Polska należy do państw UE, w których nowe kredyty mieszkaniowe są jednymi z najdroższych. Według danych EBC APRC nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło w Polsce w kwietniu 2026 roku 6,18%. Wyższy koszt odnotowano jedynie na Węgrzech i w Rumunii.
Średnia dla strefy euro wynosiła około 3,72%, czyli o 2,46 p.p. mniej niż w Polsce.Polska wyraźnie odstaje także od państw spoza strefy euro. W Czechach APRC wynosiło 4,72%, a w Szwecji około 2,9%.Wysokiego kosztu polskich hipotek nie można więc tłumaczyć wyłącznie posiadaniem własnej waluty. Znaczenie mają także stopy procentowe, inflacja, marże banków, konkurencja i struktura rynku hipotecznego.Niższe stopy zwiększają zdolność kredytową i popyt, dlatego część korzyści z tańszego finansowania może zostać przejęta przez wzrost cen nieruchomości.Badania dotyczące Hiszpanii i Irlandii pokazują, że tani kapitał w strefie euro sprzyjał boomowi kredytowemu i wzrostowi cen aktywów, zwiększając później skalę kryzysu.Badania dla Polski wskazują, że stopa EBC mogłaby być dla szybko rozwijającej się gospodarki zbyt niska, co prowadziłoby do silniejszego boomu, większego zadłużenia i większej zmienności PKB.Polska trzecia w Unii Europejskiej
Do porównania wykorzystano APRC nowych kredytów mieszkaniowych. Jest to wskaźnik zbliżony pojęciowo do stosowanego w Polsce RRSO, ponieważ ma przedstawiać rzeczywisty roczny koszt finansowania, a nie wyłącznie nominalne oprocentowanie kredytu. Dane Europejskiego Banku Centralnego pokazują, że w kwietniu 2026 roku najwyższy APRC nowych kredytów mieszkaniowych w Unii Europejskiej występował na Węgrzech. Wynosił tam 7,89%.
Zobacz także: Na jedno dziecko przypadają prawie 4 zgony. Ukrainie może zabraknąć ludzi do odbudowy
Drugie miejsce zajmowała Rumunia z wynikiem 7,62%. Na trzecim miejscu znalazła się Polska. APRC nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło 6,18%. Dopiero dalej pojawia się Portugalia z wynikiem 4,93% oraz Czechy, gdzie wskaźnik wynosił 4,72%. Polska nie znajduje się jedynie nieco powyżej unijnej średniej. Tworzy razem z Węgrami i Rumunią wyraźnie oddzieloną grupę państw o najwyższych kosztach nowych kredytów mieszkaniowych.
Najbardziej charakterystyczny w rankingu jest uskok pomiędzy trzecią a czwartą pozycją. W znajdującej się na czwartym miejscu Portugalii było to 4,93%. Różnica pomiędzy Polską a Portugalią wynosi więc aż 1,25 p.p. Jeszcze większy dystans widać względem średniej strefy euro. W kwietniu 2026 roku wynosiła ona około 3,72%. Polska znajdowała się więc o około 2,46 p.p. powyżej tego poziomu.
W większości państw kredyty są znacznie tańsze
Na Łotwie wynosił 4,34%, na Cyprze 4,33%, a w Estonii 4,19%. Na Litwie było to 3,97%, we Włoszech 3,91%, a w Niemczech 3,89%. W Belgii APRC wynosiło 3,85%, w Austrii 3,78%, a we Francji oraz Niderlandach po 3,71%. Jeszcze niższe wartości odnotowano między innymi na Słowacji 3,68%, w Grecji 3,54%, Słowenii 3,52% oraz Irlandii 3,43%.
Na samym dole zestawienia znalazły się Finlandia z wynikiem 3,06%, Szwecja 2,90%, Hiszpania 2,86%, Bułgaria 2,78% oraz Malta 2,74%. W przypadku Danii dostępna porównywalna obserwacja pochodziła z lutego 2026 roku i wynosiła około 3,85%. Ranking pokazuje również, że niższych kosztów kredytów hipotecznych nie można sprowadzić wyłącznie do samego członkostwa w strefie euro.
Zobacz także: Polska z euro gorzej przeszłaby pandemię i kolejne kryzysy. Nowe badanie pokazuje koszt utraty złotego [BADANIE]
Dobrym przykładem są Czechy. Kraj nadal posiada własną walutę, ale APRC nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło tam około 4,72%. To o 1,46 p.p. mniej niż w Polsce. Wynika to m.in. z niższych marż bankowych, silnej konkurencji między bankami oraz niższych oczekiwań inflacyjnych, które obniżają koszt finansowania kredytów. Jeszcze bardziej wymowna jest Szwecja. Mimo pozostawania poza strefą euro koszt nowych hipotek wynosił około 2,9%. Tam główną rolę odgrywają niskie stopy procentowe Riksbanku oraz konstrukcja rynku hipotecznego, która szybko przenosi zmiany stóp na oprocentowanie kredytów.
Samo posiadanie własnej waluty nie oznacza więc automatycznie drogich kredytów, podobnie jak samo członkostwo w strefie euro nie gwarantuje identycznych warunków finansowania. Koszt kredytów zależy przede wszystkim od krajowego poziomu stóp procentowych, oczekiwań inflacyjnych, ryzyka, marż bankowych oraz struktury rynku hipotecznego.
Dlaczego polskie kredyty są tak drogie?
Wysoki koszt finansowania w Polsce jest w dużej mierze związany z poziomem krajowych stóp procentowych. Banki ustalając oprocentowanie kredytów uwzględniają koszt pieniądza w gospodarce, dlatego wysoka stopa banku centralnego przekłada się na droższe finansowanie dla gospodarstw domowych. W strefie euro wspólne warunki monetarne ustala Europejski Bank Centralny. Polska posiada natomiast własną politykę pieniężną prowadzoną przez Narodowy Bank Polski.
Nie oznacza to, że niższe stopy procentowe zawsze są jednoznacznie korzystne. Zbyt niski koszt pieniądza może zwiększać popyt na nieruchomości, podnosić ceny mieszkań oraz prowadzić do nadmiernego wzrostu zadłużenia. Dla osoby kupującej mieszkanie najważniejszy jest jednak bezpośredni koszt kredytu. Pod tym względem Polska znajduje się obecnie niemal na samym końcu Unii Europejskiej. Średni APRC nowych kredytów mieszkaniowych w strefie euro wynosił w kwietniu około 3,72%. W Polsce było to 6,18%. Różnica jest więc na tyle duża, że trudno mówić wyłącznie o niewielkiej premii za pozostawanie poza wspólnym obszarem monetarnym czy przypadkowych różnicach między bankami.
Zobacz także: Duże zmiany w podatkach. Ryczałt 17%, wyższy próg PIT i nowy fiskus
Jednocześnie ranking pokazuje, że sytuacja Polski nie jest typowa dla wszystkich państw posiadających własną walutę. Czechy i Szwecja oferują nowe kredyty mieszkaniowe znacznie taniej. Także państwa strefy euro są pomiędzy sobą zróżnicowane. Portugalia z wynikiem 4,93% znajduje się znacznie wyżej niż Hiszpania, gdzie APRC wynosiło tylko 2,86%. Trzeba przy tym zaznaczyć, że ranking dotyczy kosztu nowych kredytów mieszkaniowych, a nie całkowitego obciążenia gospodarstw domowych. Rata kredytu zależy również od ceny mieszkania, wysokości kredytu, okresu spłaty oraz dochodów gospodarstwa domowego.
Może się więc zdarzyć, że kraj z nieco niższym oprocentowaniem ma bardzo drogie nieruchomości, przez co miesięczna rata nadal stanowi dużą część wynagrodzenia. Z drugiej strony Polska łączy obecnie bardzo wysokie koszty finansowania z relatywnie wysokimi cenami mieszkań w największych miastach. Dlatego osobny ranking pokazujący ratę typowego kredytu mieszkaniowego jako część przeciętnego lub medianowego wynagrodzenia mógłby dać jeszcze pełniejszy obraz dostępności mieszkań.
Tańszy kredyt po wejściu do euro nie musi oznaczać tańszego mieszkania
Wejście Polski do strefy euro prawdopodobnie obniżyłoby nominalne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jednak nie poprawiłaby się dostępność mieszkań. Niższe stopy zwiększają zdolność kredytową gospodarstw domowych, a przy ograniczonej podaży nieruchomości część tej korzyści może zostać skapitalizowana w wyższych cenach. Nie można więc po prostu wziąć dzisiejszej ceny mieszkania w Polsce i policzyć raty przy niemieckim oprocentowaniu.
Mechanizm ten był już widoczny w części państw strefy euro. Badanie Harrego Aytuga wskazuje, że spadek kosztu finansowania i napływ tańszego kapitału do biedniejszych gospodarek sprzyjały wzrostowi kredytu oraz cen aktywów. Najbardziej znanymi przykładami są Hiszpania i Irlandia, gdzie niskie stopy pomogły napędzić boom kredytowy i mieszkaniowy. Początkowo wspierało to wzrost, ale zwiększyło również skalę późniejszego załamania. Więcej w tekście: Euro obniżało wzrost gospodarczy. Biedniejsze kraje traciły więcej [BADANIE].
Zobacz także: Ceny Paliwa Niżej nie dla branży transportowej? Przewoźnicy nie zaoszczędzą
Podobne ryzyko pokazują badania dotyczące hipotetycznego wejścia Polski do strefy euro. Brzoza-Brzezina, Makarski i Wesołowski wskazywali, że polityka pieniężna EBC mogłaby być dla szybko rozwijającej się Polski zbyt łagodna. W takim scenariuszu gospodarka przechodziłaby silniejszy boom przed kryzysem i głębsze spowolnienie później. Inne badania wskazują ponadto, że naturalna stopa procentowa w Polsce była przez długi okres o około 2-3 p.p. wyższa niż w strefie euro. Więcej w: Gdyby Polska miała euro, wzrost PKB mógłby runąć [BADANIE].
Problem polega więc na tym, że stopa odpowiednia dla słabo rosnących Niemiec nie musi być właściwa dla szybciej doganiającej Polski. Zbyt niski koszt pieniądza mógłby zwiększać kredyt, popyt i ceny mieszkań dokładnie wtedy, gdy polska gospodarka potrzebowałaby wyższych stóp. Po wejściu do euro NBP nie mógłby już samodzielnie zareagować.
Wszelkie prawa do treści zastrzeżone.
Post Views: 0