Rynek nieruchomości zwalnia. Kwiecień przyniósł wyraźne spadki

Początek drugiego kwartału zweryfikował optymistyczne prognozy z pierwszych miesięcy roku. Z raportu portalu RynekPierwotny wynika, że kwietniowa sprzedaż mieszkań w Warszawie była o 20 proc. mniejsza w relacji do marca. W stolicy deweloperzy znaleźli nabywców na ponad 1400 lokali, podczas gdy miesiąc wcześniej zbliżyli się do poziomu 1800 sztuk. Podobny trend dotknął innych dużych aglomeracji. Spadki rzędu kilkunastu lub kilkudziesięciu procent zanotowały rynki w Trójmieście, we Wrocławiu oraz w Łodzi. Jedynym obszarem, gdzie popyt nieznacznie wzrósł, okazała się Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia.

Warto zaznaczyć, że słabsze wyniki kwietniowe następują po wyjątkowo intensywnym marcu. Ożywienie z końcówki pierwszego kwartału było bardzo wyraźne w sektorze finansowania hipotecznego. Według danych Biura Informacji Kredytowej w marcu po kredyt na mieszkanie zgłosiło się ponad 63 tysiące osób, a miesiąc później ta liczba spadła o jedną trzecią.

Główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl, Jan Dziekoński, precyzyjnie diagnozuje tę sytuację i wskazuje na motywacje klientów.

Kierowcy kontra agresja na drogach. „5 milionów ludzi już sobie pomaga”

Sprzedaż mieszkań była w kwietniu o 15 proc. niższa niż w marcu, który był miesiącem wyjątkowym. Kupujący ruszyli wówczas po mieszkania, obawiając się dalszego wzrostu kosztów kredytów i spadku zdolności kredytowej. Zakładamy, że w kolejnych miesiącach popyt będzie stopniowo słabł wraz z rozładowywaniem się marcowych rezerwacji – prognozuje analityk.

Wyniki na tle historycznych średnich

Mimo widocznego hamowania w ujęciu miesięcznym, ogólny obraz rynku nie jest jednoznacznie negatywny. Autorzy raportu podkreślają, że kwietniowa sprzedaż w większości miast, które opisano w dokumencie, wciąż utrzymuje się powyżej średniej z 2025 roku. W Warszawie, Krakowie i Poznaniu wyniki przewyższają ten wskaźnik o kilkanaście procent. Odstępstwem od tej reguły jest jedynie Trójmiasto, gdzie zanotowano wynik słabszy od średniej z ubiegłego roku.

Reakcja deweloperów na to, jak zmienia się popyt, jest różna, ale w wielu miejscach widać dużą ostrożność. Firmy budowlane mocno zredukowały liczbę lokali, które wprowadzają do oferty. W Poznaniu i Krakowie podaż skurczyła się drastycznie, bo odpowiednio o 71 proc. oraz 81 proc. w relacji do marca. Stolica odnotowała w tym aspekcie spadek o 10 proc. Zupełnie inaczej zachowali się przedsiębiorcy we Wrocławiu i na Śląsku, gdzie na rynek trafiło znacznie więcej nowych mieszkań niż przed miesiącem.

Jeśli spojrzymy na podaż przez pryzmat średniej z 2025 roku, dysproporcje stają się jeszcze bardziej widoczne. W Krakowie deweloperzy dostarczyli na rynek o 70 proc. mniej mieszkań niż wynosił zeszłoroczny standard. Podobnie sytuacja wygląda w Poznaniu. Na drugim biegunie znalazł się Wrocław, gdzie do oferty trafiło o 70 proc. więcej lokali niż wynosiła przeciętna wartość w ubiegłym roku.

Dostępność najtańszych lokali

Kluczowym wskaźnikiem dla wielu klientów pozostaje oferta w najtańszym segmencie rynku. Chodzi o pulę 25 proc. mieszkań z najniższą ceną za metr kwadratowy. W Warszawie od grudnia pula najbardziej przystępnych lokali skurczyła się o 20 proc., co bezpośrednio wpływa na wzrost średnich cen w stolicy. Zjawisko ubywania tanich ofert dotyczy także Trójmiasta, Poznania i Wrocławia.

Z kolei w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oraz w Łodzi baza ta pozostaje stabilna lub lekko rośnie. Eksperci z portalu RynekPierwotny konkludują, że dynamika cen w poszczególnych regionach ściśle wiąże się z dostępnością najtańszych ofert. Właśnie dlatego w Łodzi i na Śląsku średnie ceny nieruchomości praktycznie się nie zmieniają, podczas gdy w Warszawie i Poznaniu koszty zakupu własnego mieszkania wyraźnie idą w górę.