Kraków potrzebuje nowych mieszkań, ale ich budowa czasem przypomina bieg z przeszkodami. Wieloletnie procedury i ostrożność urzędów hamują inwestycje. – Nie stoimy po dwóch stronach barykady – przekonuje Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek.
Grupa Matejek stawia na segment premium, rozwija projekty na Śląsku i zapowiada kolejne inwestycje, m.in. w rodzimym Krakowie.
Deweloper przygotowuje kolejne osiedla w atrakcyjnych lokalizacjach, zarówno w centrach miast, jak i w pobliżu terenów zielonych.
Zdaniem wiceprezesa Grupy Matejek koszty budowy, finansowania i nowych regulacji sprawiają, że w dłuższej perspektywie nie ma przestrzeni do trwałych spadków marży na mieszkaniach.
Grupa Matejek od ponad dwóch dekad buduje nowe mieszkania w Krakowie, czyli na rynku, który kusi, ale jednocześnie studzi entuzjazm wielu firm. Stolica Małopolski jest trudnym rynkiem dla deweloperów?
Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek: Na pewno nie jest łatwy ze względu na coraz większą konkurencję oraz postępującą koncentrację rynku. Dużym problemem są działki. Terenów inwestycyjnych jest mało, a jeśli już są, to bardzo obciążone licznymi problemami prawnymi.
Jedna z inwestycji mieszkaniowych Grupy Matejek w Krakowie. Fot. Materiały prasowe / Grupa Matejek
Rynek mieszkaniowy w Krakowie. Dlaczego deweloperom coraz trudniej budować?
A jak ocenia Pan podejście Miasta do deweloperów?
Nie powiem, że jest nieprzychylne, ale nie zawsze sprzyja sprawnej realizacji planów. Postępowania administracyjne trwają bardzo długo, brakuje koordynacji i proinwestorskiego podejścia. Są też środowiska, które przedstawiają deweloperów jako tych, którzy „betonują miasto”, co – moim zdaniem – jest po prostu nieprawdą.
Jestem człowiekiem zainteresowanym historią i uważam, że historia miasta jest ważna, ale miasto musi się rozwijać. To żywy organizm. Napływają do niego nowi ludzie, szczególnie młodzi, a to oznacza, że trzeba myśleć nie tylko o ochronie przeszłości, ale też o nowoczesnej tkance miejskiej. A tego typu podejścia jest wciąż zbyt mało.
Co Pana zdaniem należałoby zmienić w Krakowie?
Kraków ma ogromne problemy komunikacyjne. W takim mieście od dawna powinny działać szybkie tramwaje albo metro. Dziś przejazd z jednego końca miasta na drugi potrafi zająć dwie godziny.
Do tego Kraków wciąż nie ma realnej strefy wysokościowców. Miasto tej wielkości, ponadmilionowa aglomeracja, nie może rozwijać się wyłącznie wszerz. Nie mówię o dwustumetrowych wieżach, ale choćby o budynkach o wysokości 80 metrów. Tymczasem wciąż nie ma odwagi, by otworzyć się na taką zabudowę – mówi Sebastian Matejek.
Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek. Fot. Materiały prasowe / Grupa Matejek
W centrum wciąż mamy kwartały zabudowy jednorodzinnej, w których często już się nie mieszka. W większości z nich działają kancelarie, biura i inne firmy. To są miejsca, o których również należałoby myśleć w perspektywie przyszłej transformacji urbanistycznej. Nie wyobrażam sobie, żeby tak duża metropolia nie miała wysokiej zabudowy, skoro praktycznie każde większe miasto w Polsce już w tym kierunku idzie.
Z czego, Pana zdaniem, wynika ten impas?
Dziś Kraków funkcjonuje w okresie zmian i pewnej niepewności związanej z sytuacją polityczną w mieście. Urzędnicy czekają na określenie nowych kierunków polityki rozwojowej przez następcę Aleksandra Miszalskiego, w związku z czym są jeszcze bardziej ostrożni w wydawaniu jakichkolwiek decyzji. Mam duże obawy, że może to potrwać dłuższy czas, bo przecież to spora zmiana w strukturach zarządzania miastem.
A przecież Miasto i deweloperzy powinni być partnerami – nie stoimy po dwóch stronach barykady. Kraków chce się rozwijać, a my chcemy w tym pomóc. Mam nadzieję, że nareszcie otworzymy się też na rozwój „w górę” – mówi Sebstian Matejek.
W Krakowie często mam wrażenie, że prowadzimy z urzędami małą wojnę. Tymczasem przy naszych inwestycjach, także tych realizowanych w ścisłym centrum, budujemy drogi, magistrale ciepłownicze, infrastrukturę wodną i wszystko, co jest potrzebne do funkcjonowania nowych projektów. Z tej infrastruktury korzysta później całe miasto. Powinniśmy więc działać sprawnie i partnersko, a nie przez lata czekać na proste decyzje czy dokumenty.
Czy wobec tych trudności planujecie ograniczyć aktywność w Krakowie i na przykład mocniej postawić na Śląsk, gdzie właśnie zaczynacie pierwszą inwestycję?
Nie. W Krakowie zawsze będziemy obecni – przynajmniej takie są nasze plany. To rynek, który najlepiej znamy, na którym dobrze się czujemy i na którym jesteśmy rozpoznawalni. Jesteśmy też z tym miastem związani prywatnie i osobiście. Tutaj kończyliśmy szkoły, tutaj zaczynaliśmy życie zawodowe i prywatne.
Jedna z inwestycji Grupy Matejek w Krakowie. Fot. Materiały prasowe / Grupa Matejek
Dlatego Kraków pozostaje naszym podstawowym i priorytetowym rynkiem. Rynek śląski jest dla nas drugim kierunkiem rozwoju – to rynek, na który wychodzimy, ale nie rynek, na który się przenosimy – deklaruje wiceprezes Grupy Matejek.
Grupa Matejek specjalizuje się w inwestycjach premium. W obecnych realiach to bardziej ciężar czy przewaga konkurencyjna?
Zdecydowanie atut. Nie sprzedajemy ilości, tylko jakość. I tę jakość rozumiemy szeroko: od projektowania inwestycji i wyboru lokalizacji, przez wykonanie, aż po obsługę posprzedażową. Premium to dla nas cały koszyk doświadczeń i produktów, jakie dostaje klient.
Oczywiście klient patrzy przede wszystkim na konkretne mieszkanie. Zawsze tłumaczę architektom: wizualizacja wizualizacją, ale pokażcie mi poszczególne mieszkania. Klient musi zakochać się w konkretnym lokalu, bo to w nim będzie mieszkał, zakładał rodzinę, spędzał znaczną część życia. Dlatego staramy się tak projektować inwestycje, żeby każde mieszkanie było możliwie ustawne, dobrze doświetlone i dawało się dobrze zaaranżować. Stąd też propozycje wstępnych aranżacji, które pomagają klientowi wyobrazić sobie przyszłą przestrzeń.
Emaus Garden na Woli Justowskiej, inwestycja Grupy Matejek w Krakowie. Fot. Materiały prasowe / Grupa Matejek
Dbamy również o części wspólne. W inwestycji Emaus Garden na Woli Justowskiej w Krakowie wszystkie ciągi na korytarzach wyłożyliśmy miękkimi wykładzinami. To rozwiązanie bardzo nietuzinkowe, szczególnie w Krakowie. Chcieliśmy, żeby po wejściu do budynku czuło się atmosferę domu, a nie klatki schodowej, biurowca czy przestrzeni technicznej.
Jednak takie rozwiązania mocno podnoszą koszty…
To oczywiście było drogie: zarówno same wykładziny, które muszą być trwałe i odporne na zużycie, jak i ich zabezpieczenie w trakcie realizacji inwestycji, ale dziś widzimy, że to był bardzo dobry wybór. Klienci mówią nam, że już przy wejściu czują, że wracają do domu. To właśnie takie drobne rzeczy budują doświadczenie miejsca.
Podobnie podchodzimy do innych detali. W nowych inwestycjach w rejonie Parku Lotników chcemy na ścianach pokazać historię tego miejsca – samoloty, odniesienia do dawnego lotniska Rakowice i przedwojennego pułku lotniczego. To również generuje koszty, a część klientów kupi mieszkanie jeszcze zanim te elementy zobaczy. Ale później będą mogli przekonać się, że dbamy o tę przestrzeń nie tylko pod kątem funkcjonalności, ale też jej charakteru i tożsamości.
Apartamenty w Parku Lotników, inwestycja Grupy Matejek w Krakowie. Fot. Materiały prasowe / Grupa Matejek
Ceny mieszkań w Krakowie nie spadną? Deweloper wyjaśnia dlaczego
Tyle, że wszyscy, od deweloperów po ekspertów rynkowych, mówią o przewadze podaży nad popytem. Niektórzy wprowadzają promocje na mieszkania, inni schodzą z cen. Czy trzeba będzie obniżać stawki za mkw., żeby sprzedać mieszkanie?
Statystycznie, krótkoterminowo, w jakiejś konkretnej inwestycji deweloper może zdecydować się sprzedać pewną pulę mieszkań z rabatem. Ale generalnie, w średnim okresie, ceny mieszkań nie spadną, bo po prostu nie mogą spaść.
Mamy gigantyczne koszty zakupu gruntów, budowy, kredytów inwestycyjnych i infrastruktury miejskiej, którą budujemy przy każdej inwestycji. Jeśli dojdą kolejne regulacje, pojawią się następne obciążenia, np. związane z budową doraźnych miejsc schronienia. Każde dodatkowe przezbrojenie, każda instalacja i każde nowe wytyczne oznaczają wzrost kosztów – mówi Sebastian Matejek.
Wzgórze Krzemionki, krakowska inwestycja Grupy Matejek Fot. Materiały prasowe / Grupa Matejek
Przykładowo, dziesięć lat temu koszt budowy metra kwadratowego całego budynku wynosił około 3 tys. zł, a w naszym przypadku nawet mniej, bo mamy własną firmę generalnego wykonawstwa. Dzisiaj skala kosztów jest zupełnie inna. Kiedyś w kosztorysie budowy praktycznie nie liczyliśmy kosztów prądu – pojawiały się gdzieś zbiorczo w pozycji ogólnej. Dzisiaj energia to poważna pozycja kosztowa, często już siedmiocyfrowa. To pokazuje, jak bardzo wzrosły koszty, na które jako deweloper nie mamy żadnego wpływu.
Do tego dochodzi wzrost płacy minimalnej, który przekłada się na oczekiwania płacowe wszystkich pracowników, nie tylko tych zarabiających najmniej. Inflacja również nie idzie w dobrą stronę. Coraz bardziej rozjeżdża się to, jaką cenę deweloper musi uzyskać, żeby wypracować choćby minimalny, godziwy zysk, z tym, ile klient jest gotów zapłacić.
Czy w takiej sytuacji będziecie musieli jeszcze bardziej schodzić z marży?
My już schodziliśmy z marży – i to nie podlega dyskusji. Zrobiliśmy wszystko, co deweloper mógł zrobić, żeby obniżyć cenę: redukowaliśmy koszty i zmniejszaliśmy własną marżę, zarówno kwotowo, jak i procentowo. Tylko dochodzimy do momentu, w którym ten biznes przestaje się spinać.
Cały paradoks polega na tym, że klient kupujący mieszkanie na początku inwestycji uważa, że jako jeden z pierwszych może wynegocjować duży rabat, choć wybiera wtedy z pełnej puli lokali. Potem sprzedaje się kolejna część mieszkań – również z rabatami, bo dziś praktycznie każdy negocjuje. Na końcu zostają te, które z różnych powodów są najtrudniejsze – i to właśnie na nich deweloper realnie zarabia.
W sensie księgowym można oczywiście mówić o zysku na każdym metrze kwadratowym, ale w rzeczywistych przepływach pieniężnych te pieniądze widzimy dopiero przy sprzedaży ostatnich mieszkań. A dziś dochodzimy do momentu, w którym trzeba zakładać, że pewna pula lokali może się nie sprzedać od razu, a nawet przez dłuższy czas. To oznacza, że nie możemy opierać całego zysku inwestycji wyłącznie na tej końcówce, bo wtedy nic się już nie zamknie finansowo.
Pierwsza katowicka inwestycja Grupy Matejek. Fot. Materiały prasowe / Grupa Matejek
Nowe inwestycje mieszkaniowe w Krakowie. Czy dziś wciąż opłaca się budować?
Rynek bardzo się zmienił…
Kiedyś oddawaliśmy budynek do użytkowania i inwestycja była praktycznie sprzedana. Dzisiaj na etapie oddania budynku 50 proc. sprzedanych mieszkań to często dopiero początek realnej sprzedaży. To oznacza wzrost kosztów finansowania, marketingu, obsługi sprzedaży i utrzymania biur sprzedaży przez dużo dłuższy czas. To wszystko działa w stronę dalszego wzrostu cen.
W takim razie czy opłaca się dziś rozpoczynać nowe inwestycje?
Nie opłaca nam się ich nie zaczynać – tak bym to ujął. Deweloper żyje ze sprzedaży mieszkań. Możemy ograniczyć skalę, zmieniać strukturę mieszkań, działać wolniej, opóźniać start kolejnych projektów o pół roku – i częściowo tak robimy – ale nie możemy pozwolić sobie na brak produktu w sprzedaży. Dla dewelopera to jedna z najgorszych rzeczy, jakie mogą się wydarzyć.
Patrzę na to również z punktu widzenia organizacyjnego. Swoją firmę buduję od 22 lat i czuję się odpowiedzialny za zespół. Gdybym nie miał czego sprzedawać, w działalności deweloperskiej natychmiast pojawiłby się duży niepokój o przyszłość – mówi Sebastian Matejek.
Tak będzie prezentować się część wspólna śląskiej inwestycji Grupy Matejek. Fot. Materiały prasowe / Grupa Matejek
To także odpowiedzialność za struktury organizacyjne i ludzi, których się zbudowało. Dlatego trzeba budować – może wolniej, może z mniejszą marżą, może minimalną – ale proces inwestycyjny musi trwać.
Jak planować rozwój firmy w tak nieprzewidywalnym otoczeniu?
W ostatnich latach mieliśmy COVID, potem rozpoczęła się wojna w Ukrainie. To były wydarzenia, które bardzo mocno pokazały, jak złudne potrafi być długoterminowe przewidywanie. Dziś staram się nie wybiegać dalej niż na pięć lat, a i to w naszej branży jest przecież bardzo krótką perspektywą.