W I kwartale 2026 r. ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie spadły o 1,7 proc. rok do roku, podczas gdy w sześciu największych miastach wzrosły o 1 proc. – podał Polski Instytut Ekonomiczny. Jednocześnie poprawiła się dostępność kredytów.
PIE podaje, że w I kwartale 2026 r. ceny mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie spadły o 1,7 proc. r/r, a w sześciu największych miastach wzrosły o 1 proc.
Dystans cenowy Warszawy do innych dużych miast maleje: średnio płaci się 16,4 tys. zł/mkw. w stolicy wobec 11,9 tys. zł/mkw. w pozostałych metropoliach.
Eksperci wskazują na poprawę dostępności kredytów po obniżkach stóp przez RPP oraz wzrost zapytań o kredyty mieszkaniowe i realny wzrost płac.
Warszawa nadal najdroższa, ale różnica wobec innych miast maleje
Dystans cenowy dzielący Warszawę od pozostałych miast Polski wciąż znaczny, choć w ostatnich latach maleje. Ekonomiści zauważyli, że w IV kwartale 2024 r. mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie były droższe o 42 proc. niż średnia dla pięciu największych miast, a w I kwartale 2026 r. różnica zmalała do 37 proc. Obecnie metr kwadratowy na rynku wtórnym w Warszawie kosztuje średnio 16,4 tys. zł, a w sześciu pozostałych największych miastach średnio 11,9 tys. zł.
Dystans ten zmniejsza się głównie z powodu obserwowanej w ostatnich dwóch latach korekty cen w Warszawie przy stabilnym poziomie cen na pozostałych rynkach
– wskazali eksperci PIE.
W I kwartale 2026 r. ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie spadły w ujęciu rocznym o 1,7 proc., podczas gdy w pozostałych sześciu największych miastach (Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu) wzrosły o 1 proc. W tym okresie przeciętna cena metra kwadratowego w Warszawie spadła z 16,9 tys. zł do 16,4 tys. zł.
Gdańsk liderem wzrostów, spadki w Krakowie i Wrocławiu
Wśród pięciu największych miast Polski najwyższy wzrost cen na rynku wtórnym widoczny był w Gdańsku – w I kwartale 2026 r. zwyżka wyniosła 6,2 proc. rok do roku i 2,6 proc. kwartał do kwartału. Była to zdecydowanie największa dynamika spośród wszystkich analizowanych miast, znacznie powyżej średniej dla całej szóstki.
Wzrost cen w pozostałych miastach był znacznie słabszy, a na niektórych rynkach odnotowano spadki. W Krakowie i Wrocławiu na rynku pierwotnym ceny spadły rok do roku, odpowiednio o 1,7 proc. i 2,5 proc. Z kolei Poznań odnotował w I kwartale 2026 r. wyraźny spadek kwartalny – o 3,4 proc. Najtańszym i najbardziej stabilnym rynkiem z całej grupy pozostaje Łódź, ze zmianami bliskimi zeru, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.
Ekonomiści zaznaczyli, że spadkowi cen na rynku wtórnym w Warszawie towarzyszył wzrost siły nabywczej potencjalnych klientów. Przy tym Rada Polityki Pieniężnej przez ostatnie półtora roku obniżyła stopy procentowe łącznie o 200 pkt. bazowych, co istotnie poprawiło zdolność kredytową gospodarstw domowych.
Kredyty mieszkaniowe i wynagrodzenia: co napędza siłę nabywczą
W efekcie widać dwucyfrowy wzrost wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe w 2026 r.: od 29,8 proc. rok do roku w kwietniu, przez 32,7 proc. w maju, do rekordowych 80,5 proc. w marcu, choć w dużej mierze tłumaczony jest on refinansowaniem kredytów. Do tego w maju 2026 r. przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło nominalnie rok do roku o 5,8 proc., co przy inflacji na poziomie 3,1 proc. oznaczało realny wzrost płac o ok. 2,6 proc.
– wskazali eksperci.
Ekonomiści zauważyli, że w latach 2023-2024 wzrost cen mieszkań w Warszawie był wyraźnie szybszy niż wzrost dochodów – w 2024 r. na rynku wtórnym ceny wzrosły o ponad 21 proc., czyli znacznie powyżej wzrostu realnego wynagrodzenia.
– Wszystko to może oznaczać, że korekta w stolicy nie jest efektem słabnącego popytu czy trudniejszego dostępu do finansowania w skali kraju – podsumowali eksperci.
