340 mln zł – wypłata takich odszkodowań grozi Poznaniowi za to, że przez uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego spadła wartość gruntów. Urzędnicy twierdzą, że są to kwoty dowolnie ustalone przez właścicieli działek i w trakcie postępowania zostaną zmniejszone. Ekspert uważa, że Poznań odważny kierunek w kwestii planowania przestrzennego.
XVIII Europejski Kongres Gospodarczy • Polecamy ścieżkę samorządy
22-24 kwietnia 2026 • Katowice • Międzynarodowe Centrum Kongresowe & Spodek
Zarejestruj się
Właściciele nieruchomości domagają się łącznie ok. 340 mln zł odszkodowań od miasta Poznań za spadek wartości działek po uchwaleniu planów miejscowych.
– Kwota zgłoszonych roszczeń jest potencjalną kwotą odszkodowań i może ona odbiegać od realnych kwot zasądzonych ostatecznie w wyrokach – tłumaczy Dominika Radłowska-Zelent, zastępczyni dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w poznańskim magistracie.
– Samo zmniejszenie wartości działki wskutek uchwalenia planu miejscowego nie umożliwia roszczenia wobec miasta czy gminy, wymagane jest sprzedanie działki przed upływem 5 lat od wejścia w życie tego planu – podkreśla radca prawny Wojciech Koczara, partner Andersen Tax & Legal Matyka i Wspólnicy.
Dyrektor Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Poznania Magda Albińska przekazała radnym miejskim informacje o oczekiwanych od miasta kwotach odszkodowań za uchwalenie planów miejscowych. Łącznie właściciele działek oczekują wypłaty 340 mln zł odszkodowań za to, że po uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego spadła wartość ich gruntów.
Najwyższe roszczenie, na kwotę 123 mln zł, dotyczy planu miejscowego obowiązującego od 2013 r. Właściciel wskazuje, że wcześniej mógł korzystniej zagospodarować nieruchomość, ponieważ plan umożliwiał m.in. zabudowę mieszkaniową.
Poznań planuje przestrzeń. Kupuje grunty, aby tworzyć parki i tereny sportowo-rekreacyjne
Kwestie odszkodowawcze z tytułu uchwalenia planu miejscowego reguluje przepis art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym właściciel nieruchomości może wystąpić do gminy z wnioskiem o ustalenie odszkodowania, jeżeli uważa, że na skutek uchwalenia planu nastąpiło obniżenie wartości jego nieruchomości. Zgodnie z przepisami gmina ma sześć miesięcy na rozpatrzenie wniosku. Jeżeli w tym terminie nie uzna roszczenia, właściciel nieruchomości może wytoczyć powództwo do sądu.
W Poznaniu roszczenia zazwyczaj dotyczą nieruchomości, które zostały przeznaczone pod zieleń, a w dalszej kolejności pod drogi.
– Przed uchwaleniem planu miejscowego miasto Poznań opracowuje prognozę skutków finansowych, w której szacowane są ryzyka w zakresie odszkodowań z tytułu artykułu 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wraz z potencjalną kwotą odszkodowania oraz koszty realizacji celów publicznych na terenie, na którym plan jest uchwalany (dotyczy to m.in. zieleni, dróg). Prognoza zakłada również potencjalne przychody, które miasto może uzyskać po uchwaleniu planu (np. potencjalne przychody ze sprzedaży nieruchomości). Radni przed uchwaleniem planu mają pełną świadomość nie tylko jego skutków przestrzennych, ale też ekonomicznych – mówi Dominika Radłowska-Zelent, zastępczyni dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w poznańskim magistracie.
Obecnie w Poznaniu w postępowaniu sądowym toczy się 48 spraw na wspomnianą kwotę ok. 340 mln zł.
Kwota wskazana w pozwach kierowanych przez właścicieli do sądu oparta jest głównie na subiektywnych ich oczekiwaniach. W wyniku przeprowadzonego przez sąd postępowania może się okazać, że powództwo zostanie oddalone na skutek braku szkody planistycznej lub sąd stwierdzi, że co prawda ona nastąpiła, lecz jest o znacznie niższej wartości niż pierwotnie wskazywali powodowie
– podkreśla urzędniczka.
Dla przykładu, w 2025 r. Poznań zrealizował roszczenia, które w pozwach sądowych opiewały na kwotę około 13 mln zł, a wyniku wyroków sądowych miasto ostatecznie wypłaciło kwotę około 4,6 mln zł.
– Bardzo często w trakcie postępowania sądowego, po przeprowadzeniu dowodu z opinii urbanistycznej czy rzeczoznawcy majątkowego, sąd ustalając odszkodowanie, stwierdza mniejszy potencjał nieruchomości niż wykazywał to właściciel nieruchomości. Dlatego można uznać, iż kwota zgłoszonych roszczeń na około 340 mln zł jest potencjalną kwotą odszkodowań i może ona odbiegać od realnych kwot zasądzonych ostatecznie w wyrokach – tłumaczy Radłowska-Zelent.
Jak dodaje, Poznań na bieżąco monitoruje zgłoszone roszczenia oraz przebieg postępowań sądowych. W przypadku stwierdzenia, że w stosunku do miasta istnieje uzasadnione ryzyko, iż może zapaść niekorzystny wyrok, przeprowadzana jest analiza prawna oraz ekonomiczna. Jeżeli z tej analizy wynika, że potencjalna ugoda będzie korzystniejsza niż przewidywane rozstrzygnięcie w wyroku (zarówno w kwocie głównej roszczenia, jak i potencjalnych odsetkach), to miasto podejmuje z powodami rozmowy ugodowe w tym zakresie.
– Właściciele nieruchomości kierują głównie pozwy o wypłatę odszkodowania (co nie wiąże się z pozyskaniem przez gminę prawa własności na cele publiczne oraz zadania własne). Dlatego kluczowym elementem do podjęcia decyzji o przystąpieniu do rozmów ugodowych przez miasto Poznań jest również możliwość nabycia nieruchomości, a nie wyłącznie wypłaty odszkodowania – tłumaczy zastępczyni dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w poznańskim magistracie.
Ugody są zatwierdzane przez sąd i traktowane równoznacznie z wyrokiem. W 2026 r. Poznań zawarł już dwie ugody.
Abstrahując od powyższego, miasto Poznań, dbając o zaspokajanie zbiorowych potrzeb lokalnej społeczności, podejmuje również działania w zakresie nabycia nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach pod realizację celów publicznych i zadań własnych, jak parki, tereny sportowo-rekreacyjne, drogi itp., nawet co do których nie zgłoszono roszczeń planistycznych
– dodaje Dominika Radłowska-Zelent.
Poznań jest liderem w uchwalaniu odważnych planów miejscowych
W ocenie radcy prawnego Wojciecha Koczary, partnera Andersen Tax & Legal Matyka i Wspólnicy, Poznań w skali Polski jest liderem w uchwalaniu odważnych planów miejscowych.
– Poznań stara się przestrzeń kształtować tak, jak uważa za sensowne. Liczy się z tym, że będą roszczenia, ale kontynuuje swoje plany. Poznańska Malta to tereny, które miasto postanowiło zmienić w obszar rekreacyjny służący mieszkańcom i nie dopuścić, żeby stało się blokowiskiem. Trzyma się swoich zamierzeń. Miasto podjęło słuszną decyzję i w mojej ocenie korzystną politycznie dla władz, nawet przy konieczności wypłaty odszkodowań. Są to decyzje, które mają tak kształtować miasto, żeby jego mieszkańcom się dobrze mieszkało – podkreśla.
To, że warto uchwalać plany miejscowe, pomimo roszczeń, potwierdza zastępczyni dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w poznańskim magistracie.
– Celem samorządu gminnego jest zaspokajanie potrzeb wspólnoty, w tym ładu przestrzennego, zieleni gminnej, rekreacji. Na przestrzeni ostatnich lat oczekiwania w stosunku do samorządu w tych zakresach znacznie wzrosły. Planując lub chroniąc tego typu tereny, nie można opierać się wyłącznie na kosztach ekonomicznych. Jest to ważny czynnik, a nie determinujący. Uchwalenie planu miejscowego pozwala gminie uporządkować ład przestrzenny, zapobiega chaosowi urbanistycznemu, umożliwia dalszy rozwój miasta czyniąc je bardziej atrakcyjnym miejscem dla mieszkańców i inwestorów – podkreśla Dominika Radłowska-Zelent.
Jak dodaje, uchwalanie planów pomaga także racjonalnie gospodarować gruntami oraz rozsądnie planować komunikację publiczną, dostęp do szkół, szpitali czy skupić się na ochronie środowiska.
Urzędniczka zaznacza, że obciążenia wynikające ze zgłoszonych roszczeń planistycznych rozkładają się na lata, co wynika z przepisów prawa dotyczących terminów dochodzenia roszczeń oraz długości prowadzonych postępowań sądowych.
Miejscowe plany nie generują wyłącznie kosztów. Mogą być źródłem dochodów gminy, np. ze sprzedaży nieruchomości – także miejskich – przyczyniają się do rozwoju gminy, powodując napływ nowych inwestorów i mieszkańców, kreując tym samym nowe podatki
– wskazuje.
Mec. Koczara podkreśla, że zasadniczo większość gmin stara się unikać sytuacji konfliktowych ze społeczeństwem, z właścicielami nieruchomości, bo tak jest łatwiej. Jednak w ocenie eksperta słusznym podejściem jest kształtowanie przestrzeni zgodnie z obranym przez gminę kierunkiem i liczenie się z kosztami.
– Wójt, burmistrz, prezydent czy radni to politycy, którzy nigdy nie podejmują decyzji w oderwaniu od tego, jakie konsekwencje polityczne im to przyniesie – podkreśla.
W ocenie Wojciecha Koczary w sytuacji, gdy Polska się rozwija, budowanych jest mnóstwo dróg, a miasta się zmieniają, nie unikniemy konfliktów społecznych.
Kiedy możemy otrzymać odszkodowanie za zmniejszenie wartości działki i jak starać się uzyskać pieniądze?
– Kwestię wypłaty odszkodowań za obniżenie wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą regulują art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dochodzenie roszczeń jest możliwe, gdy prowadzimy działalność na nieruchomości, a przez wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie możemy tej działalności prowadzić – mówi radca prawny.
Przykładem może być istniejąca fabryka, którą po wejściu planu miejscowego jesteśmy zmuszeni zlikwidować. W takiej sytuacji można żądać szkody rzeczywistej, czyli wartości tych budynków na nieruchomości. Rzadko jednak dochodzi do takiej sytuacji, że plany miejscowe zabraniają kontynuacji prowadzonej już tam działalności. Najczęściej, nawet jeśli plan miejscowy przewiduje na naszej działce teren zielony, to sam z siebie nie zabrania kontynuacji działalności, o ile mamy pozwolenie na budowę
– wyjaśnia.
Jeśli jednak plan miejscowy będzie przewidywał, że działalność trzeba zakończyć w określonym momencie, to powstaje szkoda rzeczywista, na podstawie której można żądać wypłaty odszkodowania.
Drugą sytuacją umożliwiającą wypłatę odszkodowania za uchwalenie planu miejscowego jest uchwalenie go na pustej działce, na której nie jest prowadzona działalność gospodarcza, ale np. można na niej zbudować dom. Dla przykładu, po wejściu w życie planu miejscowego przeznaczenie działki zostało określone jako teren zieleni, co drastycznie zmniejszyło wartość działki, nawet o 90 proc.
– Wtedy możliwe jest dochodzenie roszczenia za obniżenie wartości działki, ale wyłącznie w momencie, gdy sprzedajemy tę działkę. Samo zmniejszenie wartości działki wskutek uchwalenia planu miejscowego nie umożliwia roszczenia do miasta czy gminy, wymagane jest sprzedanie działki przed upływem 5 lat od wejścia w życie tego planu. Wtedy możemy pozwać miasto o różnicę pomiędzy wartością, którą mieliśmy przed uchwaleniem planu miejscowego, a którą osiągnęliśmy, gdy plan wszedł w życie. Mówiąc prosto, najpierw trzeba sprzedać działkę i dopiero dochodzić różnicy tego, co się straciło – tłumaczy radca prawny Wojciech Koczara.
Przypomina, że podobnie jest z opłatą planistyczną – trzeba ją uiścić, jeśli sprzedajemy działkę w ciągu 5 lat od uchwalenia planu miejscowego.
Radca prawny podkreśla, że sprawdzenie, czy nasza działka po uchwaleniu planu miejscowego i po jej sprzedaży straciła na wartości oraz o ile bywa skomplikowane, a spory często trwają latami. Wymagane jest w tym zakresie wsparcie biegłego. Później należy wezwać miasto do zapłaty oszacowanej kwoty.
W ocenie eksperta zawsze przed rozpoczęciem postępowania sądowego należy wezwać do zapłaty, ponieważ miasto czy jakakolwiek instytucja państwowa lub samorządowa nie wypłaci żądań, które nie wynikają jednoznacznie z przepisów i których nie można samodzielnie obliczyć (jak zwrot podatku). Tym bardziej gmina nie wypłaci odszkodowań bez wyroku sądu.
– Trzeba liczyć się z wieloletnim procesem z miastem, bo wycena nieruchomości to bardzo trudna dziedzina. Widziałem wyceny tej samej działki z tego samego okresu na bardzo różne kwoty. Trudne jest m.in. oszacowanie, co by było, gdyby ten plan nie został przyjęty – tłumaczy ekspert.
Miasta liczą na korzystny wpływ orzecznictwa sądowego na ich budżety
Zastępczyni dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w poznańskim magistracie wskazuje, że na obniżenie wysokości odszkodowań planistycznych może mieć wpływ nowelizacja przepisu art. 37 ust. 11 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie w 2018 r. Zgodnie z nim wartość nieruchomości określa się na podstawie wyłącznie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.
Dominika Radłowska-Zelent przypomina, że dotychczasowa linia orzecznicza przy ustalaniu wysokości odszkodowania opierała się na potencjale, czyli najkorzystniejszej dla inwestora zabudowy nieruchomości (nawet jeśli inwestor nie podejmował działań w kierunku pozyskania decyzji o warunkach zabudowy).
Poznań liczy, że wykładnia znowelizowanego przepisu pozwoli na zminimalizowanie wysokości odszkodowań poprzez wykluczenie roszczeń opartych na potencjale, a tym samym nieobciążanie budżetu miasta roszczeniami planistycznymi.
Na razie jednak orzecznictwo w tym zakresie nie jest ustabilizowane. Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 11 lutego 2020 r. (sygn. akt: I C 259/19) przypomniał, że od 1 stycznia 2018 r. obowiązuje wymóg określania wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie faktycznego użytkowania terenu i gruntu. W tej sytuacji sąd uznał, że powodom nie przysługuje roszczenie odszkodowawcze, bo faktyczny sposób użytkowania nieruchomości nie uległ zmianie na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Z kolei Sąd Okręgowy w Szczecinie w orzeczeniu z dnia 18 lutego 2020 r. (sygn. akt: VIII GC 541/17) podkreślił, że wartość nieruchomości określa się na podstawie wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych.
Materiał chroniony prawem autorskim – zasady przedruków określa regulamin.