrolą podmiotu, który w lokalu prowadzi najem krótkoterminowy? Czy do kontroli tych podmiotów będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców? – pisze w uwagach do projektu kierownik Referatu Ewidencji Działalności Gospodarczej Urzędu Miejskiego w Gdańsku.
Grad uwag osób prywatnych do projektu ustawy o najmie krótkoterminowym
Kilkaset uwag do projektu przesłało też wiele osób prywatnych, które przekazały swoje opnie wyłącznie we własnym imieniu.
– Bardzo potrzebny projekt, który adresuje problemy z rynkiem mieszkaniowym w miastach turystycznych. Kupując mieszkanie w budynku wielorodzinnym, nikt chce być nagle zaskoczy „hotelem” na klatce schodowej wraz ze wszystkimi uciążliwościami z tym związanymi – pisze Maciej Sterkowicz.
Zdecydowanie bardziej krytyczny jest Przemysław Chmiel, który określa projekt jako „opresyjny wobec osób prowadzących najem krótkoterminowy”.
– Totalny, antyludzki projekt. Bez sensu, szkodliwy społecznie i gospodarczo, mogący zniszczyć ludzi, którzy zainwestowali w prowadzony i tak bardzo trudny biznes. Nie ma zgody dla dyktowania ludziom, jak i kiedy mogą dysponować własnym majątkiem. Może dojść do nadużyć, łapownictwa itp., gdyby doszło do odgórnej, arbitralnej próby ograniczania czasu czy lokalizacji wynajmu – przestrzega w prywatnych uwagach do projektu Krzysztof Presz.
Materiał chroniony prawem autorskim – zasady przedruków określa regulamin.