— W Polsce minimalna powierzchnia nowego mieszkania, zgodnie z obowiązującymi od 2024 r. przepisami, wynosi 25 m kw. Deweloperzy znajdują jednak sposoby, by obejść te regulacje. Na rynku pojawiają się lokale mieszkalne o metrażu poniżej tego limitu, sprzedawane jako lokale komercyjne, mieszkania w systemie condo czy przestrzenie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy — mówi Onetowi Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jednocześnie podaż mieszkań poniżej 25 m kw. jest obecnie znacznie mniejsza na rynku pierwotnym niż na wtórnym. W II kwartale tego roku było aż 4,2 razy mniej ogłoszeń mikrokawalerek od deweloperów. — Na rynku deweloperskim mikromieszkania nie przekraczają 0,5 proc. dostępnej oferty i są to głównie nieruchomości wybudowane przed wejściem w życie zmian prawnych — twierdzi Stachowiak.

  • Jakie są aktualne przepisy dotyczące minimalnej powierzchni mieszkań?
  • Dlaczego deweloperzy budują rzadko mieszkania o powierzchni 25 m kw.?
  • Jakie są ceny mieszkań poniżej 25 m kw. na rynku wtórnym?
  • Czy mikrokawalery są popularne w Polsce?

Z kolei w ofertach sprzedaży lub najmu na rynku wtórnym mikromieszkania zyskują na popularności. — W II kwartale 2025 r. stanowiły 1,9 proc. wszystkich ogłoszeń sprzedaży na rynku wtórnym. W segmencie najmu ich liczba zwiększyła się o 7 proc. w ujęciu rocznym — dodaje ekspertka. Zainteresowanie zakupem mikromieszkania z rynku wtórnego było w sierpniu 2025 r. o 5 proc. wyższe niż rok wcześniej.

Ostatnio głośno było o mieszkaniu na warszawskim Powiślu, które, mimo swoich zaledwie 11 m kw., zostało wystawione na sprzedaż za 380 tys. zł. — To niemal dwukrotnie więcej, niż wynosi średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie, która oscyluje obecnie wokół 17 tys. zł — podkreśla ekspertka Otodom. Porównując to z ogólnopolską średnią za m. kw., różnica jest jeszcze większa. — W II kwartale 2025 r. mieszkania poniżej 25 mkw. na rynku wtórnym kosztowały średnio 15,3 tys. zł za m kw. — wskazuje.

TikToker, który pokazał tę mikrokawalerkę, tłumaczył, że tak wysoka cena wynika z lokalizacji — bliskości metra, uczelni czy prestiżowej, przedwojennej kamienicy. Ekspertka uważa, że jeśli ktoś kupił ten lokal, to z pewnością w celach inwestycyjnych. — Takie mieszkania nie są przeznaczone do stałego zamieszkania. To raczej inwestycja, która ma przynosić zyski z wynajmu krótkoterminowego — mówi.

— Co prawda w Tokio, Paryżu czy w Nowym Jorku takie mikromieszkania od lat funkcjonują na rynku jako odpowiedź na brak przestrzeni i wysokie koszty życia. Ale w Polsce nie jesteśmy gotowi ani budżetowo, ani mentalnie na to, żeby kupować mieszkania 11-metrowe za 380 tys. zł.

Obowiązujące przepisy, które wymagają, aby nowe mieszkania miały co najmniej 25 metrów kwadratowych, wywołują jednak mieszane reakcje. Z jednej strony zapewniają one minimalny standard życia, z drugiej ograniczają dostępność nowych mieszkań dla osób z mniejszym budżetem.

— Pozbawiliśmy pewną grupę ludzi możliwości zakupu mieszkań, które byłyby w ich zasięgu finansowym — zauważa ekspertka rynku nieruchomości. — Osoby, które nie mają zdolności kredytowej na 40-metrowe mieszkanie, mogłyby sobie pozwolić na zakup mniejszego lokum, ale obecne regulacje to uniemożliwiają. W efekcie wiele osób jest zmuszonych wynajmować mieszkania, zamiast inwestować we własne M — wyjaśnia.

Choć przepisy pozwalają na budowę mieszkań o powierzchni 25 m kw., w praktyce takie lokale są rzadkością. — Większość deweloperów oferuje mieszkania o metrażu zaczynającym się od 30 m kw., a te najmniejsze często mają nietypowe kształty lub są usytuowane w mniej atrakcyjnych częściach budynków — podkreśla Agata Stachowiak.

Zobacz także: