W prawie budowlanym są przewidziane sytuacje, w których właściciel sąsiedniej nieruchomości musi umożliwić wejście na swoją posesję. Właścicielowi nieruchomości należy się wtedy rekompensata. Od 27 lutego 2026 r. obowiązuje nowe rozporządzenie dotyczące procedur w takich sytuacjach.
XI Kongres Wyzwań Zdrowotnych • 12-13 marca 2026 • Zarejestruj się
Dołącz do wydarzenia i twórz z nami nowe strategie dla ochrony zdrowia
- Prawo budowlane pozwala inwestorowi wejść na sąsiednią nieruchomość, jeśli jest to konieczne do wykonania prac budowlanych lub przygotowawczych.
- W pierwszej kolejności należy uzyskać zgodę właściciela i ustalić sposób, zakres oraz termin korzystania z terenu, a także ewentualną rekompensatę.
- Jeśli sąsiad odmówi, inwestor może złożyć wniosek do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który może wydać decyzję umożliwiającą wejście na teren nieruchomości. Od 27 lutego 2026 r. obowiązuje nowe rozporządzenie dotyczące takich procedur.
Sąsiad musi udostępnić swoją nieruchomość, aby umożliwić wykonanie prac budowlanych
Prawo budowlane przewiduje możliwość zobowiązania sąsiada do udostępnienia swojej nieruchomości, abyśmy mogli przeprowadzić prace remontowe.
Zostało to określone w art. 47 ustawy Prawo budowlane. W ust. 1 wskazano, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, przed rozpoczęciem tych robót trzeba uzyskać zgodę na wejście od właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy). Z właścicielem należy uzgodnić przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
Także Kodeks cywilny umożliwia wejście na teren sąsiedniej posesji, o czym przypomniał w postanowieniu z 11 maja 2017 r. Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim sygn. akt II Ca 263/17, wskazując na art. 142 par. 1 Kodeksu cywilnego.
Właściciel nie może się sprzeciwić użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę jeżeli to jest konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Przepis par. 2 art. 142 k.c. stanowi z kolei, iż przepis par. 1 stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym chyba, że grożąca szkoda jest oczywiście niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy
– przypomniał sąd.
Oznacza to, że inwestor, po zakończeniu robót, jest zobowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z:
- sąsiedniej nieruchomości,
- budynku
- lub lokalu.
Wspomniane naprawienie szkody zgodnie z artykułem art. 363 Kodeksu cywilnego powinno nastąpić:
- według wyboru poszkodowanego,
- przez przywrócenie stanu poprzedniego,
- bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej.
Gdyby natomiast przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Z kolei jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.
Co ważne, jeśli nie wyrządzono szkody, nie można liczyć na odszkodowanie.
Co w sytuacji, gdy sąsiad nie zgodzi się na wejście na jego posesję?
Prawo budowlane przewiduje także rozwiązania na wypadek, gdyby sąsiad nie zechciał nas wpuścić na teren swojej posesji i umożliwić nam wykonanie prac. W takiej sytuacji mamy prawo złożyć w tej kwestii wniosek do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości można złożyć albo w postaci papierowej, albo formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-budownictwo.gunb.gov.pl.
W terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku organ oceni, czy niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Jeśli uzna, że tak, wyda decyzję, w której określi m.in. warunki korzystania na czas prac budowlanych z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.
Jakie dane należy podać we wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości?
Przepisy określają także, jakie dane należy przekazać we wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Od 27 lutego 2026 r. obowiązuje nowe rozporządzenie ministra finansów i gospodarki w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, wcześniejsze obowiązywało od 17 lutego 2021 r.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, we wniosku – w tym elektronicznym udostępnionym na portalu e-budownictwo.gunb.gov.pl – należy podać m.in.:
- dane inwestora,
- określenie prac przygotowawczych lub robót budowlanych uzasadniających wydanie wnioskowanej decyzji,
- oznaczenie sąsiedniego budynku, lokalu, nieruchomości, którego dotyczy wniosek,
- informacje o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu,
- uzasadnienie wniosku.
Jak uzyskać rekompensatę za wejście na teren naszej nieruchomości?
Jak już wspomnieliśmy, przed rozpoczęciem tych robót trzeba uzyskać zgodę na wejście od właściciela sąsiedniej nieruchomości i uzgodnić z nim ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
Możliwość uzyskania rekompensaty istnieje tylko na etapie negocjacji z inwestorem, a jej wysokość uzależniona jest wyłącznie od woli podmiotów ją uzgadniających. Prawodawca nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń
– zastrzega Martyna Sługocka, dr nauk prawnych, radca prawny, partner w GWW Legal & Tax w publikacji „Aspekty prawne wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w prawie budowlanym”.
Jak dodaje, kwestia rekompensaty pozostaje w sferze cywilnoprawnej, a więc może dojść do dobrowolnego zrekompensowania przez inwestora skutków decyzji. Jeżeli zaś nie dojdzie do porozumienia pomiędzy stronami w tej kwestii, uprawnionemu do rekompensaty pozostaje dochodzenie jej na drodze postępowania cywilnego przed sądem powszechnym.
Materiał chroniony prawem autorskim – zasady przedruków określa regulamin.