Mieszkańcy Olszynki w ostatnich tygodniach głośno protestowali przeciwko ograniczeniom dotyczącym zabudowy mieszkaniowej w projekcie planu ogólnego, który ustala ramy planistyczne dla całego miasta. Nie wszędzie jednak odrzucono wnioski w tym zakresie. Bezpośrednio przy Opływie Motławy pozytywnie rozpatrzono wnioski deweloperów. Miejscy urbaniści przekonują, że decyzje te wpisują się w obowiązującą politykę przestrzenną Gdańska.
tak, ten rejon potrzebuje takiej zabudowy
18%
tak, ale pod warunkami dobrej jakości architektury
18%
nie, należy utrzymać produkcyjno-przemysłowy charakter
9%
nie, to miejsce zagrożone powodzią
55%
Działki położone u zbiegu Motławy i Opływu Motławy należą do najbardziej malowniczych i atrakcyjnych krajobrazowo gruntów w tej części Gdańska. Obecnie dominują na nich funkcje produkcyjne i magazynowo-biurowe, co jednak wkrótce może ulec zmianie.Lewy brzeg Motławy: deweloper od ogrodów działkowych na Stogach
Teren zlokalizowany na lewym (zachodnim) brzegu Motławy
, leżący już formalnie w granicach Oruni, użytkowany jest przez spółkę Przedsiębiorstwo Wielobranżowe Tramad. Jej jedynym udziałowcem pozostaje spółka Karczunkowska Projekt 1 – podmiot znany wcześniej z propozycji zakupu ogrodów działkowych na Stogach.
Jeden metr wysokości zabudowy mniej niż postuluje deweloper
W czerwcu 2024 r., w ramach prac nad planem ogólnym, spółka PW Tramad złożyła do prezydent Gdańska wniosek o dopuszczenie funkcji mieszkaniowej na swojej działce. Wnioskodawca postulował ustalenie wysokości zabudowy na 12 m, przy zachowaniu 30 proc. powierzchni biologicznie czynnej oraz 40 proc. maksymalnego udziału zabudowy.
Wniosek ten rozpatrzono pozytywnie, korygując jedynie dopuszczalną wysokość do 11 m. Decyzję tę uzasadniono „ochroną walorów widokowych”.
Obecnie teren ten nie posiada planu zagospodarowania, a obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (które będzie zastąpione planem ogólnym) definiuje go jako „teren usług ponadpodstawowych” bez funkcji mieszkaniowej.
Prawy brzeg Motławy na Olszynce: deweloper od zabudowy w Brzeźnie
Inaczej prezentuje się sytuacja planistyczna na prawym – wschodnim brzegu Motławy (w całości na terenie Olszynki, rzeka jest granicą dzielnic). Tutaj w czerwcu 2024 r. wniosek do planu ogólnego złożyła spółka Ornus, kapitałowo powiązana z deweloperem RWS Investment Group.
To firma rozpoznawalna głównie dzięki budowie lokalnych centrów handlowych, ale również kojarzona z kontrowersyjną inwestycją w Brzeźnie (wspólnie z PB Górski) oraz parkiem handlowym przy ul. Nieborowskiej. Te ostatnie grunty prezydent Paweł Adamowicz przekazał Kościołowi za 2 proc. ich wartości, a następnie zostały one sprzedane właśnie spółce-córce RWS.
Protest, który niczego nie zmienił. Deweloperzy mogą budować w nadmorskiej części Brzeźna
Wniosek rozpatrzony w pełni po myśli dewelopera
Na Olszynce, na terenach wykorzystywanych obecnie przez firmę montującą żurawie budowlane, RWS (poprzez spółkę Ornus) wnioskuje o dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej.
We wniosku skierowanym do prezydent miasta deweloper zaproponował minimalną wysokość 9,5 m, intensywność na poziomie 1,0, zachowanie 30 proc. powierzchni biologicznie czynnej oraz maksymalnie 40 proc. zabudowy działki.
Wniosek ten zyskał akceptację w dokładnie takim kształcie, jakiego oczekiwał deweloper. W projekcie planu ogólnego wyznaczono strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną.
Olszynka: ustalenia planu ogólnego niezgodne z planem miejscowym
Pozytywna decyzja stoi w wyraźnej sprzeczności z obecnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania, który dopuszcza wyłącznie zabudowę produkcyjno-usługową o wysokości do 9 m i intensywności 1,5. Ze względu na charakter przemysłowy, wymagający placów składowych, obecna powierzchnia zabudowy wynosi 60 proc., a udział zieleni zaledwie 10 proc.
Nowe ustalenia korespondują jednak z zapisami najnowszego studium, dopuszczającego mieszkania z usługami podstawowymi. Warto pamiętać, że to plan zagospodarowania rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, a jego nowa wersja musi zachować zgodność z planem ogólnym (lub studium w tzw. okresie przejściowym).
Opływ Motławy: wnioski deweloperów są zgodne z polityką przestrzenną miasta
Urbaniści z Biura Rozwoju Gdańska, jednostki podlegającej bezpośrednio prezydent miasta, argumentują, że akceptacja wniosków deweloperów jest zgodna z polityką przestrzenną.
W przypadku gruntów na lewym brzegu BRG twierdzi, że kluczowa jest Strategia Gdańska 2030 Plus z 2022 r., a nie studium z 2018/2019 r. Choć Strategia nie stanowi dokumentu wiążącego dla ustaleń urbanistycznych (ma charakter pomocniczy), to właśnie w niej przewidziano „mieszkaniówkę” na obu brzegach rzeki.
– W przypadku działek na prawym brzegu na tym terenie obowiązuje plan zagospodarowania z 2009 r. Jego ustalenia nie są tożsame z obowiązującą polityką miasta, zakładającą przekształcenie terenów poprzemysłowych zlokalizowanych wzdłuż cennego krajobrazowo Opływu Motławy na funkcje mieszkaniowo-usługowe – podkreśla Katarzyna Błaszkowska z Zespołu Komunikacji Społecznej BRG.
Mieszkania zamiast ogrodów działkowych. Zielone światło dla zabudowy Olszynki
Olszynka – teren zagrożony powodzią, zrzut wody z Górnego Tarasu
Strategia 2030 Plus wskazuje niemal cały obszar na południe od Opływu Motławy jako teren zagrożony powodzią. Do „żuławskiego” odcinka Motławy ma trafiać awaryjny zrzut wód z Górnego Tarasu po napełnieniu planowanego zbiornika retencyjnego na Oruni.
Dodatkowo w południowej części miasta funkcjonuje zrzut z Kanału Raduni do rzeki Raduni, która łączy się z Motławą. Kolejny punkt zrzutu, bezpośrednio do Opływu Motławy, znajduje się na wysokości Biskupiej Górki, a w planach są następne.
Zbiornik na Oruni, który przyjmie wodę z Kanału Raduni
– Cała Olszynka położona jest w obszarze zagrożonym powodzią, w przypadku awarii budowli ochronnych. Ponadto występują tu trudne warunki gruntowo-wodne. Jest to teren depresyjny (polder) z wysokim poziomem wód gruntowych, odwadniany mechanicznie za pomocą pompowni – dodaje Błaszkowska.
Dlaczego zatem nad samym Opływem wprowadzono „mieszkaniówkę”, podczas gdy w pozostałych częściach Olszynki nie wyrażono zgody na typowy model mieszkaniowej zabudowy deweloperskiej?
– Na rolniczej części Olszynki istnieje rozbudowywany system melioracyjny, dostosowany do rolniczego użytkowania terenu. Obszar Olszynki położony wzdłuż Opływu Motławy jest objęty modernizowanym systemem melioracyjnym, właściwym dla odwadniania terenów zurbanizowanych – argumentuje przedstawicielka Biura Rozwoju Gdańska.
Ulica Mostowa jako granica stref mieszkaniowych
Brak zgody na funkcję mieszkaniową uderzył nie tylko w mieszkańców tzw. Wielkiej Olszynki (na południe od torów kolejowych do portu), ale również w właścicieli posesji znajdującej się naprzeciwko gruntów PW Tramad – po drugiej stronie ul. Mostowej.
Dla terenów tych złożono dwa wnioski od osób fizycznych o dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej. Oba odrzucono, powołując się na „brak zgodności z modelem struktury funkcjonalno-przestrzennej strategii miasta Gdańska oraz z zapotrzebowaniem na zabudowę mieszkaniową w mieście”.
W efekcie projekt planu ogólnego przewiduje w tym miejscu usługi z dopuszczeniem składów i magazynów, co właściwie powiela zapisy obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Zabudowa mieszkaniowa Olszynki: spotkanie z mieszkańcami w ostatni dzień składania uwag
Mieszkańcy Olszynki, którzy nie zgadzają się z rozstrzygnięciami w planie ogólnym, mogą wziąć udział w spotkaniu z przedstawicielami BRG. Zaplanowano je specjalnie dla tej dzielnicy we wtorek, 31 marca, o godz. 17:00 w Szkole Podstawowej nr 59 przy ul. Modrej 2.
Tego samego dnia o północy upływa ostateczny termin zgłaszania uwag do projektu. Organizacja spotkania na zaledwie kilka godzin przed zamknięciem procedury stawia jednak pod znakiem zapytania realny wpływ mieszkańców na ostateczny kształt dokumentu.
Olszynka nie chce być dzielnicą rolniczą
Mieszkańcy w stałym kontakcie z urbanistami BRG
Urzędnicy wyjaśniają, że to spotkanie stanowi odpowiedź na postulat mieszkańców z 25 lutego, zgłoszony podczas spotkania otwartego w sprawie planu ogólnego dla całego miasta.
– Ostatni dzień marca to najbliższy możliwy do zaproponowania termin, uwzględniający harmonogram wcześniej ustalonych zobowiązań całego zespołu zaangażowanego w proces konsultacji – przekonuje Błaszkowska. – Będzie to wydarzenie pozaustawowe, organizowane niezależnie od ogłoszonego wcześniej harmonogramu konsultacji społecznych.
Według informacji z BRG mieszkańcy Olszynki nie czekają jednak na ostatnią chwilę – aktywnie uczestniczą w dyżurach projektantów oraz korzystają z konsultacji telefonicznych i e-mailowych.
Plan ogólny Gdańska: jakie dalsze kroki?
Po zebraniu i analizie wszystkich uwag dla całego Gdańska podjęta zostanie decyzja o ewentualnych korektach ustaleń planu ogólnego. Jeżeli zmiany te będą miały charakter istotny, dokument może ponownie przejść procedurę uzgodnień.
Następnie dokument zostanie skierowany na sesję Rady Miasta, gdzie ostateczną decyzję podejmą radni miasta. Ustawa zobowiązuje wszystkie gminy w Polsce do przyjęcia planów ogólnych do 30 czerwca 2026 r. Niewykluczone jednak, że termin ten zostanie wydłużony – na szczeblu rządowym trwają prace nad przesunięciem go na 31 sierpnia 2026 r.
Projekt planu ogólnego dostępny jest na stronie Biura Rozwoju Gdańska
Po wodach Gdańska – dzika Motława 15 minut od centrum
