Nowe kredyty hipoteczne już od września. Ekspert ostrzega klientów

PKO BP przechodzi na POLSTR. To pierwsza taka oferta na polskim rynku

Na rynku kredytów hipotecznych rozpoczyna się kolejny etap
reformy wskaźników referencyjnych. Od 3 września PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny jako
pierwsze w Polsce zaoferują nowe kredyty mieszkaniowe o zmiennym oprocentowaniu
oparte na wskaźniku z rodziny POLSTR.

Banki zastosują POLSTR 1M
Stopa Składana. Jest to wskaźnik referencyjny wykorzystywany przy produktach
finansowych ze zmiennym oprocentowaniem. 

Zmiana oznacza przede wszystkim, że oprocentowanie będzie
aktualizowane znacznie częściej niż w przypadku kredytów opartych na WIBOR-ze.
Przy WIBOR 3M lub 6M zmiana następowała co trzy albo sześć miesięcy. POLSTR 1M
oznacza aktualizację co miesiąc.

Zmiana jest istotna przede wszystkim dla osób, które dopiero
planują zaciągnięcie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową.

Redakcja polecaOprocentowanie będzie zmieniać się co miesiąc

Co comiesięczna aktualizacja będzie oznaczać dla osoby
spłacającej kredyt? Bartosz Stasik, ekspert od spraw WIBOR w rozmowie z Polskim Radiem, zwraca uwagę, że zmiany rat będą następować częściej, ale niekoniecznie
oznaczać gwałtowne skoki.

Rata będzie się zmieniać częściej, ale mniejszymi krokami, i szybciej pójdzie za decyzjami Rady Polityki Pieniężnej

Bartosz Stasik

– Dziś bank
ustala oprocentowanie raz na trzy albo sześć miesięcy i bierze WIBOR tak, jak
sam wpisał sobie do umowy – jeden z konkretnego dnia, inny jako średnią z
poprzedniego miesiąca. Każdy bank ma tu własny mechanizm i przy POLSTR-ze też
trzeba go sprawdzić w ofercie, bo to bank zdecyduje, z jakiego okresu odczyta
wskaźnik – tłumaczy Stasik. Ekspert wskazuje, że obecny sposób aktualizacji
oprocentowania sprawia, iż klient przez pewien czas nie odczuwa zmian
zachodzących na rynku.

WIBOR rusza się, zanim Rada cokolwiek zrobi. Klient i tak tego nie widzi, bo jego rata stoi w miejscu do dnia kolejnej aktualizacji, nawet pół roku

Bartosz Stasik

W przypadku POLSTR sytuacja ma wyglądać inaczej. Nowy
wskaźnik jest wyliczany na podstawie rzeczywistych transakcji jednodniowych na
rynku finansowym.

– POLSTR liczy się z rzeczywistych transakcji – po jakiej
stopie banki i instytucje finansowe naprawdę pożyczały sobie pieniądze z dnia
na dzień w minionym miesiącu. Z tych stawek wylicza się oprocentowanie na
miesiąc następny, więc klient zna ratę z góry. Obniżkę stóp zobaczy w racie za
kolejny miesiąc, a w całości miesiąc później. Z podwyżką tak samo – wyjaśnia
Stasik.

Czy kredyt będzie tańszy?

Niższy poziom POLSTR-u w porównaniu z WIBOR-em może wyglądać
korzystnie dla osób, które dopiero planują zaciągnięcie kredytu. Nie oznacza
jednak automatycznie niższej raty. 31 sierpnia WIBOR 3M wynosił 3,8 proc., podczas gdy POLSTR
1M Stopa Składana wynosił 3,55 proc. Oprocentowanie kredytu zależy jednak
również od marży ustalanej przez bank. Stasik zwraca uwagę właśnie na ten element.

Czy rata może się zmienić? Może, ale przesądzi o tym oferta banku, a nie sama reforma. POLSTR jest dziś o ćwierć punktu procentowego niższy od WIBOR-u, a bank będzie pewnie chciał dopisać do POLSTR-u stały dodatek, tak dobrany, żeby po zmianie klient płacił tyle samo co przed nią. Dobrej woli po stronie banku bym nie zakładał

Bartosz Stasik

Dlatego ostateczny koszt kredytu będzie można ocenić dopiero po porównaniu pełnych warunków ofert, w tym wysokości marży.

Redakcja polecaWIBOR pozostaje w istniejących kredytach

Reforma nie oznacza, że osoby, które już spłacają kredyt
oparty na WIBOR-ze, automatycznie przejdą na POLSTR. Dotychczasowe umowy
pozostają na obecnych zasadach. WIBOR ma być publikowany jeszcze przez wiele
lat.
Ekspert zwraca również uwagę na przyszłe aneksy do umów. – W praktyce dla przeciętnego kredytobiorcy zmienia się
mniej, niż nam się wydaje. Kto ma kredyt na WIBOR-ze, spłaca go dalej z ratą
opartą na WIBOR-ze do końca 2036 roku. Projekt ustawy Ministerstwa Finansów i
Gospodarki z czerwca przewiduje, że bank przyśle ofertę w formie aneksu: stała
stopa albo POLSTR – mówi Stasik.

Jak dodaje, przy analizowaniu takiego dokumentu trzeba
zwracać uwagę nie tylko na sam sposób wyliczania oprocentowania, ale także na
pozostałe zapisy umowy.

W aneksie na POLSTR będę szukać przede wszystkim przemyconego oświadczenia, że umowa była wykonywana prawidłowo, oraz oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń

Bartosz Stasik

PKO BP jest pierwszym bankiem, który zdecydował się na
wprowadzenie POLSTR-u do nowych hipotek. Kolejne instytucje przygotowują własne
rozwiązania. Bank Millennium zapowiada stopniowe wprowadzanie produktów
opartych na nowym wskaźniku, a BNP Paribas wskazuje na możliwość udostępnienia
oferty klientom indywidualnym w czwartym kwartale 2026 r.

Zgodnie z harmonogramem reformy nowe produkty ze zmiennym
oprocentowaniem mają od początku 2027 r. opierać się na nowych wskaźnikach.

Redakcja poleca