Zmiany na rynku biurowym powodują, że kolejne biurowce wielkopowierzchniowe nie są obecnie realizowane w Trójmieście. Ale zainteresowanie wynajmem biur nadal istnieje. Dlatego deweloperzy nadal budują biurowce, ale bardziej kameralne. Powstają też budynki usługowe, w których lokale można elastycznie dostosowywać do funkcji biurowej lub mieszkalnej. Gdzie w Trójmieście powstają takie inwestycje?
tak, mniejsze biurowce to większy komfort i mniejsze korki
44%
oba typy nieruchomości są potrzebne, a wybór zależy od specyfiki i wielkości danej firmy
35%
nie, duże kompleksy biurowe zazwyczaj zapewniają lepszą infrastrukturę towarzyszącą i niższe koszty operacyjne przy dużej skali
21%
Jak wynika z raportu Savills, rynek biurowy w Trójmieście to ponad 1 mln m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jest to trzeci co do wielkości rynek w Polsce, a jego zasoby na koniec 2025 r. wyniosły 1,067 mln m kw.
Mimo całkowitego braku nowej podaży w ub. r., popyt utrzymał się na stabilnym poziomie 113,8 tys. m kw., co przełożyło się na spadek wskaźnika pustostanów do 11,9 proc. Umacnia się przy tym pozycja Gdańska, który skupia ok. 75 proc. zasobów, odpowiada za ponad 80 proc. aktywności najemców i notuje jeden z najniższych poziomów pustostanów w regionie – 8,6 proc. wobec 23,7 proc. w Gdyni.
Struktura popytu pokazuje rosnącą ostrożność firm – niemal połowę transakcji stanowią renegocjacje, a nowe umowy odpowiadają za 46 proc. rynku, przy czym nowi najemcy wybierają mniejsze moduły, średnio ok. 860 m kw.
– Widzimy wyraźną zmianę strategii najemców, którzy zamiast ekspansji ilościowej, stawiają na optymalizację i jakość. Firmy coraz częściej wybierają mniejsze, ale lepiej zaprojektowane biura w budynkach o wysokim standardzie technologicznym – komentuje Piotr Skuza, associate director w dziale powierzchni biurowych Savills.
Stawki czynszów za najlepsze biura klasy A pozostają stabilne i wynoszą ok. 13-15 euro za m kw. miesięcznie, a przy bardzo ograniczonej nowej podaży rośnie znaczenie jakości istniejących projektów oraz ich zdolności do przyciągania najemców.
Nieruchomości
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Piekarnicza Office Park
Największa nowość na trójmiejskim rynku, kameralny kompleks biurowo-usługowy realizowany jest przez dewelopera Pomorskie Domy na Morenie przy ul. Piekarniczej, w sąsiedztwie sądu rejonowego
. Inwestycja to ok. 3,1 tys. m kw. powierzchni z lokalami o zróżnicowanych metrażach – od ok. 31 m kw. – co pozwala na dopasowanie przestrzeni zarówno do potrzeb mniejszych firm, jak i większych użytkowników. Wysoki standard części wspólnych ma podnosić prestiż prowadzenia działalności w tej lokalizacji.
Projekt zakłada elastyczną aranżację lokali, dzięki czemu mogą one pełnić funkcje biurowe, usługowe czy medyczne. Na parterze przewidziano lokale z witrynami, natomiast wyższe kondygnacje zajmą powierzchnie biurowe, które można łączyć w większe moduły. Powierzchnie przy ul. Piekarniczej przeznaczone są na sprzedaż, deweloper nie zajmuje się podpisywaniem umów najmu.
Grunwaldzka 144 – Alzare
Biurowiec dewelopera Intuo zlokalizowany przy Al. Grunwaldzkiej we Wrzeszczu, czyli jednej z najważniejszych arterii komunikacyjnych Trójmiasta, nie jest nowością, jego budowa zakończyła się kilkanaście miesięcy temu. Sześciokondygnacyjny budynek oferuje ok. 2 tys. m kw. powierzchni biurowej i usługowej z lokalami o metrażach odpowiadających potrzebom mniejszych firm. Na parterze zaprojektowano przestrzenie usługowe z dużymi witrynami i bezpośrednim wejściem z ulicy.
Pozostały tu ostatnie wolne powierzchnie – reszta została w połowie sprzedana, a w drugiej wynajęta. Lokale w większości są wykorzystane właśnie jako biura.
Orłowo Square to inwestycja realizowana przez Batory Projekt, powstająca w Gdyni Orłowie u zbiegu Al. Zwycięstwa i ul. Wielkopolskiej. W trzykondygnacyjnym budynku zaplanowano 65 lokali o zróżnicowanych metrażach od 28 m kw., które można aranżować zarówno na biura, gabinety czy kancelarie, jak i apartamenty na wynajem. To przykład elastycznego planowania funkcji budynku.
Na parterze znajdą się lokale usługowe z witrynami i wejściami z ulicy, a wyżej bardziej powierzchnie usługowe. Atutem projektu jest lokalizacja – dobra komunikacja oraz bliskość terenów nadmorskich – a także dodatkowe udogodnienia, takie jak taras na dachu, hala garażowa i infrastruktura dla rowerów.
Inwestycja Słowackiego 78 dewelopera Siódme Niebo jest realizowana we Wrzeszczu Górnym, w miejscu dawnej restauracji Srebrny Młyn. W czterokondygnacyjnym budynku powstanie 27 lokali o metrażach od ok. 31 do 100 m kw., które można aranżować zarówno na biura, jak i mieszkania na wynajem.
Projekt skierowany jest głównie do inwestorów, którzy szukają elastycznych produktów pod wynajem. Atutem lokalizacji jest bardzo dobra dostępność komunikacyjna – szybki dojazd do obwodnicy, lotniska oraz pieszy dostęp do centrum Wrzeszcza i terenów Garnizonu. Inwestycja zakłada także wysoki standard części wspólnych oraz halę garażową.
Wielofunkcyjny kompleks dewelopera Moderna Holding powstaje na granicy Sopotu i Gdańska, przy głównej arterii Trójmiasta. Inwestycja obejmuje cztery budynki, w których zaplanowano łącznie 150 lokali – w tym 65 biur i 7 lokali usługowych – łączących funkcje mieszkaniowe i biznesowe.
Projekt wyróżnia się prestiżowym charakterem oraz wysokim standardem części wspólnych, a jego atutem jest lokalizacja z dostępem do komunikacji miejskiej i terenów rekreacyjnych. Lokale biurowe skierowane są głównie do przedstawicieli wolnych zawodów – kancelarii, biur projektowych czy gabinetów medycznych.
Jak podkreślają przedstawiciele inwestora, zainteresowanie nimi jest duże, co wynika m.in. z ograniczonej podaży nowoczesnych biur w Sopocie oraz atrakcyjności lokalnego rynku dla biznesu. Budowa już się rozpoczęła, a jej zakończenie planowane jest na koniec 2027 r.
Mniejsze biurowce i elastyczne inwestycje w Trójmieście: nowy trend na rynku
W przypadku mniejszych biurowców coraz wyraźniej widać rosnące zainteresowanie zakupem lokali na własność, szczególnie wśród firm z bardziej wymagających branż.
– Wielu naszych klientów, zwłaszcza z sektora medycznego, od początku pytało o możliwość zakupu lokalu zamiast najmu. Wynika to m.in. z wysokich kosztów dostosowania przestrzeni do ich potrzeb – mówi Magdalena Bielawska z Pomorskich Domów.
Jak podkreśla, odpowiedzią na te oczekiwania jest model biurowca, w którym powierzchnie można nabyć na własność, co zmienia ich charakter z kosztu operacyjnego w aktywo inwestycyjne.
Największe zainteresowanie takimi projektami wykazują obecnie kancelarie prawne, pracownie architektoniczne oraz firmy z branży medycznej i okołomedycznej. Kluczowe znaczenie mają przy tym lokalizacja oraz wysoki standard budynku obejmujący m.in. energooszczędne rozwiązania, wentylację mechaniczną czy ponadczasowe materiały wykończeniowe.
– Firmy coraz częściej szukają mniejszych, dobrze zaprojektowanych przestrzeni w wysokim standardzie, które będą dopasowane do ich działalności i jednocześnie staną się trwałym elementem ich majątku – dodaje Magdalena Bielawska.
Barometr cen nieruchomości
Sprawdź ceny mieszkań i domów na trójmiejskim rynku nieruchomości. Wykres generowany jest na podstawie cen ofertowych z ogłoszeń zamieszczanych w portalu Trojmiasto.pl.
Również w przypadku inwestycji o funkcji użytkowej, które można dostosować zarówno na biura, jak i mieszkania, zainteresowanie jest wyraźne.
– Najwięcej pytań mamy o lokale inwestycyjne i usługowe. Lokale mają metraż od 30 do 100 m kw., można je podzielić i wykorzystać np. połowę na biuro, a połowę na mieszkanie na wynajem. Choć budowa jest jeszcze w toku, klienci już dopytują o możliwość zakupu lub wynajmu, a elastyczna funkcja budynku pozwala dopasować przestrzeń do różnych potrzeb – mówi Angelika Ziobrowska z Siódme Niebo, odpowiedzialna za projekt Słowackiego 78 we Wrzeszczu.
Podkreśla również, że inwestycje o takim charakterze są bezpieczne, ponieważ umożliwiają szeroką perspektywę dla klienta – jeśli dziś zdecyduje się na wynajem, w przyszłości może zmienić lokal na biuro lub odwrotnie, co zmniejsza ryzyko związane z popytem i funkcją budynku.
Deweloperzy obserwują obecnie wyraźny wzrostowy trend wśród klientów nabywających lokale z przeznaczeniem na własną działalność gospodarczą.
– Wielu inwestorów, którzy wcześniej wynajmowali powierzchnie biurowe czy też powierzchnie usługowe, decyduje się dziś na zakup własnego lokalu, argumentując, że własny lokal to brak czynszu najmu i dobra inwestycja na przyszłość – mówi Patrycja Bobkowska z Batory Projekt, który odpowiada za inwestycję Orłowo Square.
Decyzje zakupowe są coraz częściej motywowane nie tyle jednym, z góry określonym scenariuszem użytkowania, co możliwością adaptacji funkcji w czasie w zależności od koniunktury rynkowej.
Każdy lokal stanowi odrębną własność i może pełnić różne funkcje – w zależności od potrzeb inwestora oraz jego położenia w budynku. Ta elastyczność jest jedną z największych wartości projektu.